2013年我們在一棟大廈的某層查看現場，業主給我們指著偌大空間中的一塊地板說：我的房子 應該在這裡。
很尷尬，只是一大片水泥地板，實在是看不出這個房子到底在哪兒。地面上全是建築垃圾，樓盤已經停工很久了。雖然看著沒有人，施工方還是留了一些工人看場子。看到一群西服領帶的人在樓裡四處轉，看場子的人也三三兩兩，揹著手在旁邊觀察眺望，一臉茫然的看著我們。
離開現場的時候，法院的查封令就貼在門口，凡是經過的人都看得到。剛才業主用手指的那一層，已經被一家來自安徽的法院查封了，而上面那一層則是北京的法院查封的。
幾天後，客戶打來電話，讓律師立刻去現場。維權的業主把開發商裡三層外三層的堵在一處商鋪裡，已經有數個小時。按照法律規定，超過8小時就涉嫌非法拘禁，留給大夥的時間有限，客戶給律師讓開一條路，讓律師進去和開發商談判。
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李總，開發商的其中一個大股東，李總姓李。以前大家叫他李總，現在出事了，業主們都是直呼其名，叫他李某某，恨不能把他徒手撕了，做成扒雞。據李總向群眾口述交待，加上知情人檢舉，我們得以知道這個案子案發的前因後果。
2009年，李總和另外一個隱名股東合作開發了這個項目，一個出錢，一個出關系，兩個人一碰即合。李總為人豪爽，出口成章，琴棋書畫無一不精，氣質儒雅，又重義氣，經常吃一頓飯第一次見面就送人價值數萬的禮品。而隱名股東在 N市極有背景，根基雄厚。
雙方都是第一次搞房地產開發，初次涉及房地產。為了彌補經驗的不足，二人又從江湖上找了一個朋友，據說很有經驗的甲方經理，姓許。
依靠隱名股東的關係，李總順利的拿到了地，這塊地皮價值數億，規劃建十幾萬平米，樓面價在N市算是過得去的價格。樓盤分成兩期開發，一期是住宅，二期是商場，分別承包給兩家施工方。這塊地的地理位置並不是很理想，位於開發商和老城區的交界處，用今天的眼光看，這二位能挑這個地方搞個樓盤加商場，果然是沒做過房地產的。
對他們二位而言，商品房開發就是個融資項目，能靠地換到資金就行了。也正是這種心態，為日後樓盤的爛尾埋下了伏筆。
拿地的錢有三塊，高利貸一塊，李總和其他幾個股東自己掏了一塊，交了一部分土地出讓金之後土地抵押給銀行，又拿了一大塊。
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拿到地，憑著關係，樓盤順利拿到了施工許可證和預售許可證。李總找來的施工方交納了施工保證金進了場，預售許可證拿到前後，樓盤開始銷售。地下車庫修好後，銀行把購房人買房的尾款全款給了開發商。
一期動工後，開發商又馬不停蹄的開始蓋二期，二期比一期更瘋狂，售後包租：三四十萬一套商鋪，只要你買，開發商就會分成若干期給你返租，十年以後如果樓盤不賺錢，開發商承諾按照房款的250%回購。
在這種誘惑下，商品房賣的不怎麼好的樓盤，商鋪倒是賣出去大半。各大當地媒體紛紛趕來捧場，什麼方圓500公里內最有前途商圈，亞洲第一XX城的說法也見諸報端。
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資金鍊條斷裂後，法院的查封令貼在樓門口，是業主們迅速團結起來的原因，如果不是法院下手快，恐怕這個案子還能再拖三年。
最早有68個商鋪業主把律師聘請過去處理爛尾樓問題，接著住宅業主也組織起來開始維權，維權隊伍陸陸續續的擴大到 200多人。
錢都去哪了，是業主最關心的問題。
按照李總的說法，一筆錢拿去又買了一塊地，一筆錢拿到外地投資了某個金融項目，還有一筆錢作為投資進了另外一個樓盤，李總大聲承諾，只要這地、項目和樓盤活了一個，他都不會如此被動。問題是，新樓盤也是爛尾狀態，賣的比這個小區還差，金融項目是個徹頭徹尾的騙局，錢很難拿得回來，最有可能的是那塊地。李總承諾，只要地賣掉，就會拿錢把房子建好給業主建房。
李總自責完，也沒忘了罵其他的股東。按他的說法，隱名股東和項目經理也沒閒著，各方之間對利益分配有了分歧，紛紛拿錢和房子為自己牟利。有些房子還沒賣出去就被抵押換了現金，有的房子被送給關係戶。現在小區的底商都是被人強佔的，這些房子只要賣掉，一定能交房！
把錢掏空的並不僅僅是股東，還有銀行和高利貸。由於買地的時候借了錢，開發商每賣一套房子，就立刻用來還款。樓盤銷售沒有達到預期的水準，股東們矛盾重重，忙著掏空公司的資產，企業的流動資金越來越少。
李總說，他不是第一次被人堵住了，早在一年前，先知先覺的高利貸和投資人就盯上了他。“你們說，我剛賣幾套房子有一筆錢，就有人來我家找我要錢，然後是銀行，然後是施工方來要工程款。我怎麼辦？當然是先還他們了（高利貸）。你們不要找我，你們就找他們要，你們的房款都被他們拿走了！別說是房款了，你們去我家看看，我的墨寶他們都沒給我留下！”
