“粵港澳大灣區”的規劃方案，很有可能在未來兩週內公佈。
這將是2018年中國區域經濟發展的最大紅利，其重要性將超過海南的“自貿區+自由港”的建設。原因很簡單，“粵港澳大灣區”體量實在太大了，一降生就是世界級的。
這裡說的“世界級”不僅僅指經濟總量、人口規模，還包括金融、航運、貿易、科技、高等教育在全球灣區裡的地位。
因為本號定位侷限，我們節選樓市來看一下，樓市最大的機會在哪裡？
廣東，尤其是珠三角地區，是中國城市化最大的熔爐，也是匯聚外來人口規模最大的區域。廣東公佈的官方人口是1.13億人，但根據推算，廣東實際生活人口在1.32到1.4億之間，而且高度集中在大灣區的9個城市。
大灣區屬於廣東的9個城市，被廣東官方分為三個組——廣佛肇、深莞惠、珠中江。在這三個小圈子裡，人口增長最好的是“深莞惠”。拉長10年，觀察一下9個城市的“小學生人數”就一目瞭然了。表面上看，廣州小學生在四個一線城市裡率先突破了100萬，但事實上廣州增速並不快，其基數一直很大。
2010年到2016年廣東所有城市“小學生人數”的變動情況，在這6年裡深圳增長了47%，惠州增長了33%，東莞增長了34%，而廣州、佛山、肇慶分別增長了17%、17%和-3%。珠海、中山、江門的增幅是：23%、22%、4%。
換句話說：珠三角9城市裡，人口增長最慢的板塊是“廣佛肇”。這可能讓很多人感到意外。
粵港澳大灣區最大的機會，是深圳帶來的，而不是香港、廣州。原因很簡單：深圳目前才是“大灣區”最大的人口、資金增長中心，而且由於深圳面積狹小，資源必須外溢。
對於廣州來說，面積很大，很多區域還沒有發展起來，能外溢的能量不多。香港那邊，因為匯率等原因，資金其實是流向歐美的，迴流內地的很少。看看李嘉誠家族的資金流向，就明白了。
深圳在2016年底，曾出臺了“深圳市住房建設規劃（2016-2020）”，這份文件值得細讀。在這份文件裡，深圳預計在“十三五”期間（2016-2020），全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。
期間深圳的住房供應量有多少？說出來嚇人：只有65萬套！其中“力爭新建商品住房批准預售與現售30萬套；保障性住房和人才住房供應35萬套”。
180萬減去65萬，還有115萬套房子從哪裡來？當然只能靠周邊城市。
對此，深圳官方已經直言不諱，多次表態要跟周邊城市合作，來解決這個問題。最近有消息說，深圳又在跟東莞、惠州商談，仿照“深汕（汕尾）合作區”搞兩地合建的開發區。這類開發區，一般會有配套的住房。此外，深圳還希望沿著連接東莞惠州的地鐵線，建設一些能安置深圳居民的小區。當然，這涉及到落戶、教育和納稅等諸多問題，需要協商。
115萬套房子，每套住4個人，就是將近500萬人。而這，僅僅是“十三五期間”。
事實上，過去幾年東莞、惠州、中山都有相當比例的房子，被深圳人買走。據統計，2017年惠州的房子58.6%被深圳人買走，東莞的房子57.3%被深圳人買走，中山的房子51.4%被深圳人買走。
由於缺乏便捷的“通勤方式”，絕大多數臨深區域的購房行動，都帶有投資性質。如果深圳連接上述城市的地鐵、大橋能通車，這些房子就可以真正發揮居住功能了。
下面這份表格，列舉了深圳跟東莞、惠州之間準備在未來對接的地鐵線，其中連接東莞的有10條線，連接惠州的有3條（注意，尚未確定）。至於深圳中山之間的“深中通道”則有望在2024年通車。“深中地鐵”雖然尚未規劃，但這個概念已經被兩地高層關注了。深圳目前的市長，此前就是中山的市委書記。
想想看，當500萬深圳人真正住到東莞、惠州、中山，這將是一番怎樣的景象？一個真正的、高度互動的城市群就誕生了。其中帶來的商業機會將非常巨大。
深莞惠軌道銜接示意圖
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