導語：由於庫存的積壓，成功讓這個城市房價的上漲節點滯後於其他城市。
有人說，長沙是座星城。星光熠熠，無數的明日之星從這裡誕生。《快樂大本營》、《天天向上》、《爸爸去哪兒》、《快樂男聲》等綜藝節目，是無數人茶餘飯後的娛樂消遣。
有人說，長沙有種魔力。外地人到了長沙，一聞到臭豆腐，就想吃。火宮殿的臭豆腐還是那樣的地道，外焦內嫩，香辣爽口。
也有人說，長沙是處勝地。站在橘子洲頭，還能感受當年毛爺爺“看萬山紅遍，層林盡染，漫江碧透，百舸爭流”的豪邁和“指點江山，激揚文字”的意氣風發。
更有人說，長沙是座名城。嶽麓山下坐落著古樸清幽、令人神往的千年書院——嶽麓書院。魏源、曾國藩、左宗棠、譚嗣同……一代代精英在這裡蓄勢，物華天寶，人傑地靈。
長沙就是這麼一座既具娛樂生活氣息，又同時兼備歷史人文氣息的城市。
在這片土地生活的人都有一種感受：這裡的一切剛剛好。
尤其是這裡的房價，真的超級感人，一直不溫不火。但是，長沙的樓市就和房價的表現截然不同了。
當長沙遇上武漢
既然說到長沙，就不得不先提一提它的親兄弟——武漢。
同樣處於中國中部腹地，作為“兩湖”省會，武漢和長沙被拿來對比也是家常便飯了。
好吧，長沙表示心很累，但還是要堅強。
其實很簡單，既不用比經濟，也不用比產業人口，這些數據前前後後大家也看了不少，大抵心裡也有數。
就比話題性，你就說2017年最出名的網紅城市，是長沙還是武漢？
不管是“搶人”還是“搶房”，武漢都是先鋒。
“百萬大學生留漢工程”
“給大學生送房送錢送戶口”
“開盤售罄、全款搶房、茶水費”
……
武漢這個老大哥，什麼大風大浪沒經歷過。
比未來發展，也不用說城市規劃配套那些了，如果去過這兩個城市你就知道。
去武漢，最直觀的感受就是這個城市底氣十足、野心勃勃。
去長沙，最直觀的感受是這個城市不緊不慢，只想歲月靜好。
所以，武漢和長沙，是兩個性格截然不同的城市，武漢還是妥妥的老大哥。
長沙樓市現狀
這陣子，以二線城市為主的“房荒”正在席捲中華大地，重慶庫存告急、西安供應斷檔……搶人大戰的後遺症，長沙也不能倖免。
畢竟長沙也是“搶人大戰”的一員，也實行了寬鬆的落戶政策：
只要你是35週歲以下（含35歲），本科及以上學歷就可以“零門檻”落戶。
再看土地供給，2018年3月長沙的去庫存週期是2.8個月，住宅去化週期明顯不足，更是引發了購房的恐慌情緒。
一房難求、四處搶房，就是當下長沙樓市的真實寫照。
舉幾個栗子——
梅溪湖板塊的惠天然梅嶺國際90多套房源，均價高達10500元/㎡，卻引來300多位購房者前來認籌搖號，中籤率30%。
北辰三角洲開盤3天認籌人數高達2663人，而房源僅有167套，搖號中籤率低至6%。
4月底，恆泰湘壹府認籌三天的消息傳開，認籌金10萬。4月28日正式開盤搖號，210套房源，均價7200元/㎡，當晚悉數售出。
江山帝景434套房源也於4月29日售罄，同樣要繳納10萬元認籌金，但進行誠意登記的仍有一兩千人。
……
這些都是長沙樓市的瘋狂。可以說，現在在長沙買房基本靠搶，拼的是體力和運氣。
按常理來講，當一個城市住房的消化週期低於3個月，房價就會有極強的上漲動力。
但是，看回4月份長沙各個區域的房價，並沒有出現大漲。因統計口徑的誤差，大概就是12000元/㎡的基本面。
而2017年長沙的GDP在26個省會城市中可是排名第6，經濟增速也是名列前茅。
奇怪吧，這樣的人才落戶政策、這樣的庫存情況、這樣的經濟表現，長沙的房價居然還維持著12000元/㎡的基本面。
相比，武漢去到了18000元/㎡，成都去到了16000元/㎡，連重慶都去到了15000元/㎡……
難道在穩房價這件事上，長沙真的是要爭做全國標杆麼？
到底是什麼導致了長沙的低房價？
這還得追溯回2012-2014年長沙大量的土地供應。
2012年到2014年，長沙的住宅土地供應均高於其他中部城市，是極其不科學甚至不理智的。
2014年底去庫存週期更是達到了驚人的24個月，要知道，當年長沙城區常住人口可是隻有375萬呀！