別人惦記著房子，李總還惦記著自己的字畫：起碼值 500萬。
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業主們可沒有心情去要李總的墨寶，現在讓他寫個欠條可比寫首絕句靠譜。
業主們不能理解李總為什麼會不顧群眾利益，而對案發一年前的李總來說，高利貸是第一位的，其次是銀行，再然後是政府，最後是施工方，最最後面才是業主。
開發商股東轉移掉一些資金放到個人名下。
高利貸搶先拿走利息。
銀行也要盯著開發商還貸。
施工方拿不到工程款，就停工。
業主一看樓盤停工，就一起來拉橫幅，找政府。
等業主們醒悟過來要起訴的時候，開發商和高利貸已經摺騰了一年多了。爛尾樓就像一副多米諾，從第一個環節塌掉之後，壓在最下面的總是最後一塊。
政府只能安排信訪的同志接待，安撫業主，告訴業主領導非常重視，一定協調解決。
翻過頭來到底怎麼處理這麼多方的利益，政府也不知道。 1994年到2004年中國經歷過一個階段的樓盤爛尾，再之後的十年房價一直暴漲，就算爛尾了，只要房價一漲，自然就很好解套。所以過去大家看到的那些爛尾樓，現在有不少都不見了。他們去哪兒了？被上漲的房價消化掉了：或者恢復了施工，或者改造成住宅（商鋪、酒店），或者拆了夷為平地重建。
而現在，整個樓市去庫存，開發商對樓盤和拿地沒有興趣，自顧尚且不暇，遇到這樣的爛尾樓盤更不可能有人甘當接盤俠。十年前的經驗現在已經不再適用了。
也就是說，到了今天，全中國也沒有幾個人知道爛尾樓該怎麼辦，該怎麼處理，包括政府。業主們常常說相信政府相信政府，政府兩手一攤，對不住，哥也不懂！
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真的不懂嗎？
政府不懂，一定有人懂，比如投資人，比如律師，由於立場不同，觀點不同，所以總有人在積極行動，引導政府往自己有利的方向走。
最先知道開發商資金鍊斷裂的高利貸第一時間去討要自己的利息和本金。業主在拉橫幅的時候，債主們已經在各自施展手段從開發商剩餘的樓盤中尋找自己可以拿得住的資產。沒賣出去的房子，賣出去了沒網籤的房子，抵債了沒有辦合法手續的房子。也就在業主們不知道的情況下，李總手裡的空房子迅速被其他債權人拿走了。而政府在這個過程中，也沒有想著去優先保證購房人的利益， 在購房人的鼻子下辦理了網籤手續。
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這裡說句題外話，據說文化大革命的時候，村裡面開會，大家都特別積極，為啥，因為如果誰要是不在，比如學雷鋒搬磚去了，那麼這個會不在場的這個人就有比較高的概率被定為反動派，稍有不慎就要被批鬥。
幾十年過去了，物是人非，道理沒變，開發商沒錢了，就剩下房子。銀行、施工方、債權人、政府紛紛拿著刀叉研究怎麼在桌子上割肉，偏偏業主在會議室下，大門外拉橫幅。
一群鬆散的業主和個人、企業比起來，是最沒有行動效率的，即便不去管他們，他們也會自己分裂成幾派吵來吵去。
業主裡面倒是偶爾也有實戰派，像我最近認識一位業主，直接把開發商抓走了，警察敢去解救，他就對警察說，你們帶走他一次，我就能把他再帶回來一次。這個業主的房子果然退掉了。
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回到本案，一年時間，這些本來可以用來拍賣，抵給施工方，增加樓盤被接盤可能的房源，被以極低的價格抵債，如果業主們一開始就察覺到這些問題，本可以用這些作為籌碼順利收房入住的。
難的是，並沒有後悔藥可吃。
政府找來了政府的法律顧問，當地最大的C所。所主任擔任著政府的法律顧問。政府領導問律師，法律如何規定，爛尾樓問題怎麼處理。律師答覆，按照合同法286條規定，施工方的債權，優於銀行抵押權，銀行的抵押權優於其他債權。現在開發商欠的外債實在太多，購房人打贏了官司，也拿不到錢。
領導最關心的問題是業主們鬧事的問題，問律師有沒有什麼好辦法。律師答覆，辦法就是讓業主們去起訴要求退房。
領導問C律師，能不能代理這個案子，幫業主們都去起訴，或者建議他們起訴。
C主任搖搖頭。這樣的案子全國也沒有幾宗，萬一弄到最後錢拿不回來，還惹了一身麻煩。不過，要是能讓開發商破產，他們願意擔任管理人。
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破產分為兩種，重組和清算，清算就是讓開發商破產，重組就是開發商不死，直接變賣其股份變成一家新公司，接著把房子蓋完。過去十年裡，80%的爛尾樓可以靠重組解決。而越是靠近現在，清算佔得比例越大。
