中房智庫研究員 許倩
中國經濟的發展仍離不開房地產支柱產業的支撐。國家統計局數據顯示，2017全年國內生產總值827122億元，比上年增長6.9%，比5年前提高3個百分點以上，穩居世界第二位。這也是中國GDP首次跨過80萬億元門檻。
中國經濟增長取得這樣的成績，房地產貢獻不小。2017年全年房地產開發投資109799億元，比上年增長7%。
中國社會科學院去年年底發佈的《中國住房發展報告（2017-2018）》指出，2016-2017年，中國住房市場總體穩中有升，預計2017年房地產投資對經濟增長貢獻1.01個百分點，比2016年的0.68個百分點增加約48.5%，而2015年這一數值接近於零。
地方經濟發展同樣離不開對房地產投資的依賴。
以“房地產開發投資/固定資產投資”及“房地產開發投資/GDP”作為衡量地方經濟增長對地產投資依賴度的指標，比重越高，說明當地經濟增長對地產投資依賴度越重。據此，中房智庫研究員獨家發佈了全國30個重點城市房地產投資依賴症報告。
中房智庫報告顯示，整體看，2017年地方經濟增長對房地產投資依賴度並未下降。房地產投資依賴症最嚴重的5個城市分別是三亞、海口、鄭州、西安、貴陽。其中三亞2017年地產投資/GDP高達103.9%，較2016年增加了17個百分點。
相比2016年，2017年地方經濟增長對房地產投資依賴症增長較快的城市還有：合肥、武漢、惠州、石家莊、南京、青島、無錫等地，而這些城市均屬於熱點城市，是2017年房地產銷量大漲的地方。
中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，儘管樓市調控和限制性措施有效遏制了熱點城市房價的過快上漲，但房地產開發投資對宏觀經濟的影響並沒有因此減少，反而仍在加強，並對防止經濟下滑起到了重要作用。
但經濟增長過度依賴房地產絕非好事。
去年12月23日中央環保督察組向海南省反饋環境保護督察時曾狠批當地房地產行業對當地生態的破壞，用詞極端嚴厲：“財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態”。
“要減少經濟對房地產的依賴，決不讓海南變成房地產加工廠。”今年“兩會”上海南省省長沈曉明立下“軍令狀”。
不止海南省，在環保部通報的具體案例中，其他地區也出現了多起房地產項目與當地生態保護相沖突的情況。國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長常紀文表示，部分地區類似的現象還比較普遍，需要地方政府從根本上轉變發展觀念，不能再一味依靠傳統的房地產業拉動當地經濟發展。
海南經濟對房地產依賴度最高
一般認為，每年房地產開發投資不應超過社會固定資產投資的25%，房地產投資額/GDP的比值則控制在10%以內比較合理。但事實卻是，中國大部分城市的投資依賴度指標早已持續多年超過合理值。
而且雖然2017年以來熱點城市普遍實施了嚴厲的樓市調控政策，但地方經濟對房地產投資的依賴程度依然不減。
據中房智庫報告，30個重點城市中，有20個城市的2017年“房地產開發投資/固定資產投資”指標較2016年升高，固定資產投資對房地產投資依賴最嚴重的5個城市分別是：三亞（房地產投資佔固定資產投資的63.33%）、上海（53.22%）、北京（52.12%）、海口（46.68%）、杭州（46.68%），其中三亞和海口均隸屬海南省。
從“地產投資/GDP”指標來看，30城中，15個城市這一指標較2016年升高，依賴度最嚴重的城市仍是三亞，2017年這一指標高達103.9%，較2016年提高17個百分點。其次是海口，地產投資/GDP比值達47.52%，較2016年增長近4個百分點。第三名是鄭州，地產投資/GDP比值達36.79%，較2016年增長了2個百分點。
據三亞市統計局數據，2017年，三亞市完成全社會固定資產投資868.09億元，同比增長10.9%，其中，房地產開發投資549.76億元，同比增長34.1%，佔固定資產投資的比重達63.3%，高於2016年同期10.9個百分點。2017年房地產業對經濟增長的貢獻達33%，佔GDP的比重同比提高1.7個百分點。
與房地產開發投資佔比較大形成鮮明對比的是，三亞市實體經濟投資項目較少，2017年以基建、實體經濟投資建設為主的其他投資同比下降14.7%。
海口市同樣如此。據海口市統計局數據，2017年海口市房地產業投資完成660.79億元，增長8.4%，佔全市投資比重達46.7%，對投資增長的貢獻率達到35.6%。房地產仍是拉動海口市投資的重要力量。
過度依賴房地產，大量蓋房子，已經使得部分城市的生態環境遭受嚴重破壞。這種現象在海南尤為突出。
