近日，我們發現農村隱形地產市場開始進入發育期，突出標誌為農村宅基地交易趨於活躍。包括在新農村建設過程中，因居住環境等改善而引發的購買需求；宜居宜遊的新形態農村引發的宅基地升值；鄉村市場建設中商鋪購置費用不斷攀升等。大量城市工商資本湧入鄉下租賃農房的情況。
農村地產交易由來已久
雖然在法律層面未予承認，但農村房屋交易自20世紀80年代開始，就已存在，並非今天才有。
一般是交易雙方（主要是農民）找村裡的文化人擬定合同，再找一兩個村幹部或者有威望的村民作為見證人，簽字畫押付錢，買賣就算完成了。相對來說，因金額小，量少，並不成氣候。
農村地產交易活躍的原因
現如今農村房屋交易量不斷增加，交易範圍擴大，交易人群多元化，而房屋不斷增值，也是與這些年城鄉經濟社會發展有著密不可分的關係。
一是，城鎮化進程的加快。大批農村人在農村閒置下來的老屋給買賣提供了房源，而他們卻湧入到城市就業生活，促使城鎮化進程加快。
二是，鄉村產業形態發生變化。二三產業在鄉村崛起，發展經濟需要大量的房屋以及建設用地作為基礎。
三是，耕地紅線與城鎮化雙重約束。一些經濟比較發達村莊，建設用地指標緊張，促使一定的交易市場催生。
農村地產交易市場價值
從現行的土地管理制度看，農村房屋交易雖對制度提出了很大的挑戰。但是從大方向上看，又是經濟社會發展到一定程度產物。這種活躍可以說是市場對農村宅基地用益物權價值的發現和反應，在規範引導的前提下，使其顯形化，激活農村農民的土地財產權，解放使其發展。
因為地產在農村資產中佔有相當的比重，其中又以宅基地的比例為最大。例如在福建省，宅基地、公共公益設施、農村經營性集體建設用地三者比例基本為8∶1∶1。絕大多數農民外出打工賺錢的目的，也是擁有一棟像樣的房子。因此有調查表明，在一個農民的一生投資中，其中60%以上的投資是住房投資。
現實中也能看到，這塊市場是如何發育，又是怎樣孕育著巨大能量的。以東部一些村莊為例，隨著鄉村製造業的發展，吸納了大量外鄉勞動力。人們常年在這裡做工，就有把家人接來同住的需要，買菜需要菜市場……經過一段時間，這裡分工越發明細，商業逐步成熟，原本小小的村莊便有了城鎮的模樣。如今隨著鄉村旅遊的迅猛發展，對於農村地產的需求更加旺盛，一部分城市人口帶著資金、知識和經驗上山下鄉，投資鄉村建設，使得鄉村不再侷限，經濟業態更加立體，鄉村面貌也隨之發生翻天覆地的變化。
農村地產交易引發的問題
同時也不能否認，農村地產市場的隱形化還存在諸多問題。由於交易多是買方與農戶或村集體直接簽訂合同，或者村集體與農民簽訂合同，是靠鄉村約定俗成的自然法約束其有效性，未納入國家統一的產權管理系統，一旦產生糾紛處理難度很大。因此，相當一部分產權難以通過正規途徑獲得融資，一定程度上限制了鄉村建設。
有計劃有步驟地將農村地產納入到正規合法的程序之內，是解決這些問題的關鍵，也是重構產業空間，牽引鄉村轉型，支持鄉村發展的必然選擇。2015年起，在全國一些縣市進行的三塊地改革，在試點中摸索一套可行的辦法，也是基於這方面的考慮。
農村地產市場要持續發展
鑑於城鄉區域發展不平衡，資本與農民對地價判斷的差異等，在穩步推進其顯形化的過程中，需要著重考慮以下因素：
一是農村地產市場的相對封閉性。農村地產交易市場由於並未納入正規的全國性的統一管理系統，因此形成了一個個相對封閉的獨立市場。城市與鄉村，不同鄉村之間，地產市場在多條不同的軌道上同時運行，帶來價值上的一片片窪地。
二是農村地產市場開放的滯後性。農村地產市場雖然一直存在，但是由於受到各方面的限制，其價值及未來溢價空間尚未形成合理的評價體系和標準。如何保證宅基地等入市所釋放的巨大價值更多在農村體現，大部分土地出讓收益留在農村，留給農民，都是必須考慮的。
三是交易主體本身的差異性。對於不同的人來說，同樣一塊錢，邊際效應是不同的。一個農民，孩子要上學，老人要看病，這時候房子與錢比較，錢對他來說就更加重要。加之貧困人口錢本來就少，把支出往後推延的餘地不大。在城鄉差距依然很大，社會保障還不健全的情況下，農村地產交易規則設計務求周全，以免城市居民或資本下鄉圈地，剝奪農民長久收益。
應該說，市場已經有很好的探索，並開始實踐，比如一些地方的“共享住宅”，就是靠建立合理的利益聯結機制，而不是一次性買斷。市場面向農村，提供資源，而農村提供服務，房產，等，以此撬動鄉村旅遊、民俗等第三產業的發展，農戶分享經營收入，從而達到多方共贏的目的。
也可以考慮以村為單位成立社區委員會，在產權交易過程中設置一定的約束條件，比如用途上的管制，鄉村風貌上的維護，以及其它使用權限上的限制等等，也是維護村莊及農戶長遠利益的一個不錯的辦法。
城鄉經濟發展已經到了這樣的階段，對於如何從制度上破局的要求更加迫切了。既要守好底線，也要積極探索。
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