2018年春節以來，內地和香港股市都進入了“震盪-下跌模式”，金融去槓桿、利率抬升導致資金面緊張，而信用違約和貿易戰等因素則增加了市場不確定性，市場資金偏好降低，開始尋求更具確定性和優質現金流的資產。
在泥沙俱下的背景下，極少行業能獨善其身，恰恰物業管理行業跑出了獨立行情。今年以來彩生活漲幅拔得頭籌，上漲了75%，而最低的中海物業有46%的漲幅，物業管理板塊走勢一騎絕塵。思考其背後邏輯，一個是穩定的現金流，物業管理行業收取管理費的商業模式能形成穩定的現金流收入，在5月28日寫的《彩生活（01778.HK）：震盪市下，一個確定性高的標的》一文已有論述；二是增長的確定性，物業管理公司多是脫胎於房地產開發的母公司，過去兩年是房地產銷售大年，使得物業管理公司擁有充足的儲備面積在未來3-4年轉化為簽約面積，支撐業績增長。
讓我們把觀測的鏡頭拉大。站在歷史的渡口看物業管理行業的發展，可以觀察到這兩年行業有一條發展主線：憑藉在品牌、規模和資金上的顯著優勢，龍頭企業集中度不斷提高。這是上市物業管理公司業績、估值重構的主要動力。
物業管理行業很長一段時間都是處於分散而競爭激烈的狀態。根據中指院的數據，在2015年，業內有約10萬家物業管理企業。但是，大型物業企業除了內生增長，還通過併購等手段，加速擴張，集中度持續提升。根據中指院數據，百強物業管理企業收費管理面積集中度由2012年的13.5%上升至2016年的29.4%，百強企業的營收和盈利也快速增長。與此同時，越來越多的大型物業企業開始登陸資本市場，比如2018年以來就有南都物業（A股）、雅生活（港股）上市，不久碧桂園服務控股也要登陸港股。
不難預見，強者恆強，未來行業集中度將會越來越高。在港股，龍頭企業往往具有溢價，一個不錯的投資策略中就是拿住龍頭。但要挑準行業龍頭。一個行業最美好時期，不是發展初期，因為群雄紛爭，很難判斷誰會突圍而出成為龍頭。更不是發展後期，都淪為夕陽行業了，龍頭也靠不住。而是在行業含苞待放時，龍頭企業開始冒出來，行業格局初具雛形，隨著龍頭企業市場份額增加，業績扶搖直上。
然而，除了集中度提高之外，行業還有一條發展的主線，市場尚未充分關注，也是值得高度重視的。物業公司除了基礎物業服務服務，工程服務，另一個極為重要的分部業務就是增值服務。增值業務空間大、利潤高，是物管公司持續發展的重要驅動力。物業企業對增值業務發展戰略的分野將決定行業未來格局。
物業企業是小區的管家，每天為業主提供基礎物業服務，天然有接觸業務的優勢，意味著可以提供更多的增值服務。目前多數物業公司還是在想怎麼擴大簽約面積，做傳統的物業服務，而上市的企業已經領先一步，開始在探索和佈局增值業務上發力，開闢新的業績增長點。
下面以綠城服務（02869.HK）和彩生活（01778.HK）為例分別闡述。
綠城服務的增值服務模式主要是通過自營的方式，提供物業資產管理服務（房屋租賃、置換等）、園區空間服務（協助出租公共區域廣告等）、文化教育服務（提供早教、幼教等）。
彩生活則是打造線上彩之雲平臺，通過不斷孵化合作企業，提供各式各樣的增值服務。例如E維修、E電梯、E清潔、彩生活住宅、彩惠人生等等。業主可以通過彩之雲APP便捷的獲取到這些服務。
本質而言，綠城服務和彩生活都是為業主提供更多的延伸服務，但是實現的方式有很大差異。在我看來，彩生活的模式潛力要更大，更高效，為什麼？
