宋丁 中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任
如果說，中國樓市跌入了“限價”困境，並不為過。
可能有人會說：限價有那麼嚴重嗎？這些年來，咱老百姓對樓市的“限”也習慣了，什麼限購、限貸、限售、限外、限籤之類，有點蝨子多了不咬的感覺，加一個“限價”也沒什麼，不是嗎？
我要明白地告訴你：不是！限價正在吞噬以往所有“限”的市場承受力和政策邊際效應！一個“限”字，體現了政府的管控意志，政府在一些領域採取限制措施，這在全世界各國都有先例，不足為奇，不能把市場經濟看作是完全的市場支配，政府就不能適度干預。問題出在：政府幹預的最佳邊界在哪裡？
限購政策出臺時，市場一片驚慌，慢慢地，適應了，習慣了，正常了，甚至要納入長效機制了。為什麼？因為限購體現了社會公平，資源的合理配置，房住不炒，人家還沒房呢，你幹嘛要買那麼多房子？限制你一下，對市場、對社會都有利。限貸，關乎到去槓桿，關乎到銀行金融安全，這個限制對於個人儲蓄率較高的中國來說，也屬合理，大家比較能接受。限售，無非是買了房子後兩年內、三年、五年內不轉賣唄，這個直接卡的是那些短期炒作分子，大多數人都是自住兼投資，本來就沒有很快出手的計劃，你限不限售，我都不售，與我無關，也就無所謂了。
但是，限價就大不一樣了！政策上來就直接摁住新房房價，不讓上浮，這就是明白無誤的行政干預了。某種意義上說，限價的確是超出了政策干預的最佳邊界，它的直接表現就是：市場不是因政策進入理性、穩定狀態，而是快速進入更嚴重的混亂、困局和危機中。
有人可能要罵娘了：你是反對限價嗎？你是想讓開發商把房價漲到天上去嗎？那可不是這樣，我對房價一路上漲也充滿疑慮，真的不希望這樣，穩定健康發展最好。但是，樓市有它的自我運行規律，這個事不是哪個人能說了算的。你們看，限價這個事不是出問題了嗎？
我們先來看一下限價的初衷。限價政策最初是以“房住不炒”的戰略考量出發的，這個出發點是沒錯的，既然市場本身管不住房價一路上漲，那就放馬政策出來，讓政府這隻手管住房價，管什麼房？二手房不好管，那就管新房，開發商想要備案，政府規定了開盤價，你不執行，就不給你備案，不讓你開盤銷售。這個限價的辦法來的乾脆、簡單，似乎能夠剛性止住不斷冒進的一手房價。
我們再來看限價的實際效果。全國多個城市的新房實施限價後，果然“效果”出來了：在深圳，新房均價竟然出現所謂“十九連跌”，所有限價城市的一手房價都上不去了。同時，一系列關聯效應出來了，一些開發商被迫放慢開發進度，推遲開盤，一些開發商宣佈由賣轉租，事實上是尋求緩兵之計；部分不得不上市的優質樓盤，尚未開盤，市場上已經充斥著一二手倒掛的現象以及由此衍生出來的“喝茶費”、“捆綁裝修費”等違規現象；市場上的投資性資金看到一二線城市由於限價以及限購限貸等等，導致難以滲透，轉頭又殺入沒有限價的三四線城市，導致那裡的房價出現明顯上漲；一些限價的城市開始採取新盤搖號銷售的辦法，試圖解決供不應求背景下可能出現的不公平、不公正問題，然而面對洶湧而來的排隊搖號人潮，恰恰暴露了限價政策對市場需求的扭曲，因為一二手房價格倒掛的形勢表明，只要搖到一套新房就是賺到了，這顯然潛藏了更深刻的不公平。
估計連政府也沒想到，一個為了市場公平而祭出的政策反而釀造了更大的不公平！限價這檔子事，現在真的有點騎虎難下了：取消吧，房價顯然立馬會強力反彈，這是政府和大量期待買房的剛需不願意看到的事；繼續實施吧，副作用越來越明顯，可能為今後的樓市發展帶來難以估計的麻煩。到底怎麼辦？
住建部的辦法是約談，前些日子已經約談了12個城市的負責人，強調調控不動搖，強調問責制。這個還是有點殺傷力，立馬幾個城市又推出新的調控措施。然而，仍然是揚湯止沸，顯然解決不了由限價帶來的市場扭曲以及背後潛伏的困局。
在我看來，各地的限價本來應該是階段性的調控政策，其本來目的應該是通過管住房價，從而管住整個樓市的炒作之風，管住樓市對資金的吞噬能力和加槓桿的衝動，穩定房地產的發展，同時加快房地產改革的進度，大力推進長效機制建設，特別是租賃住房和共有產權住房建設，讓更多的剛需“住有所居”，同時加快信貸政策的改革和房地產稅實施的步伐。在長效機制逐步落實的情況下，“限”字頭的諸多政策就可能逐步退出監管，包括限價政策。
問題是：限價政策的負面效果已經明顯顯現出來了，但長效機制仍然遙遙無期！
顯然，政策面高估了限價政策的時效性，當然也高估了長效機制的推進速度。
各地政府不能當“鴕鳥”，還是要睜眼過問實際。對於限價這種極為敏感的政策，不妨探索一下新的思路。
我的看法，首先，必須堅持因城施策的基本策略，中央部門不能搞一刀切，硬性規定各個城市都搞限價，或者強行要求某些城市搞限價，每個城市的發展背景、經濟格局、樓市現狀都不一樣，即使執行限價政策，也要根據自己城市的具體情況來佈局，千萬不要東施效顰，見人家限價你也限，可能效果就不一定好。限不限，如何限，如何退限，這都有很多的道理在裡面，不能亂來。
其次，不要把限價搞成不能動的“終身價”，這不符合經濟規律，也事實上不利於市場穩定。什麼月月連跌，什麼按兵不動，那樣做的行政把控味道太濃了。即使是政策性限價，也要尊重市場法則，每一個月的限價行動都應該根據國民經濟表現、土地價格、市場平均房價情況、供需關係、貨幣供應、對投資投機的遏制等等，實施必要的輕度上下浮動，給市場留出一點必要的伸展空間。事實表明，讓市場窒息般存在並不是什麼好事。政府要配備專門的專業隊伍，採納大數據，以科學測算依據制定靈活的限價政策，不要讓行政性的簡單粗暴模式橫行市場，記住，行政管控最終是要讓房地產市場穩定健康發展，而不是給市場帶來更大恐慌和混亂。
再次，從長遠看，解決限價政策帶來問題的根本辦法還是要靠長效機制的落實。讓我們設想一下，如果一個城市有能力為剛需和人才大量提供他們所需要的各類住房，他們有機會從容選擇購買中小戶型的商品房和共有產權住房，更多的人可以沒有心理障礙地去選擇租住長租公寓，同時，信貸政策也向他們傾斜，而商品房領域的房地產稅也正式實施，這種情況下，還需要那麼多的政策上的“限”嗎？顯然大多數甚至全部限制性政策都會退出市場了，那時候，所謂限價就會失去意義，因為市場本身已經能夠合理調節價格了，你開發商要漲價，如果當時的市場行情下需求不認可，你就賣不出去房子，當然要把價格降下來。
限價政策，到了該認真考慮改變策略的時候了，其目的與當初推出限價措施時一樣：穩定樓市，讓中國房地產更加健康地發展。
閱讀更多 綜合開發研究院 的文章
