很多乡亲来信说：以前大多市区上班，如今近郊商务区、科创园的地铁站却人头攒动……
莫非这就是逆袭？本厅今天来捅破这层纸。
商务区
徐家汇
2035的城市中心徐家汇，自然是吸引白领最多的人群，每天租金约达9.5元/平。
染鹅，徐家汇租金连续五年停滞不前。除了港汇、美罗、腾飞等甲级写字楼外，林立的大厦出现众多皮包公司。
徐家汇上班，不再高大上。
其实，徐家汇困境也是市区商办的一个缩影。陆家嘴遍地城/农商行办事处，去年wework签约恒隆国金，更被业界惊呼大写的flop。
徐家汇急需脱胎换骨。徐汇滨江53.37万平的商办供应量箭在弦上，再不改变，徐家汇的空置率会越来越高。
大虹桥
徐家汇或者市区商办的没落，映衬出近郊的崛起。2016年每天租金3.5元/平的大虹桥，如今飙升到7.5元/平附近。
反差为何如此强烈？原因很多：近郊通地铁了，楼是新造的，成本相对低廉……
但这一切在师爷眼里都不是关键。真正的核心，在于移动互联网的空间改变。
移动互联网出世，好地段的“蹭流量”效应越来越小。相反，个体都能成为品牌，城市空间得到平权，导致租金差愈发接近。
而P2P的相继倒闭、皮包代理公司难以为生，这些主力的流失造成市区老办公楼迅速没落。
莘庄
多年以来，产融失调是莘庄的心病。说莘庄是睡城、潮汐城，毫不为过。
不过，政府准备补齐短板。怡丰城开业，天荟建设如火如荼，莘庄南北的商业设施成功布局。
未来，莘庄商务区计划建设186万平米。中大型企业是招商目标，目前已入驻去玩吗、东方监理、韩国惠人等公司。
而且，“莘庄”的概念会得到延伸。北连七宝，南拓颛桥，东牵梅陇，在“大莘庄”上班不是梦想，但乡亲们还得再等几年。
科创园
漕河泾
上海最老牌的园区。虽然一度被张江超越，但漕河泾的追赶态势不容小觑。
不同于商务区，这里几乎没有隔断出租，起租门槛为整层起。每天租金约4.5元/平。
便利的交通、大体量的面积（二期部分上幕墙），漕河泾的产业虹吸效应明显。9号线拥挤，很大程度是漕河泾上下站的人群。
区别商办主流的金融业，漕河泾多为制造业。而电子科技的兴起，也让码农愈发占据漕河泾园区。
紫竹
作为后起之秀，紫竹起点很高，但交通不便的硬伤非常明显。
紫竹上班的人群，多半是乘企业班车。15号线2020年通车，期间老闵行的乡亲还要忍受无地铁之苦。
说紫竹起点高，是园区的企业有因特尔、可口可乐等500强。北抱交大、华师大，南望黄浦江，紫竹的地缘优势也很明显。
为啥要说到大学？21世纪最贵的是人才嘛！应勇市长去年调研交大，就呼吁学生毕业来紫竹就业。
新兴产业园
G60科创走廊
打造科创中心的上海，对科学园的定位也有精准规划。
漕河泾发展成熟适合研发，但成果需要在实验室转化。转化的地方，聚集在松江G60科创走廊。
G60本是条高速，但因通往浙江的地缘优势，近来被政府挖掘。
出口加工、智慧物流、人工智能……G60产业集聚效应正慢慢显现。这里和紫竹一样，上班族要坐班车，交通、商业的短板还需补上。
东方美谷
远郊园区招商，往往走特色化路线。所谓特色化，就是招特定产业。
奉贤就如此，政府极力打造的东方美谷，聚焦高端化妆品产业。都知道化妆品的利润高，但因产研需较大空间，不少园区饮恨放手。
奉贤敢吃螃蟹，除了常见的财税补贴外，还出台一项创新政策。
新政允许进口的化妆品备案后直接销售。此前，进口货都要过层层审批才能卖。奉贤的做法，加速了国外化妆品引进的周期。
产业、地铁都是一个园区成熟的基本要素。奉贤还有待加强，而且也有规划：5号线奉贤段将设东方美谷站，邻近不远会有万达广场。
张江金山园
这一轮新建的园区，都讲究联动作用。G60辐射嘉兴，张江金山园辐射平湖。
金山发展的局限太大。早年石化卫星城有声有色，但重工业落寞后，金山多年难有起色。
究其原因，在于位置偏远。染鹅，承接制造业的生产环节，联动邻近的平湖是好选择。
工业园的上班族就近置业、安家。毕竟新城的教育、医疗资源不逊色任何郊区，产城融合再合适不过。
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