房價居高不下，在廣州買一套房子已經很難了，辛苦物色好之後，沒想到接下來的操作也並不簡單。一名網友寫下了自己在廣州買二手房的全過程，箇中滋味，我們一起來感受一下......
在廣州生活了10年了，從學校畢業再到工作，廣州的房價也從幾千一平飆升到了幾萬一平，我是真真切切感受到房價的上漲給剛需買房一族帶來的壓力。
我老闆也時常聊起他和他身邊人的買房經歷，他老婆的弟弟大概10幾年前在天河區某處買的一套房子，現在這套房子總價已經翻了15倍。就老闆自己的房子，現在是我們的工作室，是小區裡的一套複式，大概200方左右，在10幾年前買的時候價格在4000左右一方，總價也就是80萬左右，現在每平方的價格已經超過4萬，所以這套房子的房價已經超過800萬了。就說他去年投資的寫字樓，買了300方，每平方均價3萬5左右，一年過去，均價已經漲到4萬5了，這裡的投資收益就已經有100萬。
眼看著房價越來越高，政府也是出臺了一系列的限購措施。從去年3月17日起，非廣州戶籍的人在本市連續繳納個人所得稅或社會保險由三年變五年，並限購1套住房。這種購房的壓力增加的可不是一點點。
1
房租太高？開始物色新房子
看完目前廣州的房價情況，我有好幾次都覺得我這種工薪階層似乎是沒有在廣州買房的可能性了，但是現在自己租的小區房子一個人住一房一廳的房租一個月都2500了，假如買一套150萬的房子，首付50萬，貸款100萬的話還款期30年月供就是一個月5300左右，自己的房子住的舒心啊。有了這個心態之後我就開始在廣州物色房子。
由於看中交通學位等配套，最開始是在去年9月看的市區新樓盤，還參加過幾個看房團，當時這些樓盤均價應該是在5萬左右，總價的話90方左右就要去到450萬了。其實廣州市區的樓盤，我想均價應該是沒有低過4萬的，所以因為資金有限，還是放棄了市區的新樓盤。開始考慮廣州的二手樓盤，在能夠接受的價格裡看各個區域的在售二手樓盤。
2
便宜買下白雲老房卻遇中介忽悠佣金
雖然公司和現在租住的小區都在天河，但是天河的房價算是廣州市區裡面最高的了，即使是價格便宜一點的二手房都是那種非常老舊的或者是社區環境不好的小區，所以也暫時沒有考慮。因為女朋友家住白雲區，所以決定在白雲區這一片看二手房。
那時候通過中介看房也看了十幾套，都是均價2萬左右的二手樓，在這個價格的樓都是樓齡比較舊的樓梯樓，沒有資金考慮電梯樓的話，想想只要樓層低一點的話樓梯樓也是可以考慮的。但是看了十幾套這些二手樓之後都沒有滿意的，要不就是樓層高，要不就是格局不好，要不就是周圍的環境太差之類的。
某一天我的一個朋友在他們家附近的小中介，看到他們家那棟樓有一戶在放盤，而且戶型是和他們家類似，蠻方正的。小區比較舊，房子是97年的樓梯樓，出售的房子在6樓。我現在租住的房子也是在6樓，爬樓好像也能接受。
由於房主在廣州還有一套房，急需騰出一個購房資格去買另外的房子。所以價格上比較好談，周邊那時候大概是1萬6-1萬7的均價，我們最後敲定的價格是80方的房子總價120萬。
房子敲定了，接下來就是去做商業貸款了，為了保證正規靠譜，我選擇了一家大中介公司，一般來說，他們收取的中介服務費在房屋總價的2-3%左右，但如果是私底下聯繫的工作人員，中介費可以低至1.2%。
這邊的中介人員說中介服務費最高不會超過房屋總價的1.2%，然後說可以向公司申請最低的費用。然後主要在確認交易前期就是要拿房主的房產證去查冊房主的房子的產權問題，有沒有做過抵押，或者是房屋的性質是不是商品房，如果是房改房的話，還需要額外繳納土地出讓金。
一切都準備就緒了，正準備約房主在幾天後到中介去籤合同的，但是就在這個節骨眼上中介反饋說大區經理要1.5%才能成交，120萬房子總價的話，1%和1.5%價格相差6000元，錢倒是不多，但是到最後關頭再來這一茬讓我覺得很不舒服，所以我決定不在這個門店交易了，換一家門店。
正好我女朋友的親戚有個同學是在這家中介的海珠區門店做的，問了之後說用1%的佣金可以做到這個交易 ，所以就確定跑去海珠區做這個交易。因為其實交易的最後一步收樓的時候才需要到房子裡面去看房子的情況，在整個交易的過程中也沒有需要到房子裡去的，所以交易地點在哪也無所謂了。
3
二手房交易全過程紀錄：竟要經歷這麼多...
