繼上一篇講解東區，南區，中區之後，這一次推出北區篇。
上一篇鏈接：【169】3萬字解讀開封樓市現狀和未來：東南窪地，古城可期
西區是恆大三雄的，北區是屬於百強的。和這個片區傳出過緋聞的有：碧桂園，保利，雅居樂，康橋，綠地，融創，建業，恆大，華夏幸福，北大資源，綠城等。如今的北區房產格局，已經從“老北區”過渡到“新北區”，即從黃河大街，西環路逐步過渡到東京大道，復興大道，稻一路等。眼下的酣戰熱點是各路豪強齊聚復興大道，誰能撥得頭籌，拭目以待。
*北區示意圖
2018年北區的土地招拍掛
目前北區已招拍掛的地塊有2018.06-2018.10地塊，分別是：
1、2018-6，開封市貝爾通信工程有限公司〔復興大道以北、規劃路以東地塊〕
2、2018-7，開封新灣置業有限公司〔復興大道北側、規劃路東側地塊〕
3、2018-8，商丘正商置業有限公司〔復興大道北側、規劃路南側地塊〕
4、2018-9，開封新灣置業有限公司〔復興大道北側、規劃路西側地塊〕
5、2018-10，河南省龍盛置業有限公司〔復興大道北、西關北街地塊〕
預計還會招拍掛的地塊有（以最終信息為準）：
預計北區土地招拍掛較為集中的區域包括：小李莊，北關街，南官莊，私訪院，王口舍，東官莊。其中，超百畝土地供應的預計包括：南官莊，北關街，私訪院。其中北關街（含北關街組團，城中村改造，商住項目用地等）預計土地供應在500畝左右，南官莊預計超200畝。
*北區某項目工地
Part1：復興大道版塊
目前的復興大道，絕對是開封樓市的當紅炸子雞。
1-2：復興大道房價的轉折點
對於復興大道的房價來說，上一個轉折點是兩校一園。
兩校一園建設河南大學附屬幼兒園金明校區、河南大學附屬小學金明校區、河南大學附屬中學金明校區（含初中部、高中部）。兩校一園的出現，不僅拉昇了復興大道尤其是復興大道西段的房價，最重要的是提高了銷售去化速度。
下一個轉折點會是現在的2018年嗎？
這是一個疑問，但這個疑問的答案，很快就會解開。
坦白的來講，我是看漲復興大道的。原因如下：
1、百強紛紛拿地，是對於區域的看好；
2、百強標準化產品落地，精裝修成主流，從成本和產品兩個要素上都要上漲；
3、西區之外，眼下的北區是最具吸引力的購房區域。
靜等碧桂園國控保利城，靜等康橋，靜等綠地（待定）。其中，碧桂園和康橋已經確定入圍復興大道，也是開啟下半年區域爭奪戰的主要力量。
1-3：區域房企對決看點
*楓華西湖灣·金明府
開封的房地產發展到現在，基本上已經從剛需過渡到改善的階段。更直白的說，這一輪百強房企的洗禮，雖然拉高了房價，但也基本上結束了早些年擔心買房之後交不了房的顧慮。復興大道的房企，在百強沒來之前，先後經歷了錦城（錦城盛世），晉開（晉開四季城），聖樺（聖樺城），鼎誠（橡樹莊園），新楓華（楓華西湖灣）等。和百強房企相比較，最大的差距在於規劃能力和實現規劃的能力，即使是這裡面段位最強的開發商新楓華。如果我們現在給復興大道的開發商排名的話，我個人理解的順序如下：
No.1，碧桂園國控保利城
雲集了碧桂園，保利，雅居樂三大百強房企，相信怎麼也不會表現太差吧？
*原東京太陽城，現和康橋合作
No.2，康橋九溪郡或者楓華西湖灣
之所以猶豫，是因為我並不懷疑康橋在鄭州的表現，但對於初到開封，又是合作開發，康橋目前仍未最終發聲。所以，不妨拭目以待。
楓華西湖灣，較復興大道百強以外的開發商，在開發規模和規劃等各方面都是技高一籌的。
這是我目前理解的復興大道區域市場的前3名開發商。當然，如果融創等介入，這個座次表還要再調調。
1-4：復興大道項目詳解
*鼎城橡樹莊園
復興大道西段：楓華西湖灣&新建投項目&橡樹莊園&林語家話（目前現狀待定）
復興大道中段：聖樺城&碧桂園國控保利城&中房桂園
復興大道東段：晉開四季城
復興大道東段規劃地塊：原東京夢華苑項目（現狀：或被開封3家本土開發商合作，進行後續，目前在籌備規劃啟動首個地塊）
