這兩天，杭州購房搖號排隊的事情刷爆了朋友圈。
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【有市民在銀行取號號位排到2000+】
據不完全統計，最少的一個樓盤也有至少5000組客戶登記，另外兩個樓盤已經登記的客戶超過2萬組。購房搖號火爆不僅僅在杭州，在南京、武漢、成都等施行購房搖號的城市都有類似現象，這一新政目前已經成為眾多買房老百姓津津樂道的話題。
購房搖號緣何火爆？
主要因為一手房房價遠低於周圍的二手房。例如這次其中一個樓盤作為地鐵房，附近二手房單價3萬元，而準備開盤的新房均價僅為1.8萬元，買房客感覺買到就是大賺特賺。而之前沒有搖號時，開發商大都要求買房客全款付清，甚至會提高車位和裝修費總價。採取搖號後，只要具有購房資格就可以搖號，當熱門區域樓盤銷售時會出現萬人空巷的情況。繼南京首先施行購房搖號之後，上海、成都、長沙、武漢、杭州、西安相繼施行了各自的購房搖號政策，未來在更多的房產熱點城市，這項新政將被繼續推廣。
【26日上午開門前的工商銀行延中支行】
購房搖號政策的背景
本輪房地產調控從2016年10月1日開始，包括限售、限購、限貸等多項綜合政策，整體上控制住了全國房價上漲的趨勢，房產的投資熱情逐漸平穩。但是從各地來看還是存在冷熱不均的情況，尤其是在一些熱點城市，炒房客預期房價會繼續大幅上漲，政策也會在不久將來放鬆，依然有很強的投資熱情。 而對於炒房客來說，一手房因為價格便宜，稅費成本最低，而且也容易發揮自己的資金優勢可以一次性買入獲得房源，是他們投資的重點。
而目前全國房產熱點城市中，一個突出問題就是一手房、二手房價格倒掛現象嚴重。一手房因為有政府的限價政策，得到了價格保護，相比房東隨意開價的二手房來說差距較大。上文提到的杭州一二手房的價格差距有40%之多，其他熱點城市也差不多同樣情況。
政府限價是為了抑制房產價格過快上揚、非理性繁榮，鼓勵剛需投資者買房。但這個政策被開發商和炒房客鑽了漏洞，作用大大降低。
一方面開發商由於受到房貸政策以及融資政策的調控，導致資金壓力增大，尤其是作為銷售收入來說，銀行遲遲按揭貸款不能發放到位，導致開發商銷售回款較慢。限價令也導致開發商的出售價格遠低於周邊二手房價格，利潤下降。開發商採取很多非常規的措施，如要求買房者要全款付款，或者是在裝修、車位上提高價格來變相提高房產總價，突破監管限制。
另一方面，作為專業房產投資客來說，具有資金實力，可以接受開發商一次性買入的要求，而剛需投資者一般需要貸款，就無法享受到政策福利，更別說專業投資客具有的人脈資源和信息資源，可以提前內部鎖定房源。在這種情況下，調控被鑽了漏洞，實際廉價房源都被炒房客持有了，剛需的卻要不到房。開發商可以變相提高房產銷售收入，也有了對抗調控進一步捂盤惜售的底氣。
購房搖號政策之於買房者
對於購房者來說，購房搖號政策清晰的分割出了剛需買房者和炒房客兩個陣營。
對於剛需買房者來說，他們是這個政策的受益者，公證搖號這個形式給予了其最大的公平性。不用怕大戶全款買斷房源，不用擔心自己做公積金貸款是否被開發商拒絕，也不用擔心開發商價格不透明暗箱操作，更何況針對無房客戶，一般都有30%～40%的房源是專供的，等於提高了他們的中籤率。
對於炒房客來說，首先嚴格的購房資格審查，是一道門檻；其次公證公開搖號，使得他們無法利用自己的信息優勢和人脈優勢，讓開發商為其預留房源；再次他們雄厚的資金優勢，特別是全款付清優勢，也無法得到發揮，被迫和剛需買房者站在同一起跑線。
購房搖號政策之於開發商
政策杜絕了開發商變相限制購房者以及突破政策提高房價的措施。事實上，這一政策將極大增加開發商資金成本。相比全部全款買斷，必然通過搖號時有很大一部分是要銀行貸款，那麼就拉長了開發商收回全部賣房款的時間，實際獲得的銷售收入是大幅降低的。再結合目前開發商非常嚴峻的融資形式，據說一些開發商融資利率已經超過了15%，傳統的依靠借新還舊已不足以支付到期債務，開發商被迫會採取快速週轉，拿地快速開發，快速銷售的方式回收資金。前不久碧桂園強調要加快項目週轉速度，快速開發快速去化，其實就是這個背後原因的反應。
對開發商來說，2018年以來資金成本飛漲，很多中小型開發商融資成本已經超過了15%，房產前十強的幾家開發商成本也接近12%。監管層限制了各種給開發商放貸的通道，增加了其通過借新還舊的方式進行資金運作的難度和成本。從銷售收入來說，銀行普遍缺錢，導致按揭貸款遲遲不能到位，房價限價令導致開發商受到了利潤減少和回款速度放慢的雙重打擊，進一步加劇了資金緊張。開發商只能打破之前的捂盤惜售，遲遲不領預售證的策略，加速手上項目週轉，加快推盤入市來獲得銷售收入。遇到購房搖號政策之後，開發商也沒有辦法鑽變相提高房價和要求全款買房的漏洞，只能加快推盤去化房源，可以預見最近會有大量的一手房房源上市
購房搖號政策之於二手房
由於價格倒掛存在較大價差，再加上二手房交易中稅費承擔的分配問題，本身一手房就比二手房更有優勢。在購房搖號政策之後，絕大多數人都願意去搖號碰碰運氣。以杭州最新開盤的為例，對於90平米的房子，周邊二手房不算交易稅費，買入就要270萬元，而一手房才152萬元。當大量購房人全部改為搖號等一手房，而不願意去和二手房房東討價還價時候，二手房的買家就急劇減少，變成了一種嚴重的有價無市情況。
以南京為例，南京是最早實施購房搖號的城市，今年以來南京二手房的平均成交週期為101天，隨著購房搖號的開始，週期進一步拉長。也有幾個小區的賣家試圖聯手提價，但市場反應寥寥無幾，反而有不少賣家主動降價以獲得成交。由於考慮到二手房相比一手房龐大的庫存量以及較高的價格差，確實不佔優勢，當作為接盤俠的剛需購房者都去排隊搖號時，也是二手房和一手房價差縮小的趨勢開始。
一手房價格有沒有可能暴漲？
這個概率很小。一手房價格是受政府管控的，二手房價格是市場化的（但是有泡沫）。作為並不是具有很強流動性的房地產市場，它與股市的最大區別是無法採取集合競價，二手房的價格只是參考，不代表真實能成交的價格。真實能成交的價格是由最多成交量決定的。當絕大部分的購房者（無論是剛需還是炒房客）都去買一手房時，一手房獲得了最大的成交量，反而代表了真實的市場價格，必然會引起二手房價格下跌，去掉非理性的泡沫，迴歸理性，價格倒掛現象會減緩甚至不存在。考慮到房地產稅正在快速立法過程，有可能明年就能看到房地產稅的初步條款，但是肯定是針對房產保有環節徵稅的，絕對不會說是利好二手房價格，只會逼更多的高槓杆持有者儘快賣出房子。
購房搖號政策並不是簡單的一個政策，而是會對整體地產市場產生深遠影響，甚至是影響長期價格走勢的一個政策，未來很可能會在26個全國熱點房產城市進行推廣。
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