在破產程序中，法院指定一家律所擔任破產管理人，由律所代表開發商對開發商的資產進行清理。剩下多少錢，剩下多少房子，剩下多少股票，欠別人多少錢，欠的是什麼錢，別人欠開發商多少錢，怎麼要回來。
一般一個破產案件要三年時間，清理完債務之後，餘下的部分，有10%被律師事務所先拿走，剩下的讓債權人去分。
這個時候該按照什麼順序分？
是 支付了大部分購房款的購房人——》施工方—— 》銀行——》一般債權人。
還是 施工方——》銀行——》購房人？
按照我對法律的理解，購房人優先權是有明確的法律依據的，因為絕大多數法律同業者都學習了合同法及合同法的286條，對3年之後最高院給上海市高級人民法院的批覆並不瞭解。
知道這個法條的人不多但絕不是沒有，實踐中如果不管購房人的生存權，也確實難以平息社會問題，所以才有了最近幾年幾個成功的爛尾樓復活案例，讓業主的優先受償權得到了法院的實踐性認可。然而，按照業主優先受償這個順序，多數債權人，包括銀行、施工方都會有比較大的損失，所以除了業主、開發商自己（破產免了他的債）和政府，所有餐桌上割肉的各方利益都會不歡迎開發商破產。因為等到破產再分錢就等於分不到錢。
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這個項目的運氣好就好在，政府第一時間反應過來凍結了開發商的剩餘房產。而業主們組織的較早，有一批業主到法院起訴，起訴分成兩批：
1、一批業主要求開發商給業主過戶
2、一批業主要求開發商給業主退房
兩批官司都順利的打贏，判決書摞成摞堆在了執行庭法官的面前。
執行庭也很頭痛，因為就在業主申請強制執行的不久前，來自外地的法院早已跑到N市先查封了這些房子。
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能不能辦產權證？法官去找房管局諮詢。房管局表示不可能辦產權證，住宅還好說，商鋪部分根本不可能辦下產權證，因為沒辦法做面積實測——測繪單位面對和律師們一樣的困惑，業主的房子在哪兒，總不能你在地上用粉筆畫條線，就說這裡有套房子。
住宅樓也存在嚴重問題，施工方扣著在建工程不放，樓盤不可能竣工驗收，不具備交房的條件。有的房子還有一房多賣的問題，都要等著法院判了再說。
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到底該怎麼辦？
經過業主、施工方、政府、法院幾方共同開會，提出了幾個方案：
A、讓開發商破產，清算，拍賣在建工程所得款項優先用於償還業主購房款
B、業主集資，政府建立監管賬戶，業主支付施工尾款把房子蓋好
C、政府找開發商接盤，對現在的開發商進行重組
D、先執行一部分商鋪用來解決先退房業主的訴求
除了上述事項，業主還爭取了兩項權利：
1、優先安排業主的子女入學
2、在正是解決之前，政府協調銀行同意業主延期償還按揭貸款
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取得了初步的談判結果，業主們特意到當地最好的飯店設宴把酒言歡。由於我正在出差，特意和他們通了幾分鐘的電話，給他們說不要盲目樂觀。
業主說：徐律師，你說得對，官司還要繼續推進！
好消息迅速傳到了其他各方的耳朵中。沒有參加集體行動的業主紛紛要求加入維權小組，而債權人則紛紛找到政府信訪，表示如果不能拿回本金就要和政府沒完。
快樂是短暫的，之後就是漫長的等待。熬了3個月之後，業主們發現整個項目沒有絲毫進展。在這個人群裡，有一位女士始終保持了冷靜，在別人把酒言歡的時候她自己一個人去了法院，並且在之後的幾個月裡堅持天天去執行庭。就在大家感覺走投無路開始抱怨的時候，這位女士帶給大家一個消息改變了整個小組的行動方向：有數百萬執行款已經到賬！
律師在同一時間收到了這個消息，最先起訴退房的幾十家人立刻湧向法院，經過幾番交涉，這些錢被業主全部划走。
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成功逃離的先行者畢竟是少數，更多的業主現在還在等待，等待破產清算，等待開發商能籌到施工款交房。大家等啊等啊，覺得這個事情似乎也沒有什麼所謂，不就是房子拿不回來了嗎。
政府的法律顧問，律師C主任和我們聊天的時候說，徐斌律師，我做了這麼多破產案件，第一次遇到業主組織起來請了律師參與談判的，你們是怎麼把他們組織起來的？
我們運氣好。
特別申明：
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