夜色如水，託尼端著宜家會員日9.9元搶購的玻璃高腳杯，裡面盛了六分之一杯在拼多多99三瓶砍價買的紅酒——這紅酒來之不易，託尼發動朋友圈的半壁江山才拿下的，據說原產法國普羅旺斯，漂洋過海來到德陽就為了讓託尼這樣的城市新中產站在自己容積率2.5、物業費2.5、車位費250的電梯豪宅裡享受生活的。
微醺的託尼把目光從自己16層的房子望去，窗外一片燈火通明，城市繁華之景。再遠看，待開發的地塊一片慘白，剛修的道路建渣車呼嘯著連闖紅燈呼嘯而過……好了視野拉回來……再細看，對面一格格的繁華燈光裡，每個燈光格子裡都有幾個小身影在跳動：有的在客廳鋪上墊子做瑜伽，有的在沙發上葛優癱面無表情看手機，有的忘拉窗簾在床上雙人扭打，有的在陽臺穿著內衣褲抽菸思考……一切在夜色的映襯下格外清晰。
託尼這才明白，當初自己排隊擠售樓處打破頭買來的這套城市奢景、人文豪宅，原來設計者對樓間距的設計是這麼用心與詩意：
你站在樓上看風景， 看風景的人在樓上看你。 明月裝飾了你的窗子， 你裝飾了別人的夢。
在託尼還叫二狗之前，他就對家裡住了十幾年的三間大瓦房嗤之以鼻了。他爸每次喝醉了吹牛逼，就把當年自己和二狗他爺爺偷樹蓋房的事兒事無鉅細地說一遍， 一盤花生米都不夠。所以等託尼長大進城賺錢了，第一件事情就是跑到最新開盤的小區售樓處，借遍親戚全款買了一套自己能承受的最大的房子。
地段在郊區，不存在的。房子可是嶄新的啊，旁邊的農田不正好說明後市發展潛力無限嘛。
教育資源缺乏，不存在。國際培訓機構不是已經簽約入駐了嗎，三年內國際學校就開學。到時我孩子出生就去報名，從幼兒園到出國一條龍服務。現在唯一問題是：差個媳婦兒。
物管費太貴？不存在的。五星級物管豈非浪得虛名，親戚來找我我不給物管打招呼，飛都飛不進來，必須得報上我尊姓大名才放，真是甜蜜的煩惱呢。
另外，小區綠化可是新加坡園林設計，沒看見大門口兩座石獅子嘴巴會吐水嗎？連草坪物管都說是一天剪三遍的，對了我們小區保安可是配警犬的哦，狗狗的品種是德牧！所以我十分支持物業再漲點物業費。這樣我下次回老家就可以和我二姨嬢PK一下了。哼，電梯口保安幫你推下購物車有啥了不起的！
託尼滿意地乾了杯中酒，倒在沙發上就呼呼睡了過去。此刻他的樓下，夜巡的保安打著哈欠也準備去消防室就寢了。大門外有業主沒帶門禁啪啪砸門，睏意上來的他也絲毫不理會。
夜色如水。
是的，託尼就是華佗轉世也治不好的新房癌。
新房癌，就是指情願買高於鬧市區二手房價格的遠郊區新房，而對配套資源優良卻房齡較大的二手房嗤之以鼻的這群人。他們唯一看重的只有房齡本身，從而拋棄地段、配套等其他影響房子價值的因素，讓房齡成為房子價值的唯一核心因素。
首先，我們不得不承認的是：新房相比老房的確有太多優點：
一、新房永遠是房子價格的領漲者。荒草重生的郊區，新盤一起勢必會帶動區域價值的增長，實現該區域價值的騰飛。如果是城市核心區+新盤，那更是城市房產價格的天花板，所有房產都必須看其臉色。掌握了城市核心位置的純新樓盤，也就掌握了城市房產價格的定價權（當然政府指導價除外）。
二、 新房建築質量更好。框架現澆和抗震設計是預製板老房無法比擬的，甩開幾條街都不過分。
三、新房居住環境更佳。得益於新房小區的封閉式物業管理，內部環境自然比老小區的開放式環境優秀得多。
