歡瑩光臨2016
小區物業費收取標準需要由物價局審核。 小區物業費收取，物業公司要向物價局提出申請，由物價局根據小區條件和公司服務水平進行成本核審批覆，發放收費許可證。物業費一般分前期物業管理收費和正式物業管理收費 
前期物業費，收費標準由房管部門負責對物業收費標準進行初審和批准。 經房管部門批准後，由物業公司和開發商在前期物業管理合同中進行約定。並公示在物業規約、房屋銷售合同之中。
正式物業管理費，由業主委員會、物業公司協商制定標準，或者經過物業招投標形式來確定物業收費標準，由業主大會表決。經業主大會通過，由物業企業和業委會簽訂物業管理協議後，報房管部門和物價管理部門備案批准。如果是繼續由前期物業企業提供物業服務，且延續前期物業收費標準的，可以不再報物價管理部門備案。
物業交物業費多少，可以說，是一種市場討價還價的行為。 不過，很多物業的收費價格，源於開發商前期指定的物業。業委會成立後，開發商前期指定物業合同自動失效，但是，如果沒有提出異議，則也可以視為默認。 這個時候，如果小區業主大會或業主統一認為前期物業收費過高，可以和物業商量價格，如果物業不同意，則可以以招標形式進行公開聘請物業。
我是小區物業人。 歡迎大家點評，轉發和關注。大家來一起探討各種小區物業問題。大家一起學習一起成長。如果大家有什麼問題諮詢，我會盡最大努力解答。
小區物業人
物業交物業費多少，並沒有任何相關部門進行指導和審批，可以說，是一種市場討價還價的行為。
不過，很多物業的收費標準，基本上源於開發商前期指定的物業，而這種物業，又基本上與開發商有千絲萬縷的關係，要的根本就是父子關係或者嫡系關係。
而買房的業主，開發商一般在賣房時就會說明物業收費標準，而接房和籤合同時，是要必須同時籤物業合同的，也就是說，你認可物業的收費標準。因此，雖然物業費是可以討價還價的商量的，有償服務嘛，但是作為業主，基本上這只是一個說法而已。
業委會成立後，開發商前期指定物業合同自動失效，但是，如果沒有提出異議，則也可以視為默認。
這個時候，如果小區業主統一認為前期物業收費過高，可以和物業商量價格，如果物業不同意，則可以以招標形式進行公開聘請物業，而前期物業公司同樣可以參加招標，並有優先權，前提是業主不反對繼續聘請該物業公司。
物業公司收的物管費去哪裡了？你認為去哪裡了呢？
物業公司不是慈善機構，是一個有償服務的單位，賺錢是其主要目的，但是，公司聘請的所有工人都不是免費的，都是要開工資的，所有，總收入減去總開支，及一些隱形開支，剩的才是利潤。
但是，任何小區，物業費收取都不可能達到百分之百，箇中原因很多，因此，如何省支節流，多收入等是必須的。
微風細雨話蒼涼
這個問題看似簡單，其實很複雜，尤其是在中國，物業費的形成有它獨特的歷史軌跡。
物業費是全體業主為行使共同管理權而支付的對價，物業管理只是共同管理權的一個組成部分和實施形式。這個價格最初是由政府制定的，發展至今，逐漸過渡到由市場決定。
搞清楚這個問題，首先要回顧一下中國特色物業管理的產生和發展演變過程，也要弄清楚中國物業管理的特色與特點。
在改革開放之前，中國的社會公共產品是由政府統一按計劃提供的，並且大部分由單位、大院負責組織實施，所以，那個年代的單位，大部分都是小而全的社會，從幼兒園、小學到初中高中乃至中專技校，一個單位無所不包。保衛處，房管處，修繕處，綠化處，甚至計生處，後勤處，交通處，退休處等科處室委辦，儼然就是個獨立王國，企業辦社會是那個時期的特徵。
改革開放後，企業要面對市場，為了保證企業的市場競爭力，原來企業擔負的公共責任就只能剝離出來，做為包袱留在了原地。但是，企業投入市場後，單位就消亡了，而且隨著商品房小區的出現，管理就成了難題。住宅區的管理，不僅僅是房屋本身的管理，它關聯到生活相關的各個方面，比如：水電、消防、路、環衛、綠化、治安、居委和各式各樣的維護、收費等。這些內容如果僅靠線性垂直管理，顯然無法得到保障。
