1
今天，我們來說一說小鎮！
在鄭州有一個地方，是我覺得最適合做小鎮的地方。開車距離距離鄭州45分鐘，有湖有河有公園有高爾夫有溫泉，這個地方就是雁鳴湖。
但是過往的遭遇，結果的一地雞毛讓一個城市都非常失望，也讓這裡成了很多人的傷心之地！
利海雁鳴湖一號，爛尾遺蹟！
數年來，鄭州樓市已經數次調研雁鳴湖，探尋這個曾經被寄以厚望的，自然資源異常豐厚的，最有條件作為鄭州的後花園、但一直被委屈的片區的現狀和改變。
每次去雁鳴湖，我總會想到一個人，就是《紅樓夢》裡的英蓮：
根並荷花一莖香，平生遭際實堪傷。
本屬富貴之家、官宦子弟，前途本應大好，但是忽逢劫難，又被賣給粗鄙之人為妾，平生遭際實堪傷！
雁鳴湖，甚至就連這個名字也充滿了浪漫主義色彩。一汪溼地性湖泊，長滿了蘆葦，吸引了眾多大雁棲息，得名雁鳴湖。
我每次去這裡，一直在想的一個問題是，如果將雁鳴湖打造好了，那在今天將會是一個什麼形態？
上個月，我去杭州考察，看了一個不管是位置和自然形態上都和雁鳴湖差不多的版塊，良渚文化村。
但是和雁鳴湖不同，這裡現在是被當做明星盤供各地的朝聖者瞻仰。
２
良渚文化村是一個萬畝大盤，總佔地一共有12000畝。但是如果拆開來看，結果是這樣的：
山地佔了5200多畝，
旅遊用地又佔了1200多畝，
公共建設用地佔了680畝，
最後房產用地只剩下了3400多畝。
但是就這3400畝土地，至今也已經開發了18年。
2000年，杭州南都地產拿下了整體的地塊，然後開始開發，持續開發了6年後，南都就整體被萬科收了，於是這12000畝的巨無霸樓盤，就整體歸屬到了萬科旗下。
萬科剛接手時候，是懵逼的。之前六年，在南都的開發下，已經交房了2000戶。但是萬科忽然發現，這麼玩不行啊，完全沒辦法居住啊。
雖然已經交房了幾千戶，但是入住率極其低，之前很多已經入住的居民，也紛紛搬走了！
這麼大個體量的項目，南都起步是按照慣常的路徑依賴，大量開發住宅。
後期儘管已經交付了2000多套房子，但與居住直接相關的交通、醫療、教育、吃飯，等等一系列的配套問題，卻幾乎完全沒有，雖有一些底商，但卻難言生活。
這告訴我們的真理是，只知道賣房子，卻不做生活配套的遠郊小鎮，都是騙子！
但其實，不得不承認，前期的南都也是有苦衷的。由於這是個遠郊大盤，在開發之初基礎配套只能依靠遠郊的政府行政職能。
但常常，這些遠郊區域的行政區劃分，可能僅屬於縣政府，甚至鄉政府或者鎮政府。
但是很明顯，
這些基層的行政部門的能力，是不足以支撐整個項目數萬人的運營的。這是所有的遠郊盤的都必須要面對的矛盾。不僅這個盤如此，放眼全國的遠郊地產項目，沒有一個是不需要面臨這種狀況的。
而在這個時候，在基層行政部門能力不足的情況下，最終考驗的，只能是開發商。所有的缺陷，必須由開發商自己補足。
這也正是告誡我們選擇遠郊盤一定要選好的品牌大開發商的原因。
因為遠郊盤一般都會很大，巨無霸。對於這樣一個動輒運營長達十年二十年的遠郊盤，是細水長流的功夫。考驗的是開發商整體的資本厚度和運營耐心。
是賣完房子走人，還是當一個案例來運營，這直接關係著你買了遠郊房子後的居住問題。很多時候，大概率下的情況是，買了房子，卻沒法住，只能去主城租房。這就虧大了！
３
就像雁鳴湖一樣，因為自然環境優美，所以在前期規劃上，良渚就以低密居住為主。主要是4-5層的建築高度，整體人口預計會達到3-5萬。其實這個人數，完全是達到一個小鎮的人口規模了。
其實在今天看來，雖然是無心插柳，但這就是一個典型的遠郊小鎮。
在萬科2006年接手了這個項目後，至今已經運營了12年。最開始時，雖然已經交了2000戶了，但是整體居住率並不高，因為生活配套基本沒有，完全沒法住。
沒法辦，萬科只能開始做加法，補補丁。
在十年的時間內，萬科在這裡憑藉一己之力執行了醫療、教育、宗教、交通等職能，興建了學校、教堂、寺廟、圖書館等一批公共設施，開通往返城區的業主班車，甚至還開通了地鐵。
如今，這裡已經完全超越了樓盤概念，以小鎮的尺度、步行的時距、主題村落式的佈局，成為遠郊小鎮最典型的模版。
多大50000人的人口規模，這已經夯實地達到了一個正常小鎮的人口規模。萬科將整個居住空間分為了七個自然村落，這是房地產的承載主題，剩下的就是大量的公園和村民公共區域。
首先，萬科在這裡做了一大批城鎮級配套。
為了構建這些公共空間，萬科請了全世界的設計師來參與，於是，今天，在這些設計師的描畫下，我們看到了：
良渚文化博物院：由世界級建築大師戴衛·奇普菲爾德設計，被評為中國最佳公共建築獎第一名。是其標誌性建築，構成了良渚文化村的精神內核。
良渚文化藝術中心：由建築大師安藤忠雄設計建造。包含了圖書館、美術館和小劇場三大功能。最近很火的是高曉松在良渚開了一家雜書館，就是在這個藝術中心內。
