導語：前4月房地產銷售額創下歷史新高，其中融創銷售額更是同比大增79%，而這看似風光的背後，實則背後危機重重。
一紙報告，把一家房企推上了風口浪尖，也把整個房地產行業的債務風險暴露的一覽無遺。5月12日，中信信託發佈公告稱，天津市國資委旗下最大的房地產企業天房集團在2017年5月18日與中信信託設立的“中信·天房2號貸款集合資金信託計劃”即將在2018年5月18日到期，屆時天房集團將償還2億元貸款本金及相應利息。但由於2017年天房集團業績出現虧損，導致借款人天房集團屆時可能發生無法如期償付貸款本息的違約風險。”
天房集團作為天津市國資委旗下總資產超過2000億元的地產公司。被爆出了2億元的債務違約，讓市場人士大跌眼鏡。這也由此引發了市場人士的擔憂，天房發展債務違約事件是單個現象，還是房地產行業普遍存在的問題。部分樂觀人士表示到天房發展債務違約問題是單個公司的現象。但在本人看來，債務違約風險是整個房地產行業所需要面臨的問題，具體有以下幾個因素促成。
1.開發商融資能力減弱
十九大以後金融去槓桿力度加大，市場上流動性進一步堪憂。 最新的數據顯示，今年4月廣義貨幣供應量M2同比增長8.3%，處於歷史最低點位。房地產行業的重要融資渠道社會融資在1-4月總量僅為7.14萬億，較去年同期下降1.1萬億。貨幣總量的削減將大幅影響房地產企業的償債能力，以前通過舉新債還舊債的手段將會大幅減少。
如果說M2增速放緩是房企償債能力變弱的外因，那麼房企淨利潤增速快速下滑，則是房企償債能力變弱的內因。2012年開始房地產行業淨利潤增速明顯放緩，在14年幾乎是零增長，近兩年雖有所回升，但較12年之前下滑依舊明顯。2011-2017年房企淨利潤由600億增長到了1000億。而同期負債卻從1.34萬億元大幅攀升至2017年的4.5萬億元。淨利潤增速的放緩也將大幅削弱房地產企業的償債能力。
2、房地產銷售可持續性存疑
長期來看，2011年開始，中國15-64歲勞動力人口開始淨減少，2014年20-50歲房屋置業人群達到頂峰。中國房地產長週期拐點到來，適齡人口購房數量減少也將長期影響房地產銷售。未來，中國房地產銷售也很難再現過去幾年的繁榮景象。
短期來看，2018年開始共有53座城市，累計發佈了共90次限購限貸的樓市調控政策，房屋住宅面積成交額下降明顯。以北京為例，自2016年調控以來，北京商品房銷售面積875萬平方米，下降47.8%。其中，住宅銷售面積612.8萬平方米，下降38.3%。樓市調控政策的升級已經對部分住宅市場銷售產生了巨大的影響。
3、大量短債即將到期，再融資將變困難
前幾年諸多房地產企業債券到期時間集中延後，因此，造成了大量房地產公司債務將在2018-2021年集中到期，規模約在1028億美元，其中3800億元人民幣將在2018年到期。今年年內到期債務壓力巨大，未來2-5年地產行業債務壓力也將一直存在。面臨著大量即將到期的短債，房企顯然並沒有做好充足的準備。以綠地控股為例，2018年到期的短期負債為637億元，但貨幣現金卻只有600億。仍存在一定的資金缺口，債務到期問題仍沒有獲得實質性的解決。
短期債務沒有獲得解決，房企債券再融資的壓力進一步加大。受國內房地產調控政策影響，房企在國內融資渠道被堵，房企把目光逐漸轉向平均融資成本更高的海外融資渠道。而在美元利率逐漸走高的情況下，未來房企債券再融資壓力將會加大。
4、房地產拿地額度創新高的背後
2017年全國土地出讓收入52059億元，同比增長40.7%，創下歷史新高。其中三四線城市拿地收入同比大增80%，這主要得益於三四線城市房地產去庫存和棚戶區改造政策的支持。
房企瘋狂拿地的背後是資產負債率的持續走高，2018年一季報顯示，半數以上的房企資產負債率高達80%以上。 其中龍頭企業萬科、保利地產、綠地控股、招商蛇口等資產負債率均超過80%。房地產企業面臨著槓桿率過高的風險。
綜上所述，天房發展債務違約風險事件並不是其一家企業需要面臨的問題，而是整個房地產行業需要面臨的問題。畢竟高負債在中國房地產行業早已不是什麼新鮮事，這樣的房企一抓一大把。如果房地產債務風險得不到良好的解決，勢必會影響中國金融生態，甚至會給中國經濟發展蒙上一層陰影。
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