炒房團的力量到底有多大？炒房團的運作流程怎樣?他們是怎樣參與房地產市場的利益分配？他們的組織形式、商業運作究竟怎樣？
對於外人來說，這的確是一個難解之謎。本文中，房地產行業知名律師張捷先生闡釋的運作邏輯，已經超出我們簡單理解的炒房團運作模式。無論文中所談到的現象具有多大的普遍性，都應該採取措施，從源頭上杜絕此類投機運作方式，釋放炒房團獲取的鉅額利益，真正給高房價下調創造空間。
炒房團的利潤來源
即便是在大牛市中，如果認為炒房團次次都能準確判斷各個地區和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團的智商。在這樣的博弈中獲取暴利並不容易，且風險巨大。更何況在計入稅收因素後，這個遊戲可能演變為零和博弈或負和博弈，也就等同於賭博了，這絕對不是大規模炒房團賺錢的常態。炒房團真正的利益來源，是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%—5%，還要以複利計算。綜合到年息，最高能超過100%。
在房地產整體信貸政策緊張的背景下，我國地產行業開發商實際上長期處於開發資金嚴重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸並忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。
在這個背景下，開發商是希望能夠儘早出售房子並回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。可以說，正是開發商高額的融資成本，才產生了期房與現房的差價，以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。
對於開發商而言，炒房團實際上起到了資金來源的角色，炒房團所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。
開發商需要炒房團
辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法，但風險極大，而且監管也越來越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以後，找願意假按揭的人也越來越不易。
但開發商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團留下了空間。
實際上，炒房團也是在套取銀行資金，但開發商對此沒有任何法律責任，都是由炒房團承擔。而且，炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查，走的是正規渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責任問題。
很多人會問，開發商需要資金，為什麼非常希望和炒房團合作，而不是直接先期降價賣給公眾？這裡有幾個複雜的原因。
其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受後面的再漲價。儘管政府要求開發商不得捂盤、不得惜售，但是開發商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發商絕對不會接受低定價導致房屋被一搶而空的結果。更何況有的地方政府還制定了開發商不得中途漲價等規定。
其二，實際上最主要的原因在於：即便低價公開賣出（部分）房，開發商也不能迅速收到賣方所得資金。
正因此，開發商是絕對不敢以低價開盤。 正因此，開發商會希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團，而且只賣出開發商希望賣出的數量，其他高價開盤的房子就慢慢地賣。
如此合作的直接結果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態，給開發商和炒房團帶來更大的利益。
炒房團撤出手段：退房
炒房行為最終成功的關鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。
炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團人數眾多，又是異地炒房，對於有關房屋的管理也很難，拋售會很困難。那麼炒房團如何退出？
這就要依靠開發商進行協助——退房。
一般來講，炒房團都會和開發商簽有退房協議，他們隨時可以退房，開發商也可以隨時將房屋再出售。採取這一辦法最大的好處就是大大規避了稅收，因為退房不需要交任何稅款。由於是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。
這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此，實際上，炒房團持有房屋的時間一般也就這麼長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。
房屋真正的銷售都是通過開發商的銷售團隊或者專業的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發商還留有的房子就會一起賣，進行混合銷售。這樣，真正的買房人根本不知道，自己所購買的是炒房團的房子還是開發商的房子，挑中了一套炒房團的房子，炒房團就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發商的房子沒有區別的。這樣的結果就是退房率超高，北京出現不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背後就是炒房團的功勞了。
炒房團的運作流程怎樣？
炒房團找目標開發商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經理、總監也不成，甚至總經理也不成，而是直接找到老闆。這是因為知道的人越少越好，否則很多關係戶都會找上門，按炒房團的價格要房子。
對於不熟悉的開發商老闆，炒房團會從售樓處職員開始找，但是背後的運作機制是絕對不和職員講的，一定要見到老闆才會說。