四、新房裝修餘地更大。得益於框架結構，內部所有非承重牆體均可拆除，裝修時可利用率和自主調整空間更大。
但是，不少購房者在領會到以上新房的優點後，便進一步認為新房同樣具有以下屬性，也就逐漸跌入怪圈，患上新房癌。
誤區一：新房保值增值率更高。
新房價格領漲，但不代表新房保值增值率更高。
舉個實例：
成都市南二環內某普通商品小區，修建於1998年，小區共8棟每棟樓4個單元，六層到頂無電梯，一梯兩戶。1999年買入價格為2600元每平。假設我1999年買入一套100平米房產，總價含稅共28萬元。
2014年，該小區旁邊新建一電梯住宅小區，小區共4棟樓每棟兩單元30層到頂，兩梯四戶，9600元每平。假設還是我，在2014年買入一套100平電梯住宅，總價含稅100萬元。
2018年，我要到國外跟隨子女養老，想把這兩套房產全部出手。諮詢房產中介後給出掛牌參考價：
2014年這套電梯住宅市場價目前約為2.3w一平，總價230萬元。1999年這套房子因為年限、戶型等因素，目前約為1.8w一平，總價180萬元。
兩套房子同一地段、區域價值應該是一致的，但因為房齡關係，差價約為50萬元，應該合理吧？
新房癌患者看到這裡肯定就會說：看吧，還是新房保值升值潛力大！只花了4年投入100w就賺了130w！而1999年的老房，用了19年，才賺了152w！
那麼我們就來算下細賬：
1999年，我們買的房子只付出了28w；2014年，我們買的房子付出了100w。同樣100平的房子，多了72w的差價。
也許你會說：15年了，通貨膨脹讓28w變成100w，很正常啊。
其實，我們都忽略了一個的問題，那就是：如果1999年我們不花28w買房，租房到2014年，租房會花去多少錢？而手裡的28w，會在2014年如你所願變成100萬嗎？
為什麼我不可以換個邏輯來看這個問題：
我1999年花28w買了套房子住，節約了19年的租房費用，最終房子老得快拆遷了，賣掉竟然還能賺152w，等到拆遷估計還要上盤天。
所以，這個看似簡單的問題如果單獨從數學上來解釋，其實是很難解釋得通的。
但是上面這個例子，卻可以證明“新房保值增值率更高”這種說法，的確是個偽命題。
誤區二：新房居住舒適度更高
新房居住舒適度不高？難道老房子有居住舒適度？？？肯定新房癌們都是一臉黑人問號臉，甚至有跳起來打我的衝動吧。別急。
還是舉個實例：
為公平起見，我在網絡上隨機選了一套德陽城南片區的某已售罄新房和一套周邊的二手房，只限定面積，均為120平套三。
如圖，都是三室兩廳一廚兩衛的戶型，且產權面積都是120平方米，左圖是電梯新房，右圖是樓梯老房。這類戶型圖各類購房者肯定心中無碼珍藏了N張並可能導致視覺疲勞了吧。那我斗膽分析下。
左邊的電梯新房戶型圖花式炫技：看我這個戶型多麼通透！戶型佈局多麼合理！進門就是入戶花園，餐廳客廳一體霸氣十足！另外有這麼多贈送面積我都不好意思使勁說低調地標灰你意會即可！甚至連客廳、臥室的傢俱擺放、空調機位我都貼心給親設計好了！還等什麼！趕快抱起現金來訂購吧。全款優先，商貸排隊，公積金的請出去把門口的小黃車挪一下謝謝。
右邊的樓梯老房戶型圖就樸素得多，根本不標註各個房間的長和寬，上來就是直接告訴你，我客廳多少平方、廚房多少平方，臥室多少平方。我陽臺是異形的好寬懶得說個人去量反正我就曉得是11.6平方。反正就這樣你來看了就曉得了。