來到海珠區的中介後，中介會先要知道你是否有購房資格，有一份廣州市房地產調控政策報告書，買方資格的要求就和我上面說的一樣，上面有關於限購、限售、貸款的相關事宜。
中介會同時要拿房主的房產證去查冊，查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。這裡房主是單身，所以一個人就可以決定房子的買賣，如果是夫妻雙方共同持有的房產的話，那就需要雙方都同意售賣才行。
如果你的購房資格是符合要求的，而且房主的房子的產權也沒有任何問題的話，就可以籤存量房買賣合同了。合同上會詳細的寫明買賣雙方的信息、買賣的房子的權屬情況、售賣房子的價格、物業交接、稅費以及如果出現違約的相關說明。無論任何一方違約，則需要向對方支付10%的違約金。
在這個合同裡的每一個細節你都需要看清楚，關於稅費哪方承擔的事項需要提前商量好，我這裡是賣家實收120萬的樓款，所以一切稅費是由買家來支付 的。另外就是關於房產交接的方式以及怎麼樣的情況下屬於違約等情況細節都要理解清楚之後再簽字畫押。
另外該購房合同還有附件，附件的內容是按揭付款、首期樓款和餘款和貸款相關的信息說明。這裡要說的是關於貸款的事情，因為我沒有公積金，所以用的是商貸，關於貸款額度以及時間是由銀行來決定的，但是銀行的決定有可能會影響你這份合同的交易，例如銀行放貸額度不夠你付餘款，例如你的徵信用問題，銀行不給放貸等等問題自己在簽字畫押之前心裡都要有個底，不要什麼事情都不知道就簽字畫押了，
如果違約那可是要賠12萬的啊。
存量房買賣合同都簽署完畢的話就可以支付買方定金給買家了，這裡的定金是可以自由商議的，我們這裡商議的是5萬人民幣，支付給買家後中介公司會給一份收據的模板給賣家簽署，買家收好這份定金收據。
和賣家簽署完合同之後就是和中介方簽署居間代理服務合同了，這裡沒什麼問題，正規的中介公司一般不會要求你先付中介費，一般都是房子在房產局過戶之後才支付中介服務費的。
接下來一步就是網簽了，網籤我們是定在了簽訂購房合同的3天后。網籤就是買方和賣方在簽訂了買賣房屋的合同之後到房地產相關部門進行備案，並公佈在網上。這時候還要簽訂一份網籤版的由廣州市國土資源局和房屋管理局制定的廣州市存量房買賣合同，這份合同的內容會比之前簽訂的中介版的房屋買賣合同要詳細一些，大體內容是相似的，但是細節要更加完善。
網籤的同一天我也同與中介按揭簽訂按揭交易服務費的明細，原本需要的貸款按揭服務費是需要貸款費用的1個點，這裡稍微優惠了一點點，收費為6300元。關於貸款服務其實有的人說可以自己去銀行辦理，但是介於我們對這種流程不熟悉，所以還是委託了按揭公司來辦理。
完成之後就要去銀行和銀行簽訂個人購房擔保借款合同。銀行在與你簽訂這個合同之後，按揭服務公司會把你需要購買的房子的具體信息傳達給銀行。銀行會根據房子的樓齡、地理位置等綜合信息評估出房子的價格，然後根據你貸款的年限發放具體的貸款金額。我這裡房子銀行當時的估價是125萬，我自己準備首付50萬，貸款70萬，年限是25年，所以貸款額度發放應該是沒有問題的。
