提起房山，大多數人的第一反應就是：遠！
在北京土著心中，房山這種地方，根本算不上北京。
如果問起北京哪裡房價最低，80%的人都會異口同聲地回答：房山！（延慶懷柔平谷密雲經常會被大家直接忽略掉）
如今，“北京正負清單”和“人才新政”的出爐，對房山來說是一大利好。
那麼，未來十年，房山會借勢崛起嗎?
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房山概況
房山，位於北京西南邊陲，地處華北平原與太行山交界地帶，快要進入河北地界。
在劃入北京之前，房山一直是個“大農村”。1960年歸入北京後，因為偏遠的地理位置和貧窮落後的狀況，使得它在現代城市化建設過程中一直不受重視，多年來，一直呈現給人一種窮鄉僻壤的感覺。
房山地勢低窪，每逢暴雨，總會受到城市內澇問題的困擾和洪澇災害的侵襲。所以2008年以前，房山都還是無人問津的郊區。“又偏又遠”、“出行不便”、“配套較差”、“不太適合居住”，這些詞是很多人對房山的固化印象。
２
房山房價變化
俗話說，要想富先修路。自從2010年12月地鐵房山線開通後，房山發生了很大變化。
地鐵修建伊始，開發商便聞風進駐房山，其中，最先開發的是長陽板塊。當時中糧萬科以近6000元/㎡的樓面價奪得長陽中心位置的樓王地塊。2009年底，房價直線上升到了9000元/㎡。在地鐵即將通車時，房價更是一路高歌，攀升至12000元/㎡。2010年12月地鐵開通後更是飆升至14000元/㎡。
2011年2月15日，“京八條”出臺，外地人需要繳滿5年社保或者納稅滿5年才能購房，北京家庭只能購買2套住房。於是，2011年下半年，北京房價開始下滑。當然，房山也不例外。
但是，北京在經歷過短暫下滑後，2012年5月又開始轉身向上。
2013年5月，作為首創置業第一個奧萊綜合體項目,北京房山首創奧特萊斯成功開業。隨後，更多的商業項目在房山迅速破繭，如長陽萬科FUN MIX、華冠購物中心、旭輝城、京投港等等。
2013年8月底，北京小學長陽分校落成並舉行開學典禮，隨後，越來越多的名校分校在房山相繼落成，如北京四中房山分校、黃城根小學房山分校、北京十二中朗悅分校等。
藉著如此多的利好，2013年，房山最高房價已達27000元/㎡。到2014年，成功突破三萬。
但，房山的房價依然是跑輸大盤的。2016年下半年到2017年初，整個北京暴漲，大部分區域實現翻番，而房山，只漲了70%左右。
3
房山代表性板塊
如今，地鐵房山線開通已經7年多了，那些大型商業體、名校相繼入駐也有5年了。那麼，房山目前的情況是怎樣的呢？
我想通過幾張圖來說明問題：
沒錯，這就是現如今的房山。
坐在地鐵房山線上，一路向窗外望去，看到的是大塊大塊未開發的荒地。其荒涼程度，與十八線農村相比，簡直是有過之而無不及。
整個房山區面積1989.5平方公里，除了那幾個代表性板塊外，其餘都是配套不完善的“大農村”。置身房山，唯一的感覺就是——空曠。
然而，房山的幾個代表性板塊，如長陽、籬笆房、良鄉、蘇莊等，現如今又是怎樣一番景象呢？
▼房山4個代表性板塊二手房均價
➤蘇莊板塊
該板塊在這幾個代表性板塊中是最偏遠的，配套也相對較差，當然，價格也最便宜。
▼周邊環境
目前教育配套有北京工商大學附屬小學、良鄉中心小學、太平莊小學、工商大附中、師範大學良鄉附中等。
商業配套有匯鑫百貨、北京惠楠坤商貿中心。
交通有地鐵房山線和各路公交，房山線在閻村東站與燕房線實現換乘。
來看一下蘇莊板塊樓盤的價格。
西蘭島（2006年） 目前均價3.1萬
興家小區(2001年） 目前均價3.2萬
蘇莊一里（2005年） 目前均價2.9萬
其中，西蘭島、興家小區離地鐵口較近（200米左右），所以價格基本在3萬左右，而蘇莊一里離地鐵蘇莊站有1000多米，所以價格基本不上3萬。不少年份稍久的房子價格在2.4-2.6萬。
➤良鄉板塊
該板塊大學雲集，如理工大學、工商大學、社科院等等，還有北京十二中朗悅分校、未來將建成北理工附中分校。
區域人口相對稠密、商業配套基本完善，是個“還算可以”的板塊。
“還算可以”這個詞，實在充滿了無限遐想.....
