一劍封喉，限轉共。

樓市變法，驚帝都！

北京住建委近日發佈的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》徵求意見稿，想必大家都已收悉。接連兩日，各路地產狗紛紛表態直毀三觀。

本文，結合帝都拓展圈各路大神解讀精神，我們對北京本次“限轉共”提出十大問題，拋磚引玉為各路好漢提出建設性意見起個頭。

01

核心條款回顧

1、限房價項目銷售限價與評估價的比值高於85%（暫定比例），該項目將由開發商自行銷售；

2、限房價項目銷售限價與評估價的比值低於85%，該項目將由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，再面向合資格購房人出售。

3、評估價由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心聯合制定，參考依據是周邊市場價格。

4、限房價項目收購的具體操作要點

①在限房價項目辦理施工許可後，即可對該項目可售住房的市場價格進行評估；

②市保障房中心收購限房價項目時，應與開發建設單位簽訂收購協議，明確各自權利、義務，並應在購房合同開始網籤之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款；

③確定收購與否的銷售限價與評估價比值，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

02

“限轉共”十問

投資小夥伴們無論是世界觀回到舊石器時代，還是人生觀遊蕩在五道槓的昨天。地該拿還得拿，日子該過還得過，讓我們共同為了“房住不炒”出謀劃策。

1、為何實施限轉共？覺得限價房還是太便宜了？

目前，北京土拍模式是全國最嚴格，土拍前政策明晰有利於市場化機制的建立。土拍後追加這種核彈級別條款，在一定程度上防止開發商以“熱銷”、“售罄”等方式助推房價上漲、放大價格預期產生了立竿見影的效果，但對政策的連貫性、穩定性及權威性有一定負面影響。這個階段突然再實施限轉共，邏輯之一是限價房的房價還是限太低了，所以政府出臺不讓投機購房？言外之意，商品房還是不貴？邏輯之二，就是土地的錢沒吃夠，再來吃一口房屋增值的錢？

建議已拍地塊謹慎實施限轉共，或小範圍進行試點。後續新掛地塊中進行完備清晰的政策說明，所有政策儘量前置在土拍前，新項目新辦法，老項目老辦法。保持調控政策的嚴肅性和持續性，防止出現把商品房，特別是二手房市場往高價方向調了控。

2、確定哪些項目限轉共，是否應綜合考慮？

限轉共是否應綜合考慮評估價、預期去化速度、拿地時間先後、項目複雜程度（含商業、含自持住宅、含安置房等）等因素？評估價一價定乾坤，定價原則如何確定？評估價是限轉共的分水嶺，是否應該引入社會評估機構和開發商代表。

3、同一地塊中，不同住宅類型如何劃分？

同一地塊中，企業自持商品住宅、安置房、限轉共產房如何劃分？

4、地下貨值和附屬配套如何進行價值評估？

車位、倉儲、低密項目的地下部分、千人配套商業、社區用房、物業用房等是否統一估值收回？如何進行價值評估？

5、網籤時間，收購款項付清細則？

《通知》中，購房合同開始網籤之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。

（1）網籤時間是保障房中心收購開發商項目後開始的時間，還是收購後賣給小業主後進行網籤的時間。

（2）付清收購款項節點，十個月內付清，是否按節點付款，並在十個月內付清？

付款週期導致的開發商資金成本上漲，誰來買單？

6、限轉共出現滯銷將拉大開發商回款週期，若導致項目虧損如何處理？

限轉共項目多為熱點區域項目，單價較高，如果6萬+、7萬+、8萬+、9萬+/平米的限價商品住宅改共有產權房，單套房子總價大、單價高，出現無人問津的可能性極大。若出現滯銷造成的財務成本應由誰承擔？是開發商？收購方？還是買房人？如果全部由政府平臺公司承擔，10個月內無法回款導致的財政虧損風險如何處理？

7、“限轉共”會不會再轉限？低價限價房→共產房→高價限價房。

高價限轉共產房一旦出現項目滯銷，累計的財務成本總要一方來買單，應提前做好預判，防止出現限轉共再次轉限，甚至轉為高價限價房的事情發生。

8、限轉共增加土地流標風險，變相導致供應減少如何解決？

北京已有四區六宗地塊流標，分別在密雲、豐臺、房山、門頭溝。2018年上半年土地市場的基調基本就是流標兩字。限改共導致北京土拓圈焦慮感明顯增加，土地市場穩定預期降低，對政策的觀望導致土地市場流標風險加大，供應勢必延後，將造成短期供應短缺，變相導致房源稀缺，推升房價風險加大。土地供應跟不上如何解決自住供需平衡問題？

9、限轉共增加房屋質量、品質下降問題如何應對？

按照徵求意見的模式推行，大概率會降低房企的利潤空間。由此導致的房屋品質下降，甚至質量問題增加如何應對？

10、能否加快推進多渠道供地？共產房降價供地？縮小供需平衡

共有產權房的任務缺口比較大，應增加供地力度，從源頭增加共產房供應。同時多主體、多渠道進行供地，降低土地成本以確保共產房的低價優勢。例如

以下省略“……、……”等幾萬條評論。

最後，請各位土拓小夥伴稍安勿躁，共產房是帝都房屋供應體系中的一個重要組成部分，必將在今後的土拍中扮演重要角色，雖然還處在一個探索完善的過程，但要相信未來，著眼遠方。帝都的明天更美好！

關於“限轉共”，歡迎評論，提出您的寶貴建議。

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關鍵字: 三觀 投資 保障房