等了這麼久，第一批限競房項目終於開閘入市。
自住建委網站上掛出預售許可預告後，昨日，關注度居高不下的瀛海府迎來開盤，比人們預想的，要快了一些，不過結果跟人們之前預想的可能有不少差距！
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沒有額外優惠，開盤價格嚴卡限售價格
項目現場
項目大約有700多人排卡，到場率80%左右；
項目共推出194套房源，用時一個半小時，全部售罄；
搖號大約到260多號結束，部分搖中的購房者棄選；
根據粉絲透露，現場沒什麼傳說中的額外優惠，開盤價格嚴卡限售價格，只是不同的樓棟和樓層，會有幾百到幾千的價差。
價格示意
1號樓最便宜，一共九層，2到5層的價格是52200元/㎡，6到8層53200元/㎡，頂層送閣樓，所以價格也最高，是53700元/㎡。
2號樓和3號樓最貴，共4層，價格一致。2到3層54000元/㎡，4層55000元/㎡。
4號樓、5號樓是7層，6號樓6層，價格分佈是，2層到次高層售價53000元/㎡，頂層價格54000元/㎡。
搖中並選房成功，現場需要交5萬定金，三天補齊首付。
項目沙盤
算下來，項目總價在450萬到500萬，首套房首付在200萬上下，二套首付400萬左右，三天交齊，二套的客戶會很有壓力。
「看好的樓層被選走，就棄選了」、「覺得搖不上，提前離場了」，棄選，甚至提前退場，在這卻很平常，完全沒有其他城市的“萬人搶房”的景象。
第一批限價房的預售跟預想的有點不一樣？主要原因有以下兩點：
1、五年限售，對投資需求的殺傷力夠大。從買入到交付，到二次交易，整個週期被強制拉長至7到10年，跟風投資的需求，會慎重考慮。
少了購買力強勁了投資客，樓盤的熱度不會被炒到離譜。
2、接下來扎堆入市的限競房項目，給購房提供了可替代的選項，心裡不慌，自然就會挑挑選選，沒有好樓層，就放棄嘍。
3、而且，今天，進入預告程序的金樾和著，也將開盤。
項目確實不愁賣，現場人氣也很足，但購房者們也足夠理性，沒有出現像杭州或者深圳那樣的「恐慌式」搶房。
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北京樓市供應將現井噴
前天早上，住建委網站又放出一批進入預售許可預告程序的項目，截至目前，已經有4個限競房項目，接連入市。
憋了半年的北京樓市供應，終於出現了一個井噴：一次性的掛牌了8個項目將入市，其中有2個是非住宅的通州商務型公寓，但吸引人眼球的依然是4個限競房井噴入市：
這4個限競房項目只是北京62個限競房項目的先頭部隊，可以預期的是，後面將供應量快速井噴：
瀛海府.金樾和著.旭輝城. 熙悅林語,這4個項目的入市簽約，將直接拉低北京2018年上半年市場均價2%-3%.
限競房項目的加快入市，不但可以對剛需家庭儘快形成住房供應，而且還可以對穩定市場預期發揮積極作用。因此，主管部門也正在根據相關規定，按部就班的進行項目的價格評估、預售證審批等工作，讓限競房項目儘快形成市場供應。
除了公告的這三個項目外，還有幾個限競房項目也正在履行預售申請等相關手續，預計近日將獲批預售許可證。
接下來北京樓市限競房項目供應將現井噴。
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限競房突現井噴，哪些值得買？
針對限競房的井噴，那麼購房者要做好什麼準備？
1：第一個項目已經入市，從入市的100多套房628個搖號看，市場還是有需求的。雖然肯定日光，但這個比例也顯示了，大部分戶型一般的限價房銷售難度會存在，對於購房者來說，優質項目買到難度大。
2：現在樓市的現狀。
從北京看，5月二手房簽約套數18096套，這也將是2017年317調控來的新高。連續14個月的高點：環比上漲了32.3%,同比上漲了67.5%。
3：什麼房子值得買？
大部分限價房都是有價值的，對比當下樓市的二手房都有一定的折讓。
限價在5萬以上的項目，基本都可以作為第一居所。
4：積極參與所有項目的排號，對於北京來說，現在銷售政策非常正規，取得預售證前不可能讓你繳納各種名目的資金。這樣你就儘量在所有項目排號，取得未來購房的機遇。
5：同一項目可以選擇多排號，比如父母家庭與自己家庭，這樣增加未來搖號的機遇。
6：什麼戶型才是限價房的精華:，什麼戶型是限價房的精華？當然是1層+小院+地下，單獨的小別墅部分。對於限價房基本都執行了7090政策，其中的90平米以內部分因為佔比面積多，大部分都在500萬總價以內，吃多了容積率，所以都位於小區的非樓王位置。所以如果有能力的話，建議儘量還是賣超過90平米的面積，當然這個要看支付能力。
7：另外如果買剛需戶型，其中頂層底層如果有附帶面積的價值也比較高，當然，最簡單的驗證辦法就是看開發商定價，越高的越好。
8：提前準備好購房資格與資金，大部分項目都現場會支付5-10萬的定金，3-5天就要求首付，這種情況下，在未來即將井噴的供應下，所有資金都應該準備好。
9：選房的時候，其實沒有什麼猶豫的，就選擇你選房時候剩餘你想要的戶型最貴的，因為限價房層差非常小，這種情況下，對於高價的房源來說，相當於性價比更高。
10：對於夫妻離異的購房者，離婚一年內只是影響貸款資格，如果本來就是二套房購房者，這種情況下，離婚第二天就可以審核購房者資格。
11：限價房地下部分的價值，目前看，4個入市的項目，都有地下部分，對於開發商來說，這意味著之前最擔憂的事沒有出現。整體市場平穩。而對於購房者來說，這部分項目的價值也比較高，特別是改善購房者。
12：那些項目會被共產：
整體看，入市的4個項目分部在房山與大興，這2個區域出現限價房轉共有產權的可能性很小。除了東城海淀豐臺外，基本都不會轉。
13：被轉化成共有產權的項目，肯定是最苦的項目。但預計項目很少
一旦限轉共，看似政府回購，網籤10個月可以回款，但最大的問題是，政府回購的貨值如何確定？是按照可售住宅部分回購、還是可以按照全盤包括地下、車位等貨值回購？大概率當然是只回購住宅部分。
14：井噴的供應量從哪裡開始：地塊分別是17年2月，17年7月等時間出讓的土地，證明了從入市節奏看，並不是按照土地出讓週期。整體看，預計2017年成交的限價房地塊都有加快入市的可能性。
目前看，限價房合計大約3000億貨值：預計在6月開始，將出現限價房供應量的井噴。短期入市房源有望超過2萬套。（合計限價房總量4.5萬套，其中部分有可能在4季度後上市）。
15：440萬平米，限價商品房還有地下附屬設施等等存在，合計大約可售面積在600萬平米（包括地下別墅等），大約總貨值也就是在3000億左右。一共62個項目。
16：那些區域供應量大？
不可避免的是，因為是限價房，大部分項目都要求非常快的回款速度，所以如果扎堆入市的項目，突然區域內多了幾千套房源，這種情況下，銷售壓力將會非常大。
成交規劃建面方面，大興宅地成交14宗，成交面積為181萬平方米；房山宅地成交8宗，成交面積為98萬平方米；順義成交6宗宅地，成交面積為93萬平方米；豐臺成交6宗宅地，為90萬平方米，其餘區域成交面積均小於90萬平方米。
面對接下來更多的限價房項目入市，不知你做好準備了沒有？
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