5月17日晚間，市規土委發佈《關於城市更新促進公共利益用地供給的暫行規定（徵求意見稿）》（下稱《暫行規定》），首次提出“
外部移交用地”的概念。鼎鴻研究部認為，這是深圳城市更新政策的又一大創新。《暫行規定》提出，拆除重建類城市更新項目內未完善徵轉用地可與更新範圍外未落實的公共利益用地或基本生態線內的合法用地進行空間騰挪置換，使項目達到60%合法用地比例的門檻，置換後用地無償移交政府。
△通過城市更新捆綁公共利益用地移交示意圖
鼎鴻研究部表示，此政策令市場主體受益的同時，也促進了公共利益項目的落地，並使基本生態線內合法用地有了新的發展途徑，實現了公眾、政府、市場主體和相關權利人的多方共贏。
對於政府來說，最大的作用是獲得了更多的可以用來建公共設施的土地。
對於開發商來說最大的意義在於可以幫助降低立項的難度。比如說，現在有個項目只達到了40%的體量，不到60%的門檻，這個時候開發商可以再找一塊地進行置換，達到立項的門檻。
值得一提的是，可替代的用地可以是同個行政區內法定圖則裡的規劃用地，至少要3000平方米以上。
來源 | 鼎鴻微看點（ID：szdinghom）、市規土委
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主要內容
1對象和條件
《暫行規定》旨在通過市場的力量，實現更新項目拆除範圍外公共利益用地的移交。同時，考慮土地整備也是實現公共利益用地供給的強力手段，結合城市更新與土地整備政策的銜接及項目實施的實際情況，政策對適用於外部移交用地的對象及條件提出了有關要求：
一是按照法定圖則等上層次規劃的公共服務設施與城市基礎設施用地相對完整，並能保證該設施的建設（不少於3000平方米），具體含以下幾類：文體設施用地（GIC2）、醫療衛生用地（GIC4）、教育設施用地（GIC5）、社會福利用地（GIC7）、公用設施用地（U）、綠地與廣場用地（G）以及交通場站用地（S4）。對於區域交通用地（S1）、城市道路用地（S2）及軌道交通用地（S3）等線性工程，考慮補償標準的統一性及更新項目的承載能力，建議仍以土地整備為主。
△鼎鴻研究部初步測算符合條件的外部移交用地，約30平方公里
二是基本生態控制線範圍內（不含一級水源保護區）手續完善的各類用地。為落實“綠水青山就是金山銀山”的理念，堅持人與自然和諧共生，按照《深圳市人民政府關於進一步規範基本生態控制線管理的實施意見》（深府〔2016〕13號）中明確提出大力推動建設用地清退和生態修復，合理疏導合法建築，政策建議將基本生態控制線範圍內合法用地納入政策適用對象。
△鼎鴻研究部初步測算符合條件的基本生態線內的外部移交用地，約4平方公里
三是要求與更新項目位於同一行政區（新區）範圍內。經按街道對更新潛力對象用地規模和規劃公共利益未落實的用地進行對比分析，大部分街道存在規劃公共利益未落實的用地與更新潛力對象用地規模不匹配的情況，不利於規劃公共利益用地或更新項目的實施；若以行政區（新區）為範圍，則可中和兩部分的匹配效應，促進規劃公共利益用地的落實及更新項目的實施。
2計入標準
因更新項目實施主體實現了拆除範圍外公共利益用地的無償移交，政策建議可根據外部移交用地的面積計入更新項目一定比例權屬清晰的合法土地面積。同時，《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》中提出的合法用地比例不足60%但不低於50%的，拆除範圍內的歷史違建可按規定申請簡易處理的相關規定可一併應用，但最終更新項目計劃審批時合法用地比例應當不低於60%的門檻。結合現有城市更新及土地整備相關政策，以及項目實施的可行性分析，政策根據外部移交用地權屬情況提出分類處理措施，以保障用地移交。
△外部移交用地計入城市更新項目示意圖
1.手續完善的各類用地，等面積計入更新項目合法土地面積，這部分計入標準與利益統籌土地整備項目一致；
2.未完善徵（轉）地手續的用地，按其用地面積的55%計入更新項目合法土地面積。該取值係數參考了重點更新單元對於手續不完善用地的處置比例,並與土地整備相關政策進行了銜接,基本保證了未完善徵（轉）地手續的用地通過更新與整備兩種方式，原權利主體獲得的利益基本相當。此外，55%的取值比例對於外部移交用地而言，可選範圍廣；對於更新項目而言，也具備一定的可實施性。