因此，作為特區的深圳就開始了在這方面的“先行先試”。1981年3月10日，經深圳市編制委員會正式批准成立“深圳市物業管理公司”。顯然，這是個帶有行政意味的“公司”，是由編委批准成立的，實際上就是一些房管所的轉型和整合。也正是由於這個原因，很多公共職能也落戶到了“物業管理”之中，比如上學入托養老計生等很多事物都歸屬於物業管理。甚至，由於深圳在改革開放初期，政府的建設要滯後於城市的發展，因此在很多地區出現了行政管理空白，這些空白，理所當然地由這個行政化的“公司”全面承擔。
隨著城市建設的不斷推進，政府機構逐漸得到了完善，很多行政權力逐漸迴歸了政府，但仍然有些公共服務和行政義務被留在了物業管理中，這就逐漸形成了具有中國特色的物業管理。當然，優先回歸行政的首先就是權力，而那些需要大量投入的公共服務，至今還停留在物業管理中，其成本也作為物業管理的組成部分，轉嫁給了業主，這也是造成中國業主負擔超重的一個重要原因。
舉個例子，治安作為現代社會的重要公共產品，在很大程度上是由業主自我承擔的。業主每年在治安上需要承擔的費用佔到了物業費的一半以上，這與國際上通行的物業管理是有著重大巨別的。當然，還有些公用產品，比如水煤電氣熱等等，物業管理都承擔了重要的責任，這部分成本也是造成中國特色的物業管理業主負擔過重的重要原因。比照歐美成熟的物業管理，中國業主的相對負擔要重很多，有些甚至達到十倍之巨，這個特色顯然代價不輕。
按照《物權法》的規定，業主的共同管理權範圍是很清晰的，那就是“建築物內的”，“專有部分以外的共有部分”（《物權法》第七十條）。然而，由於中國特色的圍牆，法律規定的“建築物內的”就演變成了物業管理區域內的，物業管理也就變成了“對居住小區內的房屋公共建築及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務”。這就把原本不在建築物內的小區的道路、綠化、衛生、交通、治安、環境、公共管網及生活服務等事物，通通轉嫁給了業主，這就是中國特色的物業管理。
有興趣的不妨算一下，這些擴大的物業管理外延所形成的物業管理成本，至少會佔到物業管理成本的八成以上。而且，由於這些外延與“業主”的相關性更強，往往會使得業主忽略掉真正應當關心的事物，比如設備設施的養護，而更多地關心更易觸及切身利益的公共產品。這樣做長期而言是相當危險的。這裡的業主之所以要打上引號，是因為這裡的業主並不是嚴格意義上的業主，而是居民，他們關心的是居民的切身利益，哪怕他們擁有著業主的身份，也是從居民的視角審視物業管理。
好了，瞭解了物業管理，也就不難了解物業管理費的組成。我們這裡只分析目前最常見的形式，即業主大會委託物業公司實施的物業管理。按照現行的法律規定，物業管理費主要由以下部分組成：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
當然，還有合理的利潤和雙方約定的其它支出事項。
上面的內容，不過只是財務核算的依據，每一項都有著其市場形成的規律。按大類分，無外乎就是管理費，運營費與材料費。無論是薪資，材料還是折舊，都有著相應的規範和市場制約。因此在原則上有著市場共性，在細節上仍屬於買賣雙方約定。哪一方也不可能強加於人。當然，為了雙方談判有個相對公平的依據，避免各說各話，有些地區（比如北京）還推出了第三方物業費評估機制，以期給雙方提供談判依據。北京市還規定了新建物業必須進行評估查驗，以限制開發商的權利，避免前期物業管理中的私相授受損害今後的業主利益。