互聯網是一個提高效率的手段，不是目的，很多喊著“互聯網+”口號的企業做不起來，是犯了因果倒置錯誤，只顧做互聯網畫大餅，單條腿走路，沒有實體業務作為基礎，談何提高效率。物業管理則不同，有各種線下業務需求基礎，通過線上平臺可以將用戶需求和線下服務高效匹配。
而這個過程隨著線上平臺逐漸加強，會不斷自我強化。想象下，彩之雲平臺的業主越多，需求也就越多，吸引更多的線下提供服務的合作企業進駐平臺，提供的服務種類也會增多，激發更多業主使用彩之雲平臺，整個循環不斷強化，就會越來越高效。
根據數據，2017年末彩之雲的註冊用戶規模實現爆炸式增長至1034萬，2014至2017年複合增長率達到117.9%。從過去4年的歷史數據來看，彩生活的滲透率（註冊用戶/用戶覆蓋人數）大幅提升，但仍有巨大的增長潛力。伴隨用戶數增長，平臺成交規模也快速增長，2017年彩之雲平臺的GMV（交易規模）達到了76.1億元，同比增長227.9%。根據 2017 年線上平臺交易總額及活躍用戶數計算的用戶 ARPU 值（交易總額/註冊用戶）為2179 元，平臺活躍用戶消費能力顯著。可以說彩之雲平臺取得的用戶和交易體量，是目前行業內其他任何一家物業管理公司都無法相比的。
2017年公司活躍度有所下降，主要是因為大量平臺輸出新獲取的社區住戶尚未被完全激活，如前面所述，隨著平臺服務多樣化，未來很大可能都會成為活躍用戶，預期平臺的GMV會保持高速增長。
現代經濟歷來有流量經濟、數據經濟的說法，意思是一個企業只有擁有了足夠的用戶基數，那麼龐大的用戶基數就變成了企業的數據金礦，數據才是這個時代的石油。彩之雲平臺擁有千萬數量級的用戶，而且具很好的消費能力，這就是彩之雲增值業務良好的增長的基礎和原因所在。
2017年，彩生活的增值業務收入同比增長76.5%至2.77億元，毛利率保持在82.0%的高位，貢獻分部溢利2.18億元，分佈溢利貢獻佔比42.9%，成為盈利的第二大的驅動力量，顯示出增值服務已經成功發展為彩生活的第二大現金牛，這是被市場忽視的一個點。
企業選擇的是在適當的實際，採取適當的商業模式和發展戰略，在執行時往往也能順水推舟。彩生活從2011年開始搭建互聯網平臺，2014年正式推出彩之雲平臺及其移動端。隨著平臺的成熟，2016年，彩生活調整戰略避開高價收併購，以小股操盤方式實現物業管理面積擴張，通過向合作物業公司輸出物業管理服務平臺及上層應用，獲取增值服務收入。從平臺合作面積的快速增長也能看出，平臺式的發展模式是行之有效，符合商業邏輯的。
小結：
物業管理行業迎來快速發展期，行業格局變化其中一條主線是行業集中度上升，而另一條主線在於增值業務發展模式的分化。相對而言，綠城服務為代表的模式偏向穩紮穩打，而彩生活的平臺模式則獨具特色，互聯網程度更深。從現在經營成果看，已經成為彩生活的第二大現金牛，這也顯示了彩生活商業模式的可行性。
好公司很重要，但好價格更重要。奔赴資本市場的大型的物業管理公司將會越來越多。6月19日碧桂園服務也將在港交所掛牌，2017年碧桂園服務營收和利潤分別為31.2億和4.0億人民幣，預計其估值也是往綠城服務靠的。現在港股物業板塊平均估值超過30倍PE，綠城服務PE（TTM）是47倍、中海物業PE（TTM）是31倍，雅生活PE（TTM）則是61倍，而彩生活經過這一輪上漲PE（TTM）約28倍。彩生活的估值仍然是最低的，考慮到其培育的平臺的增值服務增長，則更顯低估了。
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