泰山公館業主無法進門
2017年11月底，泰安峪龍佳苑業主與物業公司因停車位收費問題爆發衝突；
泰山公館也曾向業主出售地下停車位，售價在8萬到12萬不等, 業主不買車位，就不讓進大門。2018年初業主們自發組織了維權活動。
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近年來，泰安商品房小區停車位所有權、使用權之爭頻繁上演，爭議不斷。商品房小區的停車位到底歸誰？車位費到底該不該收取一直都是爭論的焦點。
近日，在泰安市司法局、瀛和律師機構主辦，山東瀛眾律師事務所承辦的建設工程和房地產法律實務論壇上，來自全國各地的法律人齊聚一堂，林仁聰律師圍繞 " 建設工程和房地產法律實務與疑難問題 " 展開分享，從法條的講解運用、案例疑難點的分析建議、多方圓桌對話等方面，梳理處理案件時應有的思路，開拓 " 法律人 " 的視野。
而針對小夥伴們遇到的一些情況，
就這一系列問題進行了解答。
林仁聰律師
瀛和律師機構林仁聰律師介紹，開發商出售後可以為業主辦理產權證的停車位，這類車位的產權歸屬在法律上是沒有爭議的，開發商可以出售、出租或者以其他方式擁有、管理和使用。有爭議的是無法辦理產權證的地下人防車位、地面規劃停車位、公共停車位等，這幾類車位的租售糾紛近年來逐步增多，也是社會熱議的話題，下面我們逐一分析。
一、地下人防車位
根據《人民防空法》的相關規定，開發商新建商品房小區，需要按照國家有關規定修建戰時可用於防空的地下室，同時，國家也鼓勵平時利用人民防空工程為人民生活服務。基於此，開發商在報批報建防空地下室時通常會將其設計為平時可利用的停車位，規劃部門在審批時也會註明該地下停車位為人防工程。
也就是說，這類人防停車位戰時歸國家調配和使用，平時可用於停車。那麼，問題就來了，人防停車位的權屬歸誰？開發商有權出售或者出租嗎？
首先，《人民防空法》雖然沒有明確人民防空工程的產權歸屬，但是同時規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。
其次，《物權法》等法律則沒有對人防車位的產權進行具體規定。
第三，根據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》的規定，人防車位不屬於公用建築面積。
因此，可以辦理不動產權證的人防車位，權屬沒有爭議，屬於開發商所有。沒有具體規定權屬的地方，人防車位權屬發生爭議，法院和仲裁機構一般會根據《人民防空法》“誰投資，誰受益”的原則，裁決使用權歸開發商所有，開發商可以出租給業主。這種做法，也符合二十多年來房地產開發經營的慣例。有經驗的開發商，一般在商品房買賣合同中會明確約定，無法辦理產權登記的人防車位，由開發商管理、使用和出租，在這種情況下，瀛和律師機構認為應該支持開發商。
二、地面停車位
小區的地面停車位一般分為兩種，一種是地面規劃停車位，也就是開發商報批報建時，小區規劃設計圖紙明確規劃為停車位的；還有一種經過規劃部門審批的設計圖紙上沒有規劃為車位，但是建設過程中開發商將其變更，劃為停車位。
對於這些車位，首先要看規劃審批時是否明確屬於公共配套、歸業主所有，規劃審批時沒有明確歸業主共有的車位，不管是否經批准規劃為停車位，如果佔用了小區公共道路或綠地，應屬業主共有。
而規劃為停車位，但是既沒有在規劃文件中明確為業主共有，也沒有佔用業主公共道路和綠化用地的，如果發生爭議，過去一般根據《物權法》第七十四條：“小區內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”的規定，裁決歸開發商擁有管理和使用出租的權利。
瀛和律師機構律師認為，對於地面停車位的權利歸屬，應先查看其是否經過規劃審批、是否佔用小區公共道路或綠地（有些小區為了達到規劃的綠化率和車位配比要求，會以鋪設植草磚的形式，讓地面既可計入綠化率，也可用於停車則歸小區業主共有）。未經規劃審批和佔用小區公共道路或綠地的地面停車位歸業主共有。沒有佔用小區公共道路或綠地，又有規劃審批手續，並且在住宅和商鋪等銷售合同中已經明確約定地面停車位由開發商使用、管理和出租的，可以支持開發商的權利。
三、開發商只售不租車位是否合法
開發商只售不租車位，有的開發商甚至規定不買停車位的業主就不給開車進小區停放。那麼，開發商的這種行為合法嗎？
《物權法》、《物業管理條例》等法律法規並未規定開發商只售不租車位違法。如上所述，對於開發商所有或者投資建設的車位，開發商有權通過出售、附贈或者出租等方式獲取收益。但是，小區的公共停車位或者是佔用小區公共道路、綠地或其他公共場所修建的停車位，屬於業主共有，開發商無權佔用或（和）不給業主停放汽車。
另外，《物權法》同時也規定，小區內規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
瀛和律師機構律師認為，小區內的規劃車位應當首先滿足業主的需要，對於開發商所有或者投資建設的車位，即使開發商只售不租，但在這類車位嚴格來說也是小區的配套附屬設施，在車位沒有售完，甚至還有大量剩餘的情況下，開發商不給不買車位的業主開進小區停放，顯然沒有“首先滿足業主的需要”。此外，業主是房屋的所有人，進入小區是業主的基本權利，開發商無權阻止。也就是說，即使業主不買車位，也有權開車進入小區，並停放在非開發商所有或投資建設的車位內。
四、遭遇車位權屬糾紛如何處理
作為業主，在遭遇車位權屬糾紛時，應如何處理呢？
瀛和律師機構律師建議，首先要查看原來與開發商簽訂的《商品房買賣合同》，看看對於停車位的所有權或使用權有沒有約定。
其次，如果懷疑地面停車位未經規劃審批或（和）佔用小區公共道路、綠地或其他公共場所，那麼可以查看小區的規劃要求、總平面圖等有關材料，看看這些車位是否屬於規劃車位或者是否佔用業主公共道路、綠地等。對於這些材料，開發商應提供給業主查閱。如果開發商不提供，業主可以到當地的規劃部門或者城建檔案館查閱。如果規劃部門或者城建檔案館不提供，業主可以申請政府信息公開。當然，涉及規劃設計的專業問題，還可以請教有關規劃設計方面的專業技術人員。
第三，必要時可以聘請熟悉建工房地產的專業律師提供法律幫助。需要指出的是，小區停車位權屬糾紛涉及規劃、設計、房地產開發等專業問題，真正熟悉建設工程和房地產開發的專業律師相對較少，業主聘請律師時需謹慎，可以通過諮詢以及考察律師的執行情況和業績等方面，判斷所找的律師是否具有建工房地產的服務經驗，是否具有較高的專業水平，這樣才能更好的為業主解決糾紛。
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