貳哥點評
這兩天，貳哥朋友圈被中介刷了屏，多家中介熱推百花小學+深圳實驗中學雙名校學區房——長城花園，稱只用交契稅，稅費很少，相當於買新房。
共推出45套，帶精裝修銷售，均價10萬/㎡，稱低於周邊市價2萬！
1、10萬/㎡價格，跟周邊的二手房比，是否划算？
2、作為學區房供應緊張的百花片區，為何突然激增45套房集中上市？
3、這次推出的房子到底怎麼樣？產權有沒有問題？
4、買了這裡的房子，是否真的就可以上名校了？
帶著這些問題，貳哥火速趕往現場，實地探盤！
這就是位於百花四路的長城花園小區，門口集中了鏈接、樂享家、Q房網等多家中介公司的銷售人員，現場攬客推廣。
貳哥觀察了一下，10分鐘內，約有7-8組購房者被帶進小區看房。
貳哥跟隨中介進入到了小區內，從外觀上看，小區有些老舊，小區內綠化不多，很多地方土地裸露，
一些牆皮發黴、脫落，看起來更顯破舊。
資料顯示，長城花園1987年建成，樓齡已經超過30年，但因為地處名校百花小學與深圳實驗中學學區內，仍然受到很多購房者關注。
老舊房屋裝修後秒變新房
45套房集中出售套現！
中介人員透露，這次推出的房源一共45套，原屬於一家公司給員工當宿舍使用，近期公開拍賣後，由一家投資公司以每套房約600萬左右競得 。
經過包裝，聯動多家中介公司，於近期統一對外出售，精裝修交房，有85㎡2房、103㎡3房兩種戶型，全部為複式房，分佈在長城花園1棟、3棟。
小區7樓及以上安裝有電梯，樣板間就設置在7樓。
可能是為了給看房人對比用，樣板房旁邊有幾套完全沒裝修的戶型。
貳哥隨後參觀了他們精心打造的樣板間，原本85㎡的複式兩房，層高5.6米，被裝修成了2房、3房兩種戶型，跟裝修前對比，完全鳳變冰、變成了新房！！
先看一下3房戶型，一樓，進門分別是廚房、洗手間、客廳。
沿著樓梯，可上二樓。
二樓設計了三個臥室、一個帶淋浴的洗手間。
臥室1
臥室2
走廊另一側，設置了淋浴洗手間、另一個臥室。
淋浴+洗手間
臥室3
另外一個85㎡做成了兩房戶型，一樓不設洗手間，將客廳、廚房改大些，二樓只設置兩個臥室，臥室空間都增大了不少。
一樓：廚房、客廳
二樓，主臥室
因為主打學區房概念，次臥裝飾成了公主房，設計了很多兒童元素。
次臥
洗手間+淋浴房
這次賣的85㎡戶型，主要集中在7樓和9樓，7樓每兩間房送一個超大露臺，由兩間房業主共用。
精裝賣10萬/㎡價格
貸款額度受限制！
貳哥觀察，現場確實有不少買房人過來看，
10分鐘，大約有10多組進出樣板房。果然名校學區房，備受關注！
具體價格方面，中介表示，目前賣得最好的就是85㎡，7樓因為贈送露臺很大，賣10萬/㎡，目前已經賣完。
9樓還有房源，85㎡總價賣835萬，但以537萬房本登記價過戶！
房本登記價過戶！
房本登記價過戶！！
重要的事情說3遍！
什麼意思呢？
就是說，總價835萬，實際上按照537萬過戶，根據目前二手房“三價合一”政策，過戶價、銀行評估價合一，銀行按照537萬總價來批貸，首套貸款七成，也就頂多批376萬貸款，這樣算，最低也要首付459萬！
中介所謂“只收契稅”，其實就是按照房本登記價過戶，契稅外的其它稅費，賣方承擔。
中介表示，如果想要多貸款，選擇按照成交價過戶的話，因為是公司產權轉讓，稅費增加一倍，算下來，至少要交90多萬的稅費。這筆費用，要買方承擔。這樣計算的話，首付差不多350萬。
貳哥認為，不划算！
同小區自然銷售房子
最低賣6萬元/㎡
中介表示，由於受到這批高價房源影響，長城花園一些賣房業主心態發生了變化。很多選擇撤掉房源，再等等。
但也有急於脫手的，掛牌單價最低6萬多！
鏈家發佈的二手房掛牌信息顯示，長城花園一套139㎡的4房戶型，掛牌價930萬，算下來每平米6.68萬！！
而小戶型85㎡，則大都賣700萬，單價8.2萬，比這批精裝房便宜了100多萬！
與其買這批精裝公司房，不如買個人掛牌的房子！那麼，這裡的房子，是不是買了就能上呢？
還真不是！剛買房，不一定能上百花
今年百花小學200多孩子被分流
根據學區劃分，長城花園確實被劃分在了百花小學片區內，未來初中對口四大之一的深圳實驗學校初中部。
然而，今年百花小學公佈的報名情況看，學位非常緊張，原計劃招生250人，往年招生人數不超300人，基本是學位充足的，然而今年報名人數達到了500人！
今年學位緊張，主要受到龍寶寶出生率高、旁邊華富村華富小學拆遷等因素影響，導致報名人數激增！雖然今年百花小學增開一個班，也有
200多個學生將被分流！
因此，如果是剛剛買的學區房，遇到今年這種報名情況，很可能上不了學，要被分流。
因此，建議孩子上學，一定要提前買房，按房產證發證日期，每增加1個月，加0.1分。
近年來，深圳新生兒數量逐年增加，2017年新生兒數量達到了24萬！而深圳優質學位非常集中。
未來，類似百花這樣的名校，學位一定是越來越緊張！
貳哥點評
1、在百花深實驗初中部片區內，百花小學並不是最好的小學，片區內還有
荔園小學、深實驗小學。深實驗小學學區房最貴，均價在12-15萬/㎡，荔園小學均價在9-10萬/㎡。而百花小學均價7-8萬/㎡，這批長城花園公司房，價格並沒有優勢。2、雖然加了精裝修，但是同小區同戶型總價差100多萬，貳哥認為，不太划算！而且公司名下房子，交易稅費高、可貸款總額有限，門檻高！
3、在對口百花小學的學區內，選擇很多，長城花園在價格、居住環境上並沒有太大優勢。一些較新的小區小戶型總價還有400多萬的，如金茂禮都。
4、想要在這個片區內買學區房的朋友，貳哥建議，一定要提前買，提前落戶、居住進去，增加積分。未來，名校學位一定會越來越緊張！
對這個公司，貳哥想說，隨便倒個手，一套房就想多賺200多萬，空手套白狼生意沒那麼好做。
對購房者，貳哥提醒，眼界放寬，多看幾個小區，算清楚購房成本！不要看裝修漂亮就衝動購買，要交智商稅的！
買房自住、投資都要多學習，別交智商稅！
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