對職員的說法就是以要大量團購為由要求見到老闆洽談。炒房團一般是找專門的房蟲，他們的職業是倒賣項目賺取佣金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲後來還成為了專業的炒房團中介。
最初，炒房團操盤手往往要說服開發商合作，但嚐到甜頭以後，開發商就會主動尋求合作，並且開發商的老闆之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發商的身後買房子，開發商到哪裡就買到哪裡，炒到哪裡。
在炒房的利潤分配上，如果是炒房團出資，操盤手團隊至少分三成利潤；如果是私募帶資並操盤，炒房團的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成，操盤手團隊會以建築公司的建築安裝費用作為轉錢通道，參與的建築安裝公司也可以有經手金額1%~3%的管理費。
參與建築安裝實現避稅
開發商與炒房團的合作還有一個更高的等級，就是在建築安裝（下稱“建安”）成本領域，幫助房地產開發商規避高額稅收。中國房地產行業的相關稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%—60%，所得稅是25%。要是走正規手續，怎麼算稅收也在50%以上。因此對於房地產開發商而言，避稅成了問題的關鍵。
建築公司的意義即在於此，因為在房屋開發過程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷售費用、管理費用、財務費用等不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營業稅也是非常低的，只有3%，加上附加費用也就是3.3%，比普通5.5%的營業稅比例要低不少。建築承包最後的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。
操作鏈條是這樣的。炒房團的操盤手會與開發商簽署一個工程承包合同，開發商以建安費用把墊付的首付收回來，在開發施工中轉包一手。通過這樣的操作，開發商可以直接享受稅收上的好處，因為土地增值稅稅率是從30%至60%累進的，在建安成本大增以後，原來按照百分之五六十徵稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進行徵稅了。
經過這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發商的企業賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現金。對於類似炒房這樣動輒超過百萬的現金流動，央行反洗錢部門也是篩查監管的，而經過上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統計之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費，就等於是一個支票提現費用。
因為無利可圖
未來十年無人敢炒房
在海南三亞，曾經被炒到6萬元一平方米的海邊公寓，現在2萬元也無人問津。溫州、義烏、長沙、南京、成都、合肥，鄂爾多斯的康巴什、天津的濱海新區、南昌的紅谷灘，曾經炙手可熱，現在冷僻朝陽。更有全國許多縣城，把農民趕上樓，強行拆遷，毀壞耕田，破壞山林，一股腦地來開發房地產，現在工地已經停工。
無論是何種資產，只要是資產，價格都是有周期性的，從來沒有一種資產價格可以一直往天上漲。越是長得快的資產，跌起來也是驚人的。這是市場的規律。
在全球各國，只要是靠房地產拉動經濟增長的經濟體，無一例外，全部遭遇泡沫破滅。中國也一樣。這一輪泡沫其實正在破滅，因為沒有選擇。大家都沒有退路，政府不敢取消限購，取消對房地產的信貸管制。開發商降價沒人會出手，除非一次降到與當地居民收入相均衡的狀態，才可能放大成交。
未來中國各大城市房價將進入普跌狀態。至少將下跌三年。三年後，房價將會走穩，隨後兩年溫和上漲，但是，此時，中國房產稅開始開徵，隨後，人口結構發生作用，無人會去買房子，像現在的歐美一樣。經此泡沫破滅，中國未來十年之內無人會去炒賣住宅，因為無利可圖。
身家超600萬者多炒房
據經濟之聲報道，胡潤研究院《2012中國高淨值人群消費需求白皮書》顯示，中國個人資產在600萬元以上的高淨值人群，達到270萬人。高淨值人群中北京最多，行業分佈以企業主、炒房者、職業股民和金領為主。
報告說，“從2009年到2011年，高淨值人群有超過50%的資產以現金和存款的形式配置，房地產與股票型基金的配置比例也相對較高，而以信託、私募股權基金、陽光私募、保險、債券等其他類別的配置比例不到30%。” 分析認為，將大量的資產配置於現金存款、房產及股票基金中，這在過去通脹處於高位，股市樓市皆下滑的國內市場是極為不利的。
雙重拷問炒房團被套
曾幾何時，“溫州炒房團”影響巨大，所到之處，樓市熱銷、房價飛昇、人氣鼎沸，成為最受各地開發商歡迎的炒家。也是當地購房族最大的夢魘。筆者認為，溫州炒房團的被套，至少能帶來兩個層面的反思。
首先，產業空心化造成的惡果不容忽視，這也是造成溫州民間資金外流炒房的主因。根據2010年的中國人民銀行溫州支行的一項調查顯示，60%的被調查企業認為，自己10%-30%的資金用於購買非廠房的不動產，原因是現在“實業不太好做”。特別是2008年以來爆發的國際金融危機導致了出口減緩，工廠開工不足。只有30%的溫州民間資金迴歸實體經濟，65%則流向了樓市和股市。靠高槓杆、高利貸融資的炒房固然能夠短期暴利，但如果對市場反應稍許遲緩，或者政策不確定因素帶來的調控，都有可能使炒房者陷入巨大風險，當前的炒房團八成被套就反映了這個趨勢。
其次，國內資本市場投資品種的不足也使大量民資沉澱於樓市，加重了溫州遊資向樓市傾斜。資本追求高的回報率是一種本能，但國內除了A股市場，幾乎很少有風險適中、回報率高、變現性快的投資品種。加之股市近年來持續低迷，回報率偏低，原先戀戰股市的資金紛紛轉向樓市，由於我國處於加速城市化的進程中，住房的剛性需求不斷攀升，由此帶來樓市的興旺，此種預期也加快了溫州遊資炒房的步伐。如果不是樓市調控帶來的政策性轉向，溫州遊資炒房可能還會繼續下去。
因此，如何將龐大的民間資本引向有利於國計民生髮展的正軌，做到經濟增長、充分就業、促進消費，這樣才能避免炒房帶來的金融風險，這或許是擺在地方政府面前的一道重要課題。
閱讀更多 箇中滋味自己知道 的文章