在以上項目中，橡樹莊園剩餘商業。新建投項目以公寓，酒店，商業為主，林語家話為2013年項目，後未啟動，目前現狀不明，緊鄰橡樹莊園。目前從區域上來看，林語家話地塊如規劃高層房源，7000-7500元/㎡的價格應該是可以被市場接受。而回到2013年-2014年，橡樹莊園高層均價不過4200元/㎡。
*聖樺城
聖樺城和西湖灣是區域內目前的兩個千畝大盤，目前在售房源價格均已超過8000+。對於兩個項目，目前最大的賣點都集中在兩校一園。從目前來看，項目新地塊預計都會以精裝產品入市，從這個角度來說，包括碧桂園國控保利城，晉開四季城B區新房源，復興大道沿線的項目基本上全部進入精裝時代。從目前幾個項目在售的房價來看，精裝之後價格再上升1000元，應該是沒有太大懸念的。從這一點上判斷，開封北區（復興大道）2018年或要進入8500-9000+的時代。
能阻擋北區（復興大道）房價進入8500-9000+的或許只有以下幾種情況：
1、在目前房價以穩為主的開封市場，大多數開發商面臨現金流的壓力，在下半年採取以價換量。當西區百強的開盤項目採取以上策略，將會遏制北區房價進一步上漲。從目前來看，有沒有可能？且看下半年西區百強項目要開盤的有哪些？
6月中下旬，恆大文旅城開盤，它的定價將直接影響西區和開封區域市場的定價，恆大文旅城之後，除了在售的恆大帝景今年面臨的清盤任務，恆大未來城亦有不低的銷售任務。剩餘的項目還包括：中南樾府，北大資源未名府等；
2、北區項目，碧桂園國控保利城和康橋九溪郡利用自身的成本採購優勢（同樣的精裝標準，碧桂園的成本肯定比聖樺城低），壓制區域房價。從目前來看，這種可能性還是有的。
*碧桂園國控保利城
碧桂園國控保利城，此次推出的是1個地塊，未來面臨的還有3個地塊。而碧桂園今年在開封市場的表現並不顯眼，原因在於目前已接近上半年，除了尉氏項目啟動之外，開封區域目前能押寶的也只有北區項目。汴西湖區域兩大合作項目，目前土地尚未招拍掛，仍有變數。即使順利排下，按照傳統工期，在2018年能夠開盤的幾率不大。但，如果是碧桂園，仍有可能。所以，從這兩個角度來說，碧桂園國控保利城亦有可能會扮演壓制區域房價的角色。畢竟，開封區域市場任務的完成，基本上押寶在了北區項目，且為了自己項目後續地塊，首開必定不會過高。
*碧桂園國控保利城
回到碧桂園國控保利城，本週六迎來了自己的城市展廳開放。
1、到訪客戶並沒有想象的多，現場負責接待的置業顧問也不多；
2、項目還沒有完全做好準備，沙盤尚未完全展示；
3、首開房源包括多層與高層，另外3個地塊規劃尚未明確；
綜上所述，看起來，還是為了10月份售樓部開放前做個鋪墊。
預計下半年碧桂園國控保利城的競品：
1、聖樺城四期，位於復興大道以北、黃河大街以西；備案信息顯示：項目佔地面積約26.71畝，總建築面積57265.89㎡。其中地上建築面積44028.89㎡（住宅41707.65㎡，商業及配套2321.24㎡）。
2、金明府五期，位於復興大道北側、規劃路東側，備案信息顯示：項目佔地52.97畝，總建築面積130764.15平方米，其中地上建築面積98976.42平方米（住宅91544.39平方米，商業7432.03平方米）。
3、東京大道北關街地塊；
4、復興大道四季城B地塊；
5、原東京太陽城地塊，（私訪院3號地塊）：該項目佔地淨面積約125.724畝（83816.2㎡），總建築面積約：207500㎡。其中，地下總建築面積：40000㎡，地上總建設面積：167500㎡（商業住房120500㎡，商業用房：45000㎡，其他：2000㎡）。高層、多層建築，框架剪力牆結構。容積率為2.0%。
6、原東京太陽城地塊，錦誠盛世二期（私訪院2號地塊）：該項目佔地淨面積約124.753畝（83168.7㎡），總建築面積約：180000㎡。其中，地下總建築面積：32000㎡，地上總建設面積：148000㎡（商業住房90000㎡，商業用房：55000㎡，幼兒園3000㎡）。高層、多層建築，框架剪力牆結構。容積率為2.0%