這兩張圖，其實是很多同時看新房和二手房的購房者經常遇到的。左邊的新房戶型圖明顯誠意十足設計貼心，而右邊的舊房戶型圖一比較就顯得潦草得多，我甚至為了給二手房中介貼金不惜時間找遍網絡才找到這麼一張彩色的二手房戶型圖，其實德陽大部分二手房甚至連張戶型圖都沒有也是醉了。（二手房中介們，愛崗敬業一點不好嗎？畫個戶型圖真的那麼難嗎？）
但是認真的購房者，是不會被精心的設計和粗心的展示所矇蔽雙眼的。如果我們把這兩張戶型等比例擺放，就會發現一些表面看發現不了的問題。原來的優點，變成了劣勢，原來的簡陋，竟然還可能是優點了。
一、兩個房子的套內面積相差較大。
眾所周知，新房子因為需要設置電梯井、消防通道、公共走廊等公用設施，公攤一般都在20%以上，而公攤面積都會計入你的房子產權面積。所以新房子的次臥、書房等都會面臨裝修後“除了床、就是牆”的尷尬境地。但同樣是120平米，老房子的公攤明顯小很多，套內面積大很多，最小的不帶陽臺的臥室都有12.5平，比新房的最大的主臥（約10平米）還大一些。而客廳加飯廳霸氣的一句37.8平，直接吊打橫寬只有4.1米的新房客廳。
二、老房朝向“實打實”南北通透，新房只能做到“戶型圖上通透”。
這裡引入一個概念，各位買房子，千萬不要只拿到房子的戶型圖就完事了，必須讓售樓處給你提供小區的總平圖和你想購買的戶型的樓層平面圖！
新房癌說：那些都是工程圖紙我又看不懂！其實，不用看懂那些細節設計，只用在小區總平圖上找到你買的房子確定你房子所在的樓棟位置，並在樓層平面圖上了解你這層戶型的總體設計即可。通過這兩張圖，你會發現很多秘密！
先說總平圖，因為確實屬於施工圖紙標註太專業，售樓處一般都會公示但是很多人都不會看。那麼小區沙盤或者小區效果圖你總看得懂了三。
如下：
當然，效果圖都是藝術誇張過的，千萬不要相信！所以我們還可以動用點“高科技”。
嗨呀，高科技個剷剷其實就是衛星地圖。記得地圖顯示一定要把指南針調整為正南北朝向，以方便你分辨房子的真正朝向。
我們先回顧下我們小學老師教的知識：看衛星圖怎麼辨別方向？當然是上北、下南、左西、右東。同學們記住了？
一般來說，在建的期房通過更新比較快的谷歌地球，只要地段不是太偏遠一般還是可以看到施工進度的。這裡為了展示方便就用了個完工的樓盤。
腫麼樣，一對比就發現，效果圖和實際的差別了哇：
一是戶型朝向問題暴露出來。這個樓盤，其實所有戶型都是非正方向修建，全部歪來斜去搞得我們有處女座情結的好煩惱啊！目的其實就是一個：保證所有戶型的採光！畢竟兩梯四戶甚至兩梯六戶、八戶，大家都要採光，一天輪流曬個把小時不過分三。
但是，新房的致命缺陷也就在這張圖上暴露出來：所有戶型朝向都不正，那麼你不管買哪套房子，你的採光時間和採光面都會受到影響！
還是黃渤說得對：沒錢，曬太陽都是二手的。
受制於目前普遍採用的高層建築設計方式，每層樓不可能像板式建築那樣做到一梯兩戶。當然市面上還有少量的板式結構+電梯的住宅，一般採用6+1電梯設計，這種設計看似老套，但實際已經絕版，是不可多得的兼顧低容積率和採光的好房子。當然新房癌可以完全無視我這個觀點，只希望你們不生氣就好。
除朝向外，總平圖其實還可以看樓間距、小區綠化面積、消防通道、車庫出入口等和生活相關的具體信息，細心的購房者可以花點時間精力研究下，不吃虧的。
再說樓層平面圖。