物業管理費的各項基本構成，均有行政規範或市場規律可循，談判一經形成共識，既構成本項目的物業管理費。要特別注意的是，物業管理費是一方主體向另一方主體支付的合同對價，也就是業主大會向物業公司或其他管理人支付的總價款。如果是業主大會自行管理，那就是業主大會需要承擔的成本。理論上說，業主大會自管由於沒有利潤，應當會降低成本。但現實中往往會成本高於委託他人管理，這或許就是專業與業餘的區別吧。
至於業主個人交納的物業管理費，從法律上講是法定的分攤責任，並不是物業管理直接合同義務。在某個物業管理區域的物業管理費確定之後，由該物業管理區域內的所有區分所有權人依法進行分攤。
《物權法》第八十條規定：建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。
最後，再簡單介紹一下我國物業管理收費標準的形式歷史及演變過程。
早期的物業管理，因為其行政屬性，其收費也都是由政府規定的。 屬於行政定價。比如，1997年北京市就出臺了196號文件，對產權人和使用人的各項收費作了明確規定，甚至精確到分。這個收費標準時至今日依然有些小區在執行，但顯然已經無法適應社會的發展。對於勞動密集型的物業管理行業而言，1997年的人力資源支出顯然與2018年不可同日而語，物業公司也自然從早期的暴利階段走向了虧損。當然，有些也只能用降低服務標準來彌補。這也是目前造成物業糾紛的一個重要原因。因為對很多業主而言，物業管理是越來越差了，這當然對業主而言是有深刻體會的，且事實也是如此。但很少有人思考其背後的原因，甚至對這二十多年來物價的上漲進行選擇性迴避。服務不好——拒交費用——費用不足——服務更差，由此進入惡性循環。
2000年以後，物業管理進入了商業化快車道。物業公司的行政色彩開始退去，行政干預也逐步降低了力度，有些地區甚至完全形成了市場化。在這個時期，物業管理的定價權開始向市場轉移。因此，物業管理費的市場定價是一個大趨勢。但是，由於中國的歷史原因，在物業管理領域的市場化並不完善，這個過程就顯得極其漫長。箇中原因非常複雜。一方面由於受傳統的影響，業主總體上缺乏議價能力，甚至有些還停留在單向思維模式裡，根本就沒有議價意願。存在著與原始的“一切權利歸農會”相似的一切權利歸業主的觀念。無視市場，排斥交易。根本就沒有意識到這是一件商業交易，以為業主大會就可以決定了，根本無需談判。另一方面，物業公司也不願意面對業主，更多地願意按照原有的軌跡運行。費用不足就降低標準，由此使得物業管理的惡性循環更加惡化。當然，物業管理中的某些不足為外人道的隱性收入與灰色支出也是主要原因。
當然，這是物業管理費形成機制的第二階段。作為過渡，行政機關不可能很快放手，由於物業管理中包含了大量的公共管理職能，一旦出問題會直接反噬公共管理，因此各地行政機關對物業管理的收費及標準進行了不同形式的干預。比如北京上海就都出臺了標準分級收費的文件，為物業費的形成提供指南，目的很單純，就是別出亂子。
以上就是物業費形成的簡單歷史。依法應當市場化，最早曾經行政化，現在處在過渡期，完全市場待培育。
對於很多業主而言，並不瞭解物業費的構成及使用情況，這無可厚非。這就要求一方面物業公司需要加強公開力度，另一方面也需要業委會這個重要機構提高專業能力，準確瞭解本小區的物業管理現狀。要理智地分析，審慎地應對。要知道物業管理的任何問題，最終影響的一定是業主。與其人云亦云地跟著喊降費，還不如認真履行職責，監督物業公司把更多的錢花到業主的共有設施設備上，這才是關係到業主財產的大事。在一定範圍內，物業管理多花一分錢，業主甚至能有一毛錢的財產收益，投入產出是很可觀的。這其實跟汽車保養是一樣的道理。
總結一下吧，物業費是遵循市場規律，由雙方根據市場原則協商約定的，沒人可以單方面決定；目前的收費標準很多是遵循政府定價或建議確定的，這是歷史過渡期的特徵；業主個人的交費義務是法定的，是對整個物業管理區域內總物業管理成本的法定或約定分攤過程，從法律上說屬於業主大會內部事務，其權責並不涉及第三方。