1-5，復興大道安置房/城中村改造簡述
*復興大道區域安置房分佈
目前已有的包括金帝新生活，豐茂花園，鼎宇馨港，世博紫園，圳宇花園。
目前規劃的有龍亭區私訪院村城中村改造項目和北關街城中村改造配套安置限價商品房（復興花園一期）。其中：
a，私訪院村城中村改造項目：完成徵收1264戶，建設安置房1800套。
b，復興花園一期：該地塊用地面積93775.3㎡（計140.66畝），建設用於北關街城中村改造配套安置限價商品房（復興花園一期）房地產項目，預計總開發規模約329513.56㎡，共16棟住宅樓，最高層高27層，總住宅戶數1752戶。
*豐茂花園
開封市復興大道北E地塊（豐茂花園）棚戶區改造安置住房項目，規劃用地面積57719.8平方米（86.67畝），項目建設1#-12#棟樓，1棟幼兒園。其中住宅面積32730.36平方米，公建用地13940.68平方米，道路用地9278.73平方米，公共綠地1770.03平方米。居住戶數1088戶。規劃總建築面積170553.68平方米，其中地上建築面積146097.69平方米，地下建築面積24455.99平方米，計容建築面積144272.00平方米，機動停車位1018輛。其中地面停車位202輛，地下停車位816輛。
*翡翠公園城
Part2：東京大道版塊
*開封東北區樓盤分佈圖
東京大道目前的看點，集中在東北區，一是北關街區域，二是丹尼斯區域。
其中，先看東京大道安置房，現有安置房集中在仁和屯附近，新規劃的安置房區域集中在東京大道開柳路東，安聯優悅城項目以西區域。
當下的開封，有兩個非常重要的工程，一個是百城提質城市雙修，一個是一渠六河。
當下的開封，有兩個非常重要的工程，一個是百城提質城市雙修，一個是六渠一河。在復興大道成為開封購房熱點地塊，北關街亦有可能百強介入的情況下，東京大道這樣的地段，在當下能作為安置房預留地，亦能顯示此輪棚改的決心。
*安置房儲備用地
2-1：東北區的房價預測
*小李莊城中村改造
目前，筆者已知的東北區有3塊地待開發，一是晉開四季城，二是中大國際馨城（已有新開發商介入，或聯合開發，具體情況待定），三是夢華尚郡（目前消息尚未完全確認，或以進入籌備期）。從當下的環境來看，東北區的房價主要受復興大道的影響，以及購房者對於區域市場的判斷（即東區房價不高，周邊為安置區等因素）。
同屬於小李莊棚戶區改造項目的晉開四季城和中大國際馨城，從目前來看，晉開或更勝一壽。待中大國際馨城合作開發商對外最終公佈後，將會形成抗衡晉開的一股力量，亦有可能成為區域的領導者。
對於中大來說，在義烏商貿城之後，開發了自己在西南片區的住宅，中大翡翠園。東北區這個地塊，在翡翠園開發之後，並未續上。
*晉開四季城
具體來說，晉開在開發晉開四季城之前，開發商的另一個樓盤為晉開御景灣，3期御璽4期榮御銷售均價4100元/㎡左右，二手房價格目前在6500元/㎡左右。與御景灣同期團購的晉開四季城，針對化肥廠初期團購價在3500元左右（2013年），隨著一期房源的銷售進度和房價逐年抬升，目前房源價格有明顯的上漲。目前，晉開四季城在銷售A地塊的同時，亦在籌備B地塊，B地塊總體量20餘萬平米，可規劃建設高品質商業項目3萬平米。
*曾經的東京夢華苑
綜上所述，東京大道當下的熱點集中在東北區。未來的北區，東京大道面臨著能否向東開發清水河，復興大道面臨著沿開柳路繼續向北發展。而這一區域，是原計劃的東京夢華苑項目。東京夢華苑【老資料，請以最新的為準：規劃總用地面積約208.7萬㎡（佔地約3130畝）。東至清水河，北至護城大堤裡，復興大道以北和以南部分區域，西至開柳公路】。