據去年年底中央環境保護督察組調查，青海、海南、浙江三省多地房產項目破壞生態環境。督察組點名海南省儋州市政府及海洋部門，通過化整為零違規審批海花島填海項目，項目施工造成大面積珊瑚礁和白蝶貝受損。三亞市鳳凰島填海項目以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用於房地產和酒店開發，由於填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進行人工補沙。
海南省決定減少經濟對房地產的依賴。沈曉明說，海南確定了三個思路:一是島內居民的基本住房需求由政府來保障，二是改善性需求由市場來調節，三是投資性需求靠制度來限制。
至於限制房地產發展後留下的經濟缺口靠什麼來補臺，沈曉明說，“通過12大產業的發展，通過消費的增長，逐步來彌補房地產下降給經濟帶來的缺口。”
鄭州、西安等省會城市地產投資依賴亦嚴重
據中房智庫報告，30個重點城市中，2017年房地產開發投資/固定資產投資比重超過30%的城市有16個，按從高到低分別是：三亞、上海、北京、海口、杭州、廣州、鄭州、深圳、蘇州、珠海、惠州、廈門、武漢、南京、佛山、西安。
2017年房地產開發投資/GDP比值超過20%的城市有13個，按從高到低分別是:三亞、海口、鄭州、西安、貴陽、珠海、福州、惠州、杭州、合肥、武漢、重慶、廈門。
結合這兩個指標來看，經濟增長對地產投資依賴症較嚴重的城市分別是：三亞、海口、鄭州、西安、珠海、惠州、杭州、武漢、廈門、南京等。
也就說，除海南兩市外，鄭州成為房地產投資依賴度第三嚴重的城市。
鄭州市統計局數據顯示，2017年，鄭州市固定資產投資完成7573.4億元，比上年增長8.2%。在固定資產投資中，房地產開發投資完成3358.8億元，比上年增長20.9%，2016年的增速為38.9%。
2017年鄭州市房地產投資佔固定資產投資的比重為44.35%，較2016年增長4.6個百分點；房地產投資/GDP為36.79%，較2016年增長2個百分點。
西安的地產投資依賴症亦較嚴重。
據中房智庫報告，2017年西安市房地產開發投資884.19億元，同比增長18.3%，房地產開發投資佔固定資產投資比重為31.26%，房地產投資與GDP的比值為31.24%，位列第四名。
部分熱點城市地產投資飢渴下降
值得注意的是，一二線熱點城市率先執行的強樓市調控，已令房價上漲速度急剎車，樓市降溫，房地產開發投資對經濟增長的貢獻度有所下降。
上海市統計局數據顯示，2017年上海市完成固定資產投資總額7246.60億元，比上年增長7.3%，增速同比提高1.0個百分點。其中，房地產開發投資3856.53億元，增長4%，增速回落2.9個百分點。
2017年北京市全年完成房地產開發投資3745.9億元，比上年下降7.4%；全年商品房竣工面積1466.7萬平方米，下降38.5%；全年住宅銷售4.29萬套，同比下降49.3%。
2017年深圳市固定資產投資5147.32億元，增長23.8%，比上年提高0.2個百分點，創1994年以來新高。其中，房地產開發投資2135.86億元，增長21.6%，比上年回落10.4個百分點。
樓市持續調控下，這些城市走在被動去房地產依賴度的路上。
據中房智庫報告，2017年，上海市房地產投資額佔固定資產投資的比重為53.22%，較2016年末下降1.7個百分點；房地產投資/GDP比值為12.8%，較2016年末下降0.7個百分點。
地產投資依賴度下降的一線城市還有廣州。2017年，廣州市房地產投資額佔固定資產投資的比重為45.66%，較2016年末下降1個百分點；房地產投資/GDP比值為12.57%，較2016年末下降0.4個百分點。
珠海地產投資依賴度下滑明顯。2017年，珠海市房地產投資額佔固定資產投資的比重為40.07%，較2016年末下降6個百分點；房地產投資/GDP比值為25.97%，較2016年末下降3個百分點。
值得注意的是，雖然北京、上海2017年房地產投資/GDP的比重並不高，但房地產投資佔固定資產投資的比重仍高達50%以上，佔據固定資產投資的一半以上，顯示出房地產業仍然是經濟增長的重要支柱。
事實上，多年來，我國經濟很大程度上依靠房地產拉動增長，以應對經濟下行的壓力，取得了不錯的效果。但是多輪房地產政策刺激結束之後，經濟增長乏力的局面會再次顯現。
更嚴峻的是，房地產行業的高投資回報率會吸引大量實體企業向房地產投資，從而對生產性投資產生“擠出效應”,不利於長期經濟增長。
而且，我國一線城市和部分熱點二線城市房價已經呈現出泡沫化風險，如果繼續依靠房地產拉動增長，房價泡沫破裂的風險將越來越大。
黨的十九大報告提出,新時代下中國需要“由高速增長階段轉向高質量發展階段”；要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，“讓全體人民住有所居”。這表明了政府部門要求住房儘快迴歸居住屬性，擺脫“穩增長”工具的決心。
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