眾裡尋她仟百渡
近年來，物業與業主之間的糾紛越來越多，其中多收物業費為主。物業公司收費要堅持五大原則，不能坑害業主的事情發生，業主有權罷免小區物業公司工作人員。
原則1、收費要符合國家與地方政府的有關規定。
物業公司在向業主收取物業費時，要符合國家與地方政府的有關規定，不能亂收費，更不能搭車收費《物業費以外的費用》。
原則2、適應業主收入水平。
對於物業費的收取標準，除了要受國家有關規定的制約外，還要受到業主收入水平高低的限制。
原則3、優質優價。
特約服務一般都比公共服務的收費標準要高。但不管怎樣，遵從優質優價的收費原則。
原則4、公平原則。
物業公司與業主是勞務合同的關係，雙方地位平等，如果對業主有粗魯，這完全不符合公平原則，對此，業主可向有關部門反映情況，甚至業主有權解除與小區物業公司的合同。
原則5、薄利原則。
物業公司收取物業費，要符合薄利原則，即物業公司收入在扣除支出外，略有剩餘。但就現實情況來說，很多物業公司收錢不辦事，絕對是暴利，幾乎沒有物業公司遵從這個薄利原則。
提起物業公司，相信業主有說不完的抱怨，而面對物業費，業主有苦說不出，畢竟物業公司說多少就交多少，業主毫無話語權，對於以上這五條原則，如果小區物業做不到，小區業主有權行使自己的權利，罷免或解除小區物業公司。
物業公司在收費的同時，不得停電停水，不得違背小區業主的切身利益，物業公司要保證業主戶外公共財產不受損壞。收費要透明，上榜公示收費標準，嚴禁搭車收費。
閒雲野鶴84816546
關於業主交(繳)的物業費標準是誰定的"的問題？是當地設區的市級發改委價格管理局根據房屋開發商建設房屋性質和當地實際價格範圍確定的。
一是商品房建設必須配備物業服務企業。這是物權法規定的，物業服務企業對業主的物業服務收費，由物業服務企業根據房屋開發商建設商品房的檔次(中檔或高檔)提出收費建議，並經過設區的市級住房建設局物業管理處審核並提出書面審核建議，由市級發改委價格管理局核准具體收費標準，併發給收費許可證。
收費許可證包含收費標準和收時間及收費許可證的效期。因此，規範的物業服務企業收費是法定條件批准收費，不是亂收費和盲目收費。
二是物業服務企業有資質。原來規定取消二級以下物業服務企業資質，今年又取消了一級物業服務企業資質。因此，進入物業服務領域的條件放寬了。但需要具有企業法人資格的條件，收費許可證條件。
管見了。
世好3
物業管理費的定價原則有3⃣️種：政府指導價、市場參考價、成本核算價。
1政府指導價在很長時間內影響了物業管理行業的發展，原本此定價機制是為售後工房及安置房、廉租房設計的，但因一些主導人仕誤解，把其運用到全住宅項目。所以在投入此標準至今的幾十年中，物業管理費定價、收激及服務要求達標就一直是矛盾糾紛的話題。想問一下，貴地區2000年時期的物業費到2017年間單價上漲了多少？這17年間國家綜合物業管理成本上漲了多少？17年間小區業主是否認可物業服務品質可同此下降？
2市場價，這個定價機制原本是用於商業辦公樓項目，在同一地段的商業項目因品質相似、租金相似，所以釆用抄習的定價方式。後也被一些地區的住宅類參照。
3成本定價，這是外資企業及高檔商業項目常用的物業管理費定價時估算方式。按照物業項目的設備情況及委託方對物業管理品質的要求，物業公司估算所有投入成本後➗應收建築面積=單價。在上海的一些優質地段高檔商業項目的物業管理費高達80多，也就是這樣算出來的。
至於物業管理費用去了何處？這個要問貴物業的委託方了，監督有力嗎？
振太羅成
2017年我國物業收取標準分為一二三級,各地有差異性但是由當地物價局指導製訂和公佈的!