項目分為東京夢華苑和綜合功能區兩大部分，以復興大道為界。北為東京夢華苑（約佔地2400畝）包括北郊方壇、瓊林食府、萬姓交易、宋韻華章、勾欄瓦肆等園林建築，以體現北宋建築風格；再現北宋建築文化和東京汴梁繁榮景象為建築主體。南為綜合功能區（約佔地730畝）是東京夢華苑建設的首要條件併為其服務。它以辛莊的改造為主，包括辛莊居民的安置、保障住宅及商業文化住宅、經營、教育、文化、綠化、道路、景觀、及社區配套設施建設等項目。
如今這塊地，新主人似乎正在路上。而原有的規劃，似乎也要推倒重來。畢竟北區這個區域，文旅項目不易。
*澗水河
影響未來北區的幾個項目：
1、北關街城中村改造涉及澗水河綜合治理：澗水河是在開封市東京大道北側綠化帶內建設澗水河，該河西起汴西湖，東至東護城河，長度7.583km。根據開封市水系總體規劃，澗水河的任務是向宋城水系和東區水系補水，主要服務對象有東護城河、鐵塔湖、龍亭湖、包公湖等。
2、開柳路拓寬提升改造：開柳路（東京大道至黃河大堤），全長8.5公里，起點北門外東京大道，終點黃河大堤。拓寬後為雙向八車道，包含兩條輔道。
3、連霍高速龍亭站（開柳路）出入口新建工程：本項目位於連霍高速公路和開柳路交叉處，為一般互通式立體交叉。根據本項目規劃的功能定位，結合連霍高速公路及周邊路網的遠期規劃，本項目為一般互通式立體交叉。互通方案擬定採用雙喇叭互通立體交叉，在連霍高速公路上設置A型單喇叭互通，在開柳路上設置A型單喇叭互通。根據功能需求和規劃建設，一期實施連霍高速單喇叭互通立交，連接線與開柳路平交；二期實施開柳路單喇叭互通，完成雙喇叭互通建設。 主要建設內容包括：1）路線：出入口設置於連霍高速公路主線樁號K511+900—K513+030處，推薦線路（包含連霍高速公路改建）長度1.130千米；互通匝道總長2.358千米。2）路基路面；路基填方量163616立方米，路基挖方量19005立方米，排水防護工程4.25千立方米，特殊路基處理12034平方米；瀝青混凝土路面43.659千平方米，收費廣場水泥混凝土路面6.5千平方米。3）橋涵工程：新建大橋163m/1座、中橋54m/1座、新建涵洞5道、接長涵洞5道。 4）交通工程：等級為A級，主要包括交通安全設施、監控系統、收費系統、通信系統和供配電系統。5）綠化工程：沿線綠化同步實施。6）房建工程：在連霍高速北側設置管理區。項目共佔地353.6505畝，其中新增佔地273.25畝。
4、辛堤頭純電動汽車充電站項目，位於金明大道北段連霍高速路口，項目利用現有場地，建設純電動汽車充電站，內含36個充電樁，總功率572KW~620KW。主要設備：箱變、充電控制器、充電樁、網絡監控。建成後最大可滿足160輛純電動車循環充電使用。
其他項目：
九曲黃河旅遊黃河文化開發項目
一、基礎設施部分：1、園區圍牆建設；2、苗木種植區域；3、大道兩邊的環境綠化；4、黃河文化廣場和林公景觀大道的建設。
二、民俗文化部分：1、黃河文化廣場、黃河母親像、林則徐紀念館、鎮河鐵犀、毛澤東視察黃河碑等遺蹟的修復和完善；2、“懸河”景觀；3、黃河灘文化大觀園；4、渡口文化。
三、休閒娛樂部分：1、飲食類如黃河沿燒烤超市；2、親子游樂設施如碰碰車、卡丁車、黃河採摘園之類；4、競爭協作類如真人CS、擴展訓練營等。
宋都歷史建築文化街區項目
項目位於金明大道以東、稻一路以北，項目佔地面積300畝，總建築面積約四萬平方米。主要建設博物館、藝術館、藝術家工作室、傳統歷史建築復建等，擬建成開放式歷史建築文化街區，免費參觀傳承古城歷史文化。
頤養生態園項目
項目位於開封市龍亭區北郊鄉境內，開柳路以東、連霍高速以南、大北崗村以西、復興大道以北，佔地面積300畝，建設集療養、康復、休閒、旅遊為一體的度假場所。
後 續
目前已更新東區，南區，古城區，北區。由於西區恆大文旅城開盤在即，西區部分延緩更新。東南中篇12000字，本篇6000字，還欠12000字，留給西區。
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