最近，咚咚找房的一份數據引起了網友的注意。高大上的
後海片區，居然驚現單價6.2萬的樓盤！
後海的房子，龍華的價格，大家紛紛感嘆，上車後海有希望了！
然而，世界上沒有無緣無故的便宜。Kenny2009年就住深圳後海，對這個樓盤非常熟悉，今天就為大家深扒一下這個樓盤為什麼便宜。
1、一路之隔，價格天差地別
這是深圳灣，標杆樓盤，翡翠海岸，單價15萬左右。
一路之隔，不到30米的距離，就是澳城花園一期，單價10萬左右。
差別為什麼這麼大呢？
首先，翡翠海岸坐落的位置，是新興豪宅區——深圳灣。靠填海而來，目前深圳最熾手可熱的豪宅區，科技新貴首選的置業片區。
而一路之隔的澳城花園，屬於蛇口，地段不同。
其次，深圳灣片區，學位是深圳灣學校，大概率成為名校。而2017年，整個深圳灣房價上漲了百分之30，也是託這個學校的福。
而澳城花園這一帶，不屬於深圳灣學校招生範圍。缺乏名校學位溢價。
金色海琴苑，就在澳城花園旁邊，通過這個圖片你可以清晰地看到，2者完全不是一個檔次的小區。
無論是外立面，密度，都跟澳城花園不在一個檔次，而且金色海琴苑只有2棟，幾乎沒有花園。
旁邊是蛇口油庫的職工房。
周邊無任何配套，購物什麼的都不方便。金色海濤苑是學區房，後海小學，育才三中，蛇口中小學，都可以上，比深圳灣學校差遠了。
2、周邊不良因素太多，導致房價低
小區的正對面，目前是一塊荒地，
規劃是建一所5星級酒店。
小區離蛇口油庫非常近，而這是導致房價低的相當重要一個因素，蛇口油庫搬遷的話，房價會有一波上漲。
澳城花園下面的商鋪，很多都是洗車場，這對房價也是個不良影響。倘若這整條街都換成餐飲，咖啡廳，便利店，房價能妥妥漲一波。
一邊是深圳灣翡翠海岸，一邊是蛇口豪宅半島城邦，地理位置其實不錯的。
3、環境雜亂，物業管理不到位
接下來跟隨Kenny的步伐，深入小區，深度解析，金色海琴苑為什麼便宜。
小區停車位嚴重不足，人車不分流，孩子沒有玩耍的地方，車來車往，相當不安全。
跟油庫職工宿舍沒有隔開來，相當於2個小區的家庭，共搶公共停車位。下午下班回來，晚上就別開車出去了，因為一定沒有停車位。
小區的大堂，給Kenny的感覺，就像工廠宿舍。沒有保安，防盜門可以隨便進入。
看的房子位於17樓，最高18樓，出了電梯，亮點來了，走廊過道可以看海景！
朝北靠馬路這邊的房子，景觀應該不錯，可惜沒有房看。
不知道住金色海琴苑的，打看窗戶就看到10萬一平米的澳城花園，15萬一平米的翡翠海岸，心裡是什麼滋味？
不過大部分業主應該不住這裡，因為房租在附近相對低廉，所以租客非常多。
租客多，居家氛圍就沒有，這也是房價漲不起來的一個很重要因素。
4、戶型差，得房率不高
接下來我們看看房子本身，在賣的最便宜的一套，71平米2房，總價500萬，單價7萬左右。
客廳還算寬敞，有個小陽臺。至於所謂的廳出陽臺，南北通透，在這裡是不存在的。
看的這個戶型朝南，可以看山景，以及不遠處的半島城邦，景觀還算不錯。
陽臺非常小，應該是香港人設計的房子。
戶型不方正，這裡居然是三角形，大大浪費空間啊！
廚房倒是挺大的。
次臥，房間非常小，只能放1.2的床，比50平米的小兩房次臥大不了多少，關鍵是西曬，進去非常熱。
主臥租出去了，拍不到照片。主臥就在次臥旁邊，同樣有西曬問題。
這個業主不瞭解市場行情，主臥租2800，次臥租2500。據中介介紹，合理的租金水平，應該是6000左右。
5、價格有一定優勢，但住家投資都不是好選擇
上鍊家網查了一下成交價，價格大概是67000左右，2013年才賣26769啊！
據中介說，該樓盤成交不活躍，因為除了地段還可以，其他並無優勢。
Kenny點評：
1、這世上，沒有無緣無故的便宜。項目最大的優勢，就是緊鄰豪宅區。
但是因為項目品質不行，物業不行，戶型不行，所以導致巨大的價格差異。
2、如果是因為喜歡這個地段，該樓盤作為上車盤選擇，還是可以的，不過住家體驗感相當一般。
3、如果是投資，等對面5星級酒店建起來，蛇口油庫全部搬遷，勢必會有一波漲幅。不過週期過長，短炒勿碰。
4、永遠記得一句話，最值得投資的房產是一線城市，核心地段，優質房產。
5、項目雖然佔據核心地段，但因為樓盤品質不行，漲幅一樣跑輸大勢。房產投資，一定要多方面對比。
看多了你自然會明白，什麼是有升值潛力的好房子。不是便宜就值得買。
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