二是同樓層各戶型之間相互遮擋影響問題暴露出來。為避免說我惡意詆譭某個開發商，我故意換了張其他樓盤的樓層平面圖。
表面看，這是一棟兩梯四戶在開發商嘴裡絕對號稱低容積率、高舒適度的高層闊景豪宅。單獨看戶型圖的普通購房者可能發現不了問題。但是在這張圖上你仔細看就會發現：
你家的廚房挨著鄰居家的臥室，領居家的空調外機就挨著你的廚房窗戶，次臥的窗戶看出去就能看到鄰居間書房的窗臺……
其實還有更多問題可講，點到為止即可。反正如果我是購房者，看到這裡我一定有一句MMP我現在就要講！
好了，再來反觀你們新房癌唾棄的上世紀廣泛採用的板式建築。對比看看這些老破大還有啥優點。
這是德陽多年前的知名樓盤淺水灣的衛星圖，均為多層設計。
從衛星圖一眼就可以看出，該小區整體地塊比較方正，除小區東西最外圍一排樓棟為東西朝向歪，所有樓棟均按照正南北朝向進行設計，至少從建築學角度上完美保證了所有建築的採光問題。
新房癌應該會反駁了，這是當年豪宅小區設計，當然不能比了。好的客官稍等。
這是2000年後修建的電梯高層金湖名城和旁邊九十年代修建的沂河街政府住宅小區的衛星圖。截圖為正南北朝向。兩個小區房屋的各自朝向各位看官一眼對比即可。
再不服氣的話，只有祭出這張上世紀90年代修建的德陽饒益村農轉非安置小區（該地塊即將拆遷，恭喜村民朋友們苦盡甘來）的衛星圖來鎮樓了。可以看出，因為是全部是兩層建築，除樓間距較近外，饒益小區的所有房屋均為正南北朝向，而且絕逼拿著指南針施的工，那叫一個齊整利索。搞得旁邊號稱德陽地標的濱湖之春那幾個不規則的圓圈圈對比起來還有點尷尬了。
對了，告訴新房癌們一個小秘密：你們常常掛在嘴上的容積率，認為容積率在2.5左右的住宅就算宜居了。但是被你們唾棄的老破大，一般容積率只在1.5左右哦，分分鐘秒殺現在的城市小別墅。
小結一下：為什麼建築設計理念不停在發展、建築水平不停在提高，我們居住的小區除了外牆、綠化、車位、電梯、物業管理等表面功夫在提高外，真正影響居住質量的戶型設計，卻在舒適度上跑步後退呢？
這個問題，其實是個深層次的問題，並不能完全怪開發商、設計者。其實拍地時，政府就規定死了地塊的建築容積率、建築高度等標準，此外在追求利潤率、地塊本身的規則度等多重要求下，這個鍋恐怕也只能讓開發商和設計者來背了。
所以我斗膽講幾句：
新開發地段和新開發樓盤潛力肯定比市區老房子潛力更大，但是凡事都有兩面性。規劃變現是需要時間過程的，一要看你等得起等不起，二要謹防規劃改變算盤落空。特別是購買遠郊的新開樓盤一定要再三斟酌，弄不好幾年後潮水退去，你就光榮成為為國接盤的接盤俠。
投資、宜居兩相宜的產品，普通購房者一般情況下是很難買到的。產品好、配套齊的房子肯定定價高，定價高的恐怕投資回報率又不一定算得過賬了。大家一定要找準自己買房的核心訴求，魚與熊掌不可兼得。
在樓市持續上行的行情下，普通購房者千萬不要只盯著新開發樓盤去追漲，目光也可以適當關注下市區資源配套優良的二手房。畢竟房子是用來住的，不是拿來炒的。
老房子、新房子，你都是要裝修了才住得進去。買了新房子，裡外都新住進去肯定舒心。買了老房子，裡外裝修一新住進去，保不準更舒心也不一定呢？觀念變一變，買房天地寬。各位德陽老鐵，下回見。
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