NO. 1｜壹
從風險收益原則來看，融資利率是市場對房企的風險定價——利率越高，風險越高。
5月11日，禹洲地產宣佈，已向聯交所申請發行於2021年到期本金總額為2億美元按年利率7.90%計息的優先票據。
統計2018年部分房企發行美元優先票據情況可以發現，禹洲地產此次融資的成本，僅次於融資方式比較特殊的融創，處於行業內非常高的水平。
同時，該票據獲得的評級也不高，惠譽給出的評級為「BB-」級，標普給出的評級則僅有「B+」級。
事實上，禹洲地產過往的融資成本要低上不少。
年報顯示，2017年，禹洲地產的淨負債率57.7%，相比同行業水平，負債率不高。通過多元融資渠道，其加權平均融資成本2017年末為6.02%，這個數據在行業里居中。
據樂居財經發布的《2017年度上市房企金融能力TOP50》，禹洲地產排名26位。在《2017上市房企淨融資額排行榜TOP100》，禹洲地產以17.80億位居68位。
NO. 2｜貳
那麼，為什麼禹洲地產此次融資利率大幅上升呢？
從禹洲地產最近的鉅額收購，或許可以找到一些答案。
此次收購是禹洲地產有史以來最大的一次收購，這也考驗著禹洲地產的融資能力和財務管理能力。
標普就在評級中表示：“上述債項評級較我們對禹洲地產的長期主體信用評級低一個等級，原因在於該債券存在結構性後償風險。禹洲地產計劃將發債所籌資金大部分用於現有債務再融資，小部分用於一般公司用途。”
標普還認為，2018年，禹洲地產面臨的再融資需求將會上升，其短期債務規模將由2017年的48億元人民幣上升至167億元（含2018年的大量有可售權的企業債券）。
截止2017年末，禹洲地產現金儲備為174.98億元。
5月25日，禹洲地產發佈公告稱，公司將以代價38億元人民幣收購沿海集團旗下7個項目部分股權。本次資產包組成：
1、3大優質地塊分別：為天津北辰項目（潛在權益貨值249億）、洛陽蘇家屯項目（潛在權益貨值122億）、北京北辰項目（自持物業，建面3.9萬平方米）。
2、4個在售項目分別為武漢菱角湖項目（權益可售貨值5.6億）、賽洛城項目（權益可售貨值15.8億）、瀋陽沿海國際中心項目（權益可售貨值8.6億）及佛山沿海馨庭項目（權益可售貨值2.7億）。總的權益可售面積313萬平米，潛在權益貨值約400億。
禹洲地產給出的這次收購資產包的定位是優質資產，並且逐一給出了權益可售貨值。
以潛在權益貨值約400億計算，38億元的代價相當於拿到了一個1折的價格。在土地價格高企不下的背景之下，其以1600元/平方米均價收購沿海家園313萬平米的資產，這樣的買賣，無疑是從天上掉了一個大餡餅。
NO. 3｜叄
那麼問題來了，禹洲地產買到的這個資產包真的是優質資產嗎？
可以發現，這份資產包的7個項目，主要是商業地產項目，項目類型為酒店、商業、辦公，僅有1處是住宅項目。
以商業地產中其中一個項目——武漢菱角湖項目為例，公開信息顯示，此項目位於武漢江漢區菱角湖，屬於商業地產，總實用樓面面積約為3.9萬平方米，已經竣工待售。佔60%的股本權益，權益可售貨值為5.6億元，即該項目的實際貨值為9.3億元。
然而，商業地產的龍頭老大萬達就栽在了菱角湖。
2010年，菱角湖萬達廣場開業。但是，樂居財經報道說，到2012年時，菱角湖萬達廣場被曝街鋪出租率只有三成左右，生意清冷。
到了2015年，萬達計劃關閉全國10家經營不佳的萬達百貨，進行戰略調整，其中，就包括虧損的武漢菱角湖萬達廣場。
有分析認為，這是因為武漢一直在商業地產開發上發展迅猛，競爭非常激烈。據統計，武漢的人均商業面積已經超過了購物之都香港。
那麼，以商業地產見長的萬達集團，經營作為武漢菱角湖商界地標性建築的菱角湖萬達廣場，成績都不盡如人意，同處同一地段的武漢菱角湖項目被禹洲地產收購之後，會不會成為燙手的山芋？
同時，這麼多的商業地產項目，後續如何經營管理？以及有些項目還要需要投入多大的資金進行建設和改造，這些問題都不可知。
有趣的是，禹洲地產和沿海家園，兩家企業同是創辦於廈門的房地產企業。禹洲地產董事長林龍安和沿海家園董事長曾文仲都是福建惠安人。
林龍安說，在談判4個月後，該資產包的價格從最初的75億元左右降至38億元，似乎顯示出沿海家園“必賣”的決心。
不知道“揀了便宜”的禹洲地產，將來有沒有金剛鑽，盤活之前在同鄉企業手裡虧損的這一盤棋？
中國有句古話：買的永遠沒有賣的精！到底是買的精還是賣的精？
這筆交易正在考驗這兩個惠安老鄉的交情。
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