良渚博物院：由英國設計師戴衛·奇普菲爾德設計建造。這裡代表了良渚古文化的最佳展示。
美麗洲教堂：這是一座精緻小巧的木結構教堂，由東京津島設計事務所設計既有西方教堂建築的神聖、也有東方禪意的安寧。這是良渚人精神殿堂。
教堂▼
博物院▼
其次，萬科在這裡做了完美的商業配套。
經過10年經營，良渚逐漸形成了四大中心產業：
以玉鳥流蘇創意產業園和良渚文化藝術中心為核心的文創產業；
以良渚博物院和城市遠郊自然景觀為核心的旅遊產業；
以安吉路良渚實驗學校、萬科學習中心、萬科假日營地、良渚國際藝術學院為核心的教育產業；
以隨園為核心的養老產業。
幼兒園▼
食街▼
客棧▼
五星級酒店▼
文化產業園▼
最重要的是，萬科是以學習者的心態在打造這裡，於是在無形中，這裡也成為了整個萬科的實驗田。
萬科從2015年開始提出轉型，宣佈從房地產開發商轉型為“城市配套服務商”。
但是人們不知道的是，萬科其實在十年前就已經開始了配套服務商的實驗和嘗試，而這個試驗田正是這個2016年收購的佔地多達12000畝的遠郊大盤。
一切都是從0開始，可謂是一張白紙上描繪未來。邊做邊探索，邊探索邊實驗，用十年的十年慢慢做成了今天的樣子。
如今這裡有六個公園、一個博物館、一個文化藝術中心、一座寺廟、一個教堂、兩個創意文化產業園、一個兒童遊樂天地、一個集中商業街區、一座五星級酒店。
萬科更是史無前例地在這裡組織發起社區文明公約《村民公約》，這個措施後來被綠城學到、運營到自己的小鎮裡，從而名揚天下。
正是這些，讓良渚文化村的入住率超過了60%，成為很多人的第一居所。放眼當前，又有哪一個遠郊盤能到達了這個數值！
４
在良渚瞎逛的時候，我一直想到的都是鄭州的雁鳴湖。我想的問題是，良渚為何能成？雁鳴湖又何時能成？
是啊，良渚為何能成？
是因為萬科，當然，這是必然的。但肯定不至於萬科。後來，我讀了一本萬科的員工寫的一本書，叫做《走進夢想小鎮》，在裡面我讀到了這樣的故事：
2014年的時候，我（作者）陪同良渚文化村的早期規劃師，加拿大CITITAS事務所的Joseph Hudra，事隔十年之後再訪良渚文化村。
當我們走到竹徑茶語的臨湖軒會所，對著一汪湖水，我問老Joe：你作為十年前良渚文化村的規劃師，如今來到這裡，感覺最為成功的地方在哪裡？
他沒有回答我，而是把一隻手的食指放在嘴邊，做出「噓」的姿勢，另一隻手放在耳朵邊，示意我不要說話，用耳朵仔細聆聽。當我領會了他的意思，神奇的一刻出現了：嘈雜的環境突然安靜了下來，空氣像凝固了一般，我聽到了樹枝上鳥兒的叫聲，彷彿它們在進行著對話；我聽到了風吹動竹林的婆娑聲，彷彿是竹林在與風嬉戲。
理想主義的建築師往往會評估自己的項目進展如何，良渚文化村當然也有不盡如人意的地方。老Joe的得意之處在於「綠色手指」，這是一些綠色的「廊道」，不但成為小區之間的綠化公園，而且每當下雨的時候，這條走廊還能起到洩洪的作用。
我隨著他走遍了他規劃的每一根「綠色手指」。老Joe會站在一個地勢相對高的地方，然後沿著「綠色手指」向遠處看去，隨著他的指引，我們可以看到遠方的城市輪廓，原來綠色手指不僅僅是綠廊，更是一條視覺的線路，一個呼吸的間歇。
當我們走到春漫裡商業街的時候，老Joe忽然糾結了起來。在原本的規劃中，這裡也是一段「綠色手指」，在最早的規劃中我們叫這裡「鯉魚的肚子」，是一條「水街」，從風情路一直延伸到毛家漾港的河流。因為種種原因，這裡被分割成了現在的「春漫裡」商業街，樓上是酒店式公寓，後面的一大塊區域成了住宅「柳映坊」。
老Joe糾結的當然是這裡的綠色走廊被篡改，他一時無法接受，在春漫裡的「衚衕」裡面亂竄，他走到一處相對還開闊的走廊，問我：「前面的房子有可能拆除嗎？」
我搖搖頭，他指的是新建好的「柳映坊」。
「那是否可以把這條道路拓寬一些？從這裡可以看到遠方。」
我面對他執拗的表情，無從回應。這或許也是理想主義中無法避免的一些遺憾。
也許這就是良渚能成的原因。無論從規劃師，還是建築設計師，抑或開發商，都是理想主義者，大家都是懷抱理想的人。
但也正是懷抱理想，才會讓這個項目前期非常艱難，遲遲無法盈利，一直到萬科運營了11年後，才出現了利潤，來自於房地產大盤的升值。
也因為懷抱理想，導致這個項目成為孤例，至今沒有在任何地方複製！
但可以肯定，雖是孤例但並不是絕響！因為在這個世界上，理想主義者永遠存在！
鄭州樓市（zzloushi),擁有50萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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