3建築面積轉移
外部移交用地雖然通過計入更新項目合法土地面積，能夠帶來一定量的基礎建築面積，但不足以抵扣外部移交用地（建成區）所需的拆遷補償，需給予一定的建築面積轉移，以保障更新項目的經濟可行性。同時，外部移交用地（建成區）的建築面積轉移也不宜過量，避免原位於更新項目拆除範圍內的規劃公共設施用地進行拆分，通過移交的方式獲得更大的利益，且給更新項目增加較大承載壓力。
據此，政策按照更新項目內規劃公共利益用地拆分前後建築規模均等的原則，結合外部移交用地的兩種計入方式（100%及55%），測算出不同密度分區的轉移係數。同時，考慮不同密度分區現狀平均容積率的不同，故轉移係數以密度三區為準、一、二區梯度遞增。移交用地位於基本生態控制線範圍內的，原則上應比相鄰片區密度分區下降一區確定。
△轉移係數一覽表
在符合《深圳市城市規劃標準與準則》及不改變城市更新單元主導功能的前提下，該部分轉移容積優先安排居住功能。
4基礎容積及轉移容積的地價測算
外部移交用地產生的容積增量由更新項目承擔，應按照城市更新地價測算規則和次序進行測算。其中屬於未完善徵（轉）地手續的用地計入的部分，按照“歷史用地處置”的地價標準和修正係數測算。
5政策性用房配建
更新項目在外部移交用地計入後按我市城市更新相關政策配建人才住房、保障性住房、人才公寓及創新型產業用房等政策性用房，屬外部移交用地計入更新項目合法土地面積的部分，不再進行人才住房、保障性住房配建比例的核增或核減，按更新項目所在地區的基準比例配建。
6保障措施
一是城市更新單元計劃申報時，應一併提交外部移交用地的計入方案及更新項目規劃可行性研究報告，城市更新單元計劃批准時，外部移交用地的計入方案應一併公告及附圖說明。
二是在更新項目首期用地審批前，實施主體應理順外部移交用地的經濟關係，自行拆除、清理地上建築物、構築物及附著物，並按照更新單元規劃和監管協議的要求，在更新項目首期用地審批前無償移交，政府均不作補償。其中，屬於未完善徵（轉）手續的用地移交前原農村集體經濟組織繼受單位應與政府簽訂完善處置土地徵（轉）用手續的協議。
三是強化政府統籌，要求各區政府加強規劃的統籌引導作用，有序推進轄區公共利益用地的供給，保障轄區更新工作有序推進。
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案例模擬
假設現有一處城市更新單元拆除重建範圍為3ha，合法用地佔比為30%，項目位於《深標》密度三區，現狀用地為工業，改造方向為居住。現有一處符合要求的可捆綁的外部移交用地，該用地權屬100%合法，現狀類型為工業，但現狀建設狀況為一半空地一半建成區，也位於《深標》密度三區。
1外部移交用地需要的面積
由於用地為全部合法，則置換比例為1：1，則需要0.9ha，即（3*30%+0.9）/3=60%，滿足城市更新項目60%的門檻要求。
2外部移交用地可轉移建築面積
由於該用地一半是建成區一半是空地，則可轉移建築面積為0.675萬平方米。
3城市更新項目地價測算
假設公告基準地價為a，則國有已批工業用地改住宅的地價為3.2a（按規定配建保障房），則該城市更新項目地價測算為：原更新項目補交地價+轉移容積地價
（1）原更新項目補交地價：2.76*0.85*3.2*3.2a
（2）轉移容積地價：0.675*3.2a
總的地價為：26.18a
4用地合法比例不同的情景
在上述其他條件不變的情況下，假設原城市更新項目的合法用地比例不同，則計算不同合法用地比例下，所需要的外部移交用地面積及總建築面積等情形：
5與土地整備進行對比
外部移交用地政策與土地整備留用地政策的指標計算上有許多相似之處，其中外部移交用地的空地和建成區對額外取得的建築面積影響最為關鍵。若上述該項目分別進行城市更新和土地整備，則下面對比二者的差別：
經過多輪的測算和對比，在外部移交用地參與城市更新和土地整備兩種情況下：
空地佔比較高的情況下，土地整備可獲得的建築面積稍高於城市更新；
建成區佔比高的情況下，城市更新可獲得的建築面積稍高於土地整備。
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