昨天上午，深圳市發佈了 《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》。
此次發佈房改政策是繼1998房改之後，深圳住房體制迎來的“二次改革”。
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深圳房改政策或成未來標杆？
2018年基於“房住不炒”主基調持續推進下，全國各地陸續發佈房地產調控政策。
繼北京、廣州、海南、天津、杭州等多地發佈“搶人”“限購”等一系列調控政策之後，深圳也放出大招！
深圳發佈的《徵求意見稿》中明確表示，將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，並計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類，計劃到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
自2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%；安居型商品房或將新增財產限額門檻、並採用輪候、抽籤、搖號等方式確定租售對象；人才安居房或可在一定年限內實行封閉流轉。
實際上，繼這次改革之前，深圳是全國少數幾個房地產市場控制的相對較好的城市，房價一直每個月都平穩的降一點。深圳雖然土地供應不足，但一直在通過其他各種約束政策努力的抑制房地產市場虛火。
和其他城市比，深圳的存量公房比例非常低，是個年輕的城市。所以深圳最大的難題是舊改，舊改不突破，房改沒有地！
此次，深圳房改正是突破舊改，確保改革平穩過渡，新舊政策有序銜接。 為深圳未來的住房供應體系帶來深遠的變化， 繼而明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發展目標。
而且，最近杭州等多個城市出現“萬人搖號”買房現象，目前部分城市實行的限價、限購、限售等中短期調控政策的問題正在逐漸暴露，深圳此次擬推出的遠到2035年的房改規劃，或許能夠形成長效機制，供其他城市借鑑。
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價值2萬億大紅包砸來
深圳是“集體土地入市”做到極致的城市，在國家還沒有提出這種概念的時候，上千個城中村就給深圳帶來了超過4億平方米的“違法建築”（其中住宅就有650萬套，平均每套40平方米；其他的為廠房、商鋪等）。這些房子，事實上成為深圳天然的廉租房。
可以說，沒有這4億平方米廉價的房子，深圳不可能做這麼大。現在，違法建築的“滋生”被控制住，深圳低成本的住宅哪裡來？只能靠政府提供了。深圳在“二次房改”裡提出，未來18年建設100萬套政策性住房，將有力地解決這個問題。
根據深圳的方案，這100萬套政策性住房，平均每套面積接近70平米，平均讓渡50%左右的利益（人才房按照市場價6折出售出租、安居型商品房5折出售出租、公共租賃住房3折出租），深圳目前住房平均價為5.4萬元左右。這樣，我們可以算出，按照2018年價格計算，深圳市政府未來18年，準備通過“政策性住房”向全社會發放總價值1.89萬億的超級紅包！
如果加上“深圳二次房改”裡承諾的住房貨幣補貼，紅包規模肯定超過2萬億！
有歷史上形成的4億平方米“天然廉租房”，再加上已經建成的數十萬套政策性住房，以及未來18年的100萬套政策性住房，深圳將成為向社會發放“土地、住房紅利”最多的城市，這個規模很難有任何一個城市超越。
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別高興！新增170萬套房，不夠用
然而，先別高興，深圳提出的18年提供170萬套住房夠不夠用，這恐怕是人們關心的重點！
深圳的土地供應難度很大，住宅土地供應在全國屬於最少的城市。這種情況下更多的人擔憂深圳的170萬套房到底能不能完成供應？
在市場中和其他城市數量對比：
在人口要嚴格控制的京滬，未來5年供應計劃分別是150萬套和170萬套。
上海：預計新增供應各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。也就是說：上海的商品房佔比26%。
北京：今後五年全市住房建設安排的150萬套住房，包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。
對比京滬兩地來說，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套並不算多。2018年開始，到2035年，總計18年，年均接近10萬套。而深圳，商品房未來僅佔4成。也就是說，只有70萬套左右的商品房供應，年均不到4萬套。
時間長不代表數量多，按照計劃看，這個平均到每年10萬套不到的量，對於深圳這樣一個全國第三大的城市來說，很難說是夠！（當然深圳本來土地就少，城市規模不大）
如果能完成，這個數量對比其他城市也很難說是多。
而這兩年，深圳年常住人口增速都在五六十萬。
如果未來深圳人口增速維持這個速度，顯然，這個供應計劃，從總量上說，可能還是顯得有些緊巴，未來深圳市場供需結構依然緊張。
而且這也意味著深圳商品房未來將成為稀缺資源。而稀缺的東西，一定貴！
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深圳房改，看業內人士怎麼說
知名地產專家劉曉博
北上廣深四大一線城市，歷來是中國樓市的風向標。此次深圳率先明確未來18年的住房政策，全面落實中央“房住不炒”、“多主體供應、多渠道保障”、“租購併舉”，應該說給全國帶了一個好頭。
此前北京、上海在住房十三五規劃裡，也有意把“普通商品住宅”的供應量佔比（佔總新增住房的比例）降低到50%以下。深圳的“意見出臺”後，帶有新標杆意義，估計一線城市和強二線城市，未來都會這樣做。其結果是：可售商品房在中心城市將普遍減少，政府控制的政策性住房佔比將大幅增加。
深圳未來18年新增170萬套住房，看起來不算多，但以深圳有限的土地面積（深圳總面積只相當於北京六環內面積的90%左右，而且一半是山地、湖泊），能規劃這麼多住宅，已經非常不容易了。
知名自媒體“槓桿遊戲”
深圳住宅供應方式越來越向新加坡、香港靠齊；深圳房價進入天價時代；普通中產要越來越靠各類保障房，包括公租房解決居住問題；因為新增供應總量還是顯得緊張，會有越來越多人在臨深地區置業，圓自己的房子夢；相對新加坡較好的公共住房條件，深圳各類保障房，特別是公租房的品質、面積還是不如新加坡，相對更接近香港一些。
知名地產專家馬光遠
總體看法，深圳拿出的這份意見稿與我對“二次房改”的期待距離實在太大，除了個別地方，有一些亮點，總體而言，與我個人期待的在土地制度、供應制度、金融制度等方面的制度創新和突破乏善可陳，甚至一些制度設計與房地產市場化的方向背道而馳。
市場只佔40%，而政府保障部分達到了60%，很顯然，這不是一個以市場為主導的解決未來住房問題的改革思路。未來房地產市場將以政府主導為主，這有很大的回到福利分房的嫌疑。
房子應該回歸民生，這沒有錯，但迴歸民生不等於回到福利分房，不等於放棄市場化的方向，回到政府主導的道路上來。這勢必對下一步全國性的“二次房改”會有重大的影響。
看來業內人士對深圳房改政策的意見持有明顯對立意見。但實際上未來的深圳住房市場是閉環市場。商品房和各類保障房在自己的體系類流通，互相不干擾。每個層次的人，都可以在對應的框架內，找到自己的居所。
凰家問答
如果房價打“八折”，你會買嗎？
近期，有媒體稱，今後5年北京將完成25萬套共有產權住房供地，6月起限價房供應量將出現井噴，上月中旬，武漢首批“八折”共有產權房開售，如果房價優惠明顯，甚至打“八折”，你願意買這類共有產權房或者限價房嗎？
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