經歷2015年破釜沉舟的“革命”，在300億-500億元人民幣(單位下同)的規模上踟躇整整7年之後，2017年雅居樂(03383)交出了史上最亮眼的成績單。
在房地產行業規模爭霸和粵派房企覺醒的背景下，雅居樂提前提出2018年要躋身千億俱樂部，完成1100億銷售目標，此外，2018年也是其多元化戰略落地的第二年。
眾說周知，大環境對雅居樂而言不容樂觀，如全國樓市銷售規模在嚴厲的宏觀調控下出現調整的苗頭，此外，雅居樂重倉押寶的海南島因限購而變得撲朔迷離。
此時的雅居樂仍致力於一手控制負債率，一手擴充“賣地錢”，最近一筆百億信貸規模的融資成為資本市場關注的焦點。
高利率融資為哪般?受益於前四月良好的銷售業績，以及獲標普、穆迪上調長期信用評級，雅居樂今年以來的股價已累積上漲逾40%，無疑為港股市場上漲勢最好的內房股。
儘管4月份因海南省限購政策拖累，出現一小波回調，但是並不妨礙整體向上走勢。
對於房企來說，規模擴張必須倚重資金的支持，今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，今年以來雅居樂也在積極“儲糧”。
5月21日，雅居樂宣佈與多家銀行簽訂一項等值超過100億港元的銀團貸款協議(附帶額外25億港元增額權)，為期為四年，主要用於日常營運資金、為部分短期債務再融資及延長債務年期。
在銀根緊縮的大環境下，能融到資的都是本事，但是雅居樂對外宣稱此次融資主要用於償還債務，不由得使市場對其資金壓力的好奇。
智通財經APP瞭解到，如果算上該集團在過去三個月內的額外幾筆融資，雅居樂已先後獲得約200億的新增借款，相當於其2017年末616.75億借款總額的約三分之一。
2017年報數據顯示，雅居樂負債共1191.81億，同比增長36%，其中借款總額616.75億，較上年的439.96億淨增176.79億，淨負債比率也在2016年末49.1%的基礎上提升至71.4%。
從公司過去幾年的現金流量數據來看，雅居樂2016及2017年的投資活動較2015年大幅增加，流動比率更是由2016年的1.74降低至1.35。
數據顯示，今年雅居樂到期債務合計達270億，其中上半年和下半年分別需償還債務額度為131.4億和139.62億，佔總債務的45%。
此外，若不考慮應付職工薪酬以及相應稅款，公司一年期借款及應付款項總額超過500億。
由此可見，高頻率融資說明部分可售項目還沒進入真正帶來現金流，雅居樂有一定的資金壓力，且短期債務壓力確實不少。
儘管雅居樂管理層表示，繼2016年雅居樂與多家銀行簽訂一項約67億港元的銀團貸款協議後，此次銀團貸款再次獲得銀行業界的鼎力支持，充分反映出銀行業界對雅居樂的未來發展及企業管理充滿了信心。
但是，智通財經APP注意到，該筆貸款是雅居樂為離岸銀團貸款所提供的“最豐厚的定價”，也是2013年來所有地產商支付利息最高的貸款。儘管雅居樂債信評級獲得調升，但仍採取增加付息的方式，以吸引態度謹慎的銀行參貸。
盈利能否發力?值得一提的是，在今年的股東周年大會上，陳卓林回應去年淨負債率上升時表示，公司未來會把控利息支出和負債率，迴歸60%左右的負債水平，增加盈利空間。
近日，雅居樂再次強調，公司將回歸60%左右的穩健負債水平，在獲取新項目時會堅守淨利潤率不低於10%的底線。
由此可見，雅居樂唯有提升淨利潤，方能實現一手控制負債率，一手擴充“賣地錢”。其盈利方面發力一來要看公司在增加土儲方面的成效，其次是多元化發展的成效?
從增加土儲的成效來看，雅居樂在2017年就開啟了新一輪的業務擴張，其董事局主席兼總裁陳卓林在業績會上宣佈，2018年集團的投資額計劃為600億元，其中500億元將用來繼續購置土地，增加土地儲備。
根據克而瑞數據顯示，截止今年前四月，雅居樂新增貨值達到了241億元，位列行業第19位，在超過60個城市和地區合共擁有土地儲備近4000萬平方米。
目前來看，雅居樂的拿地中心逐漸向三四線城市下沉。1月份，雅居樂以9.2億首進徐州。4月份，雅居樂進入無錫市場，以總價6.3億元競得一塊商住地，長三角市場佈局日趨完整。
此外，目前雅居樂在粵港澳大灣區的土地儲備超過1100萬平方米。
從其銷售目標的數據來看，雅居樂制定的銷售目標較為理智，僅需今年實現23%的增長額度即可達到。
截至2018年4月，雅居樂實現銷售金額294.7億元，預售建築面積為215.2萬平方米，同比均實現較大幅度上漲，已完成全年銷售目標的26.8%。從整體推盤節奏來看，雅居樂大部分新貨量都將在下半年入市，下半年業績或將迎來高峰。
2017年公司毛利率及淨利率高達40.09%、13.1%，分別較2016年增長13.6及6.58個百分點，盈利及派息均呈現翻倍增長。
由此可判斷，聚焦大灣區發展概念的雅居樂，隨著更多項目落成，均價及毛利增長將持續至今年。
其次，從公司的多元化發展成效來看，2018年為雅居樂多元化戰略已步入落地的第二個年頭，環保、教育等新拓展業務的推進已然進入關鍵階段。
在雅居樂新的戰略中，除了地產開發業務外，物業、教育、環保、建設等四大產業將成為它們今後業績增長的新動力，這四大產業都已成立集團公司，並被陳卓林寄予厚望。
智通財經APP瞭解到，在多業務佈局中，首先為雅居樂貢獻業績的為環保業務，2017年環保業務為雅居樂貢獻了2.05億元的業績。近來，環保業務迎來風口，東江環保、北控水務等股價已逐漸吸引到資金注意，而雅居樂的危廢規劃年處理量已具備一定的規模，今年業績將持續增長。
此外，其物業公司雅生活(03319)於今年2月份成功上市，股價走勢良好也反映了市場對其物業的認可。據Wind一致預期，2018年雅生活的淨利將達到6.85億元，同比增長136.43%。
而其他業務，如教育、建設等新業務尚處於投入期，還未能實現正向增長。
2018年房地產的關鍵詞之一就是：缺錢。雅居樂在規模狂奔及“1+N”的路上正在朝著更高的目標前進必然需要穩健的資金支持。
而房企想要順利拿到更多融資，靠的是兩個過硬的因素：運營管理穩健，尤其是財務指標要企穩;其次是清晰的盈利空間。
據資料顯示，國內主要房企的平均淨負債比率在2016年的基礎上大幅增加16.19%，至91.09%。雅居樂的財務槓桿仍處於行業合理水平，關鍵看其管理層向外界承諾的降負債及提高盈利的承諾能否兌現。
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