所以，長沙並不是就活該12000元/㎡的基本面，他是應該和重慶差不多15000元/㎡的。
只是由於庫存的積壓，壓制了長沙房價的上漲，並拉長了去庫存的時間，成功讓長沙房價的上漲節點滯後於其他城市。
但是在未來，長沙房價的上漲還是沒有問題的。
另外，長沙城市去中心化，區域價值分裂化。
長沙的老城區分佈在河東，新區分佈在河西，省府區又在南邊，中部的嶽麓區城市價值較高，但城市定位又是向南的長株潭一體化。
整個長沙沒有明確的城市發展方向，河西說河西的好，城南說城南的好。
長沙買房的首選區域
長沙樓市很熱，板塊又那麼多，該怎麼選擇呢？
當然是選最好的啦！
嶽麓區是市政府所在地，也是長沙近年來重點發展的一個區。
伴隨著長沙向西拓展的步伐，尤其是湘江新區的成立，河西的梅溪湖板塊和濱江新城板塊也迅速發展了起來。
1、梅溪湖板塊
十多年前，梅溪湖還是一片低窪地，偏居長沙西，既無中心區之便利，又無經開區之政策，籍籍無名、無關緊要。
然而從2008年開始，短短10年，梅溪湖一躍而起，成為長沙最為耀眼的片區，甚至超越北河東中心市區成為長沙房價高地。
這很大程度上得歸功於梅溪湖的總體定位——全國科創引擎、長沙城市副中心。
佔地3000畝的梅溪湖，集山、水、湖、城為一體，自然生態環境不用多說，相當宜居。
金茂、中海、萬科等大型開發商的爭相入駐也讓梅溪湖身價上升，成為炙手可熱的富人區。
加上又靠近高新區、大學城，未來梅溪湖片區的教育資源依然是長沙最豐富的片區。
在發展的進程中，梅溪湖交通等配套也得到了完善。目前地鐵二號線和二號線西延已開通，六號線、十四號線也正在規劃。
地鐵將梅溪湖片區與主城區的距離拉得更近了，10多分鐘可到中心商圈五一廣場，20多分鐘可到長沙火車站，50分鐘可到高鐵南站。
所以近年來，梅溪湖儼然成為了長沙置業的熱點區域，房價已成為長沙全市高地。4月份梅溪湖板塊新房的成交均價為12658元/㎡。片區內的各個樓盤也出現了房荒，一開盤就售罄也成了常態。
長沙樓市行情越來越好，梅溪湖整個區域是功不可沒的。
2、濱江新城板塊
上海有浦東新區，廣州有珠江新城，梅溪湖也逐漸飽和了，長沙的“浦東”、長沙的“珠江新城”又在哪裡？
注意啦~這時候，東臨湘江，西至銀杉路，南起瀟湘嘴、北達北二環線（其實就是坐落於湘江新區核心區）的濱江新城開始嶄露頭角了。
逐漸向世人展現出CBD風範，告訴大家，老子就是長沙的“浦東”，長沙的“陸家嘴”。
濱江新城既然是市府CBD的核心，就必然要承擔起現代金融商務功能。
那麼，濱江新城現在有什麼？
有頂級酒店、遊艇、濱水特色的豪華商業配套；
有符合國際化人士醫療習慣、居住習慣、教育習慣的國際配套；
有區域能源中心、生態公園及智慧城市等城市配套。
……
反正就是，CBD的高端配套老子全都有。
高效的工作節奏加上高品質的生活質量，將成為長沙城市精英最佳居住方式。
到今天，濱江新城已經是公交地鐵城際鐵路一應俱全，學校公園景觀成熟優質，住宅商場寫字樓地王頻現。
最後，不可不提的應該就是傳說中的北大橋---“銀盆嶺”大橋。作為連接長沙河東河西的第二座橋樑，絕對是帶動濱江新城發展的重要因素。
4月濱江新城板塊的新房成交價是11964元/㎡。但濱江新城的房價仍有不少因素在支撐，特別是進一步豐富的配套，以及20萬人口的入駐的預期，房價的上漲預期還是比較大的。
總結
總的來說，長沙並不屬於強二線隊列。但根據2017年主要城市的常駐人口增長率排名，長沙位列前茅。
說明這個城市對人口的吸引力還是比較強的，這對未來長沙房價也是一個較好的支撐。
隨著長沙基本面的改善，相比武漢、成都、重慶這些城市目前的房價，長沙12000元/㎡的房價還是有空間的，雖然短期沒有大幅上漲的契機，但可以考慮長期持有。
加上長沙有密集的地鐵規劃，隨著地鐵的逐步建成開通，剛需客還是可以瞄準地鐵盤的。
至於改善或投資客，則可以優先選擇梅溪湖片區和濱江新城片區。
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