繼西安“一房難求”之後，橫盤了多年的長沙也被媒體曝出樓市庫存告急。
而由此引發的開發商捂盤惜售等行為逐漸增多，不僅如此，還發生了很多亂象。之前成都、西安的誇張就不說了，最新的如杭州，搖號最高凍資1700萬……
與此同時，業內人士認為，天津的人才引入政策，似乎正在醞釀著房價走俏的趨勢。
這逼得主管部門沒法坐住。此前，在約談了成都、太原後僅僅10天，非工作日，上上週六，5月19日，住建部發出《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。
成都等地調控被迫持續加碼，市場預計，更密集的調控潮正在路上。
調控是逼不得已，深化、繼續調控甚至可以說是被迫，因為市場太瘋狂。而為何走到今天？一定是有原因的，來時的路值得思考。
今天，槓桿遊戲就從幾個維度去覆盤一下，庫存告急是是怎麼一步步形成的。
1、住宅用地出讓和成交面積近幾年一直在大幅下滑，直到2017年才回升，但依舊雙雙不如近7年的第二供地高峰年2012，更別說最高峰時。首先，槓桿遊戲想帶各位杆友看一下，近些年的宅地出讓和成交情況。
為什麼要關心土地市場？道理很簡單，有多少宅地供應，決定未來市場預期；具體成交多少宅地，決定未來真實住宅供應。
而這兩點，對於開發商來說就是房價大概怎麼定，未來怎麼拿地？譬如拿還是不拿，拿更少還是拿更多？
對於購房者、投資者來說就是，房價到底是漲還是跌？
2、住宅施工面積2014年後至少也經歷了2年下滑。供了多少地、實際成交了多少，最終都會反映到施工面積上。
既然在增長，我國是期房銷售為主，那麼表面看，總的市場供應，按說還是該略有增長。情況卻是緊俏，問題出在哪兒？
1.此前去庫存、降息降準、政策鼓勵，導致剛需、投資購房都增長很快；
2.結構性問題，總的施工面積不代表具體某個城市、區域。比如我國主要熱點城市，這些年無論供地還是施工面積看，供給一直是比較緊張的。
3.加上調控、限價因素、人才房票，二手房、新房價格套利空間出現，這逼著人投資房子。都覺得買到新房如同股市打新，買到就是賺到……
所以，新房限價是不是還有必要？還原真實市場價格、杜絕簡單博傻式的套利。根據實際情況制定新的調控策略，把長效機制搞更好，是不是更利於房地產的穩定？
3、減少的住房施工面積還去了哪兒？如上文第二部分所述，槓桿遊戲簡單分析了為何出現至少連續2年的，住宅施工面積下滑。
2011年時，我們非常注重保障房的建設，特別是公租房。那個時候我們確定了2條腿走路，一條市場，也就是多供地土地。如上文第一部分數據顯示和分析的，當時宅地供應增加非常明顯。
小結：也正是因為宅地供應、住宅供應結構這些年的變化，以及此前去庫存、降息降準等一系列政策作用下，樓市走到了今天——部分城市庫存告急、供不應求……
未來房價怎麼走？且看當下和未來的宅地供給，看未來供應的結構，看貨幣和政策。
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