交的物業費去哪裡了,應用於了以下名細:1.公共物業及配套設施的維擴保養費用,包括外墻,樓梯,步行廊,升降梯(扶梯),中央空調係統,消防保安係洗,電力排水係統及機櫳,設備機器裝置及設施等.2.公用水電的支出,如照明,噴泉,草地,淋水等.3.購買或租賃必需的機械及器材支出.3.物業財產保險(含火災,災害).4.垃圾清理,水池清潔及消毒滅蟲的費用等等.規範管理小區應會按季或按年張榜公佈費用名細的!
做為住戶即業主的一份子應知道一個小區就是一個微社會.購房後有權利但也有該盡的義務,不能有狹隘的"一畝三分地"和"只管門前雪,不顧瓦上霜"的觀念.要有整體意識才會是一個和諧的大家庭.至於參與監督物業費的管理是住戶的主張,按期交費是你的必須!
吾曰:參與知情是民主和權利,但交費是應盡不卸責任.不能只求回報忘了付出,更不能持己利推諉義務!
雅志居士65340400
前期物業管理費用定價程序：1、公開招標：根提供成本測算依據；2、投標：根據成本測算物業費標準，並投標；3、開標：政府組織專家庫抽專家評標，專家根據投標單位報送價格和技術標，確定中標單位和價格，價格是根據成本支出情況和區域市場價格綜合評判。去掉一個最高價和最低價，加起來取平均值。這就是物業收費標準。4、物價局報備，以前有市場指導價，需要物價局最後審批。以上就是物業費的出處。
物業費到哪裡去了？
人工支出、水電等能耗支出（另收代收代繳除外）、各項維護支出、稅費、保險、物業管理公司管理費分攤、不可預見。就這些。
無者00
- 項目還未交付使用前，發生的前期物業管理服務費用，由建設單位來交，具體費用標準誰來定，我也不太瞭解，一般來說我們也不關注這個，與我們沒什麼相關；
- 項目交付使用後到前期物業服務合同到期前，需要繳納的物業費是建設單位和物業買受人簽定的物業前期管理服務協議約定；
- 成立了業主委員會，物業費收費標準是由物業管理公司與業主委員會在市場指導價格基礎上進行協商約定。
物業費設有四級標準，各級對應有相關的物業管理要求。題主你的小區屬於那一類請自行對號入座。至於你另外的描述，物業費去哪了？這還不知道？？誰收？？？物業公司收，那自然去到物業公司那裡了，哈哈哈。
物業費具體用途，主要用於物業區域的日常管理、設施設備、保安保潔、維修等等。按物業服務合同約定，業主應當繳納物業管理費，如物業按照物業服務合同正常履行了義務，業主惡意欠費的話，起訴至法院多為業主敗訴。
韋小龍女
物業收費標準是以《物權法》為版本，分為一級，二級，三級標準來收費的，你的小區該執行什麼標準是以當地物價部門和房管局綜合考評得出的標準等級，這裡面又包括大的小區和小的小區，有無綠化，園藝標配等。當地政府部門跟據當地經濟適用情況出臺了物業管理指導價和參考價，然後由各小區業主代表及業主委員會同物業部門協商並一致達成服務合同而產生的物業費用。
物業費的用途是用在小區安保設施，清潔衛生，電力，電梯維保綠化園藝，消毒殺蟲，等等環節中，總之一句話，物業是贏利單位，賠本的賣買沒人幹，業主享受物業的標準服務，主動邀物業費是義務和責任。
