儘管2018年房地產調控持續收緊，地產商的投資熱情卻並沒有減弱，截至5月23日，全國50個主流城市的土地出讓金仍然超過了1．3萬億，同比大增47％。
50城之間的分化也已發生。杭州成為熱點，賣地收入超過千億，大約15個一二線城市維持在數百億，大部分城市則在百億左右。隨著銷售放緩，三四線土地市場熱度在遞減。
值得注意的是，在限地價房價、競配建的土地出讓制度下，土地溢價率普遍走低；招標和掛牌的產業用地、工業用地出讓更多。
5月19日，針對熱點城市居住用地供應偏低的問題，住建部提出了新的要求，新增居住用地要達到建設用地的25％。
土地投資高度集中
受益於前兩年飄紅的銷售，“不差錢”的地產開發商在今年仍然積極買地，給地方貢獻了不少土地出讓金收入。
他們的投資軌跡，更加集中於一二線以及城市群輻射城市。根據中原數據，截至5月23日，50城賣地收入達1．34萬億，遠超去年同期。其中46個城市賣地收入過了百億，包括上饒、阜陽、金華、泉州等三四線城市，增幅普遍高於一二線城市，增幅最高為岳陽市，土地出讓金約127億，同比上漲1973．37％。
土地出讓金最高的杭州成為“香餑餑”，賣地收入高達1193億，同比上漲227％；另有蘇州、北京、重慶、濟南、寧波、佛山、成都等15城均超300億，佔50城總賣地金額的57％，投資越發集中。
截至5月24日，房企拿地依然積極，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，22家房企拿地超過了百億，合計拿地金額高達5139．6億，其中拿地超過200億的房企就多達10家。
不過也需要注意三四線城市的降溫趨勢。據業內研究機構地產研究中心統計數據，4月300城經營性土地成交共1091幅，同比、環比大幅下跌，其中就有多個三四線城市。
一個較好的消息是，從中原地產數據可看出，熱點城市溢價率基本在10％左右，明顯低於2015－2017年平均30％的溢價率，大部分城市溢價率均保持低位。以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24％，2018年截至日前是13％，已明顯降低。
2018年以來，限房價地價、競配建的土地出讓方式在北京以外的更多城市推廣，是土地溢價率走低的重要原因。
另一方面，招標和掛牌的產業用地、工業用地出讓增多，底價出讓土地頻繁，也拉低了溢價率。今年1月份，富士康子公司鵬鼎控股股份有限公司以1．23億底價摘得深圳寶安一工業用地。
中國指數研究院指出，2018年隨著工業用地供給方式的不斷優化，參與工業用地彈性年期出讓的城市也將越來越多。
熱點城市居住難題
在巨大的土地出讓金增長背後，中指院指出，從市場上不同業態產品的不同去化週期可以看出，目前大城市住宅用地佔建設用地的比重偏低，提高一線和大的二線城市住房用地比例非常迫切。
尤其在過去兩年房價明顯上漲、庫存消化極大的城市如南京，杭州，廈門等地，居住用地供應偏低。
以杭州為例，截至4月份該市新房庫存去化週期僅為2．8個月，但在杭州2018年的供地計劃中，住宅用地供應計劃為5041畝，僅佔總量的17．07％。
廣州的情況好些。根據4月廣州公佈的2018年建設用地供應計劃，全市供地總量約為19．39平方公里，計劃住宅用地供應6．25平方公里，佔比32％。
5月19日，住建部發布最新通知，再提多元化供地，並首次提出，要求北京、上海、廣州、深圳等16個城市探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。
根據該通知，各地要增加住房和用地有效供給，包括提高住房用地比例，熱點城市住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25％安排，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50％以上。
中指院認為，以後土地和住房的供應要按照住房發展規劃來，土地供應的規模將根據人口存量和增量的變化調節，人地掛鉤是未來的趨勢。
在熱點一二線城市，增加供應主要是有效盤活城市內部閒置的土地資源，除了城市更新外，還可集中在兩方面，即農村集體經營性建設用地，以及非房企業手裡的土地，這兩部分的存量其實是非常大的。
中指院認為，企業應該看到制度變遷帶來結構性的機遇，有關農村集體用地的改革將是未來幾年最大的制度紅利之一。目前，集體建設用地在獲取、融資、證券化方面都逐步打破，執行層面已有成熟的模式借鑑。
租賃市場也成為重點。“大家現在已經不再討論租賃能不能做，而是必須要做，這是戰略安排，”一家深圳的大型房企人士表示，對房企來說，住房發展規劃引發的土地供應結構和時序的巨大變化，將直接影響企業整體的投資決策，房企應充分研究各個城市的住房發展規劃，調整土地拓展策略。
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