然後就是漫長的等待了，銀行與你簽訂購房擔保借款合同之後會慢慢審批，這個時間大概會有長有短，當你收到按揭服務公司給你發送貸款通過審批的信息之後你就要準備好首付款交給賣家，然後進行房屋的過戶手續了。
之後我又約定了一個日期把首付款交給了賣家，然後賣家也留了5000人民幣的交流保證金給我，這裡的交樓保證金就是交樓的時候如果房子裡還有些水電費或者天然氣費用之類的沒有結清的話可以在這保證金裡面扣除，順利交樓之後可以將多餘的保證金退還給賣家。
把除開定金之外的首付款轉給賣家之後就可以去房管局進行過戶手續了。在這裡所有要交的費用都是我這邊買家來交，因為之前談好了賣家的120萬為實收的樓款。這裡要交的費用是賣家的個人所得稅1個百分點、契稅1個百分點、不動產登記費160元 。
過完戶之後是不能馬上拿到新的房本的，因為新出的房產證要拿去銀行做抵押的，銀行最後放款完之後才會有新出的房產證給你。畢竟這裡已經過戶完成了，所以需要交納1個點的中介服務費給中介。
接下來還是耐心的等待銀行最終放款給賣方，等賣方收到剩餘的款項之後就可以去收樓了。收樓的時候就是要看好房屋的水錶電錶以及天然氣啊之類的用量，交完之前的用掉的費用，簽訂好買賣方的物業交接確認書，然後你和賣家的交易就圓滿結束了。
等到最後的款項銀行已經把款項發放給賣家了，所以你就可以去銀行拿你的新的房產證了，當然，你就要開始走上房奴的悲催道路了。
4
後記
這裡說一下我的貸款費用，按照國家規定的基準利率4.9來說的話，貸款70萬，25年還，還款方式是等額本息的話每個月還款4050人民幣，還款總額1215435元。但是在我貸款的時候四大行的當代利率已經都上浮5%了，貸款的利率是5.145了，同樣的金額同樣的還款期限，
每個月需要還款4150元，還款總額1245445元，比基準利率多了3萬人民幣。而現在，四大行的房貸利率據說已經計提上浮了10%，這又省了3萬。總結一下我的買方流程和時間線：
1月8日簽訂購房合同，交定金，簽訂中介服務合同。1月11日，網籤，簽訂按揭服務合同，繳納按揭費用，去銀行簽訂貸款合同。2月5日，交齊剩餘首付款，房管局過戶，交中介服務費。3月6日，銀行放款給賣家，買家收樓。
其中一共兩個月的時間，4個日期就是和中介見面4次就可以搞定完整個房子的交易，還算是比較順利的。在買二手房的時候買家需要注意的是自己是否有購房資格，然後是確定房主的房子是否有產權疑問或者是抵押以及法院查封等情況，然後相信確定買房之前肯定看過周邊的環境以及交通了，然後籤合同之前要把合同的細則以及違約情況看清楚，買房還是不等同於買菜的，不要出問題之後再後悔。然後貸款的話就是提早查一下自己的徵信是否有問題，在力所能及的範圍下儘量多貸款，畢竟很有有錢人買房都是貸款而不是一次性付清的，這肯定是有一定道理的。
接下來我的任務就很重了，因為這套二手房年代比較久遠，所以全部打拆重新裝修是必須的，接下來就是我找裝修公司以及衣櫃櫥櫃之類的裝修問題了......
最後，希望大家都能買到自己喜歡的住所，有個落腳之處。
閱讀更多 廣州新浪樂居 的文章