那麼，究竟是怎樣的呢？實拍圖說明一切真相!
▼周邊環境
▼荒涼的旭輝城
▼附近小區環境
再來看一下該區域代表性樓盤價格。
萬科新里程（2011年） 目前均價4.1萬
金地朗悅 （2014年） 目前均價4萬
智匯雅苑（2015年） 目前均價3.8萬
這個價位，似乎也不比更偏遠的蘇莊高多少。
➤長陽板塊
長陽，無論從配套、發展程度，還是地理位置，都是這幾個板塊中最好的。
目前教育配套有北京小學、北京四中、黃城根小學、北京四幼、紅黃藍幼兒園，據說未來還會有首師大附中實驗學校。
商業配套有中糧萬科FUN MIX半島廣場、京投港等等，交通有地鐵房山線和各路公交。
▼周邊環境
▼商業配套京投港
那麼，我們再來看一下長陽代表性樓盤的價格。
中糧萬科長陽半島（2016年） 目前均價4.8萬
首開熙悅山瀾庭（2014年） 目前均價4.2萬
建邦華庭（2013年） 目前均價4.2萬
從以上價格信息可以看出，除了長陽半島價格稍高之外，其他樓盤目前都是4萬剛出頭。其中，長陽半島還是北京小學長陽校區的學區房，從這價格，名校分校的價值也可見一斑。
➤籬笆房板塊
籬笆房緊鄰兩個大公園，環境不錯。道路也比較寬闊，再加上緊鄰奧特萊斯，購物方便，適合自住，但是學校和醫療配套較差。
來看下籬笆房板塊樓盤價格：
首創新悅都 目前均價4萬
合景領峰 目前均價4.3萬
中鐵國際花園 目前均價3.7萬
首創芭蕾雨悅都 目前均價4.1萬
當然，還有不少3-3.2萬的房子。
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房山新盤
房山新盤目前以剛需為主，也有少量改善盤。一居、二居的小戶型最受歡迎，所以基本一開盤就沒了，最主要的是，房山新盤價格，對比其他區，明顯要低很多：
如圖，大興的新盤均價是68600元/㎡，就連門頭溝都5.5萬了，而房山新盤均價卻只有4-5萬，如此低的價格，造就了房山成為剛需成交的大戶。
目前，房山新盤集中在長陽、良鄉，價格在5萬左右。如果位置再偏遠一點，價格只有3萬出頭。剛需可根據自己情況選擇。
5
房山房價為什麼如此低
■區域位置不好，交通不便
房山整個區位於北京西南五環外，區域位置較差，更致命的是，房山交通極其不方便。
房山目前全靠房山線和燕房線2條地鐵與市區連接，不但路程遠，而且換乘極不方便。如果居住在房山，工作在豐臺或大興，從地圖上看直線距離並不遠，但如果地鐵通勤，你會發現需要多次換乘和繞行，是一個浩大的工程，既費時又費力還費錢。
筆者有一個朋友，住在新宮，但他在長陽上班。雖說這兩個地方離得不遠，但是由於沒有地鐵連接，也沒有直達的公交車，他每天只能坐4號線到角門西，然後再轉10號線到六里橋，再換乘9號線到郭公莊，然後再換房山線到長陽，明明就那麼點兒距離，卻要繞將近1個半小時，搞得他每天都很頭疼，後來乾脆買了輛山地車，騎車上班了。
這就是目前房山的交通現狀，就連離房山最近的豐臺、大興去房山都尚且如此，更遑論海淀、朝陽、通州？
■產業薄弱
從上文中我們知道，房山在劃入北京之前，一直是一個貧窮落後的農村，劃入北京之後，因為所處位置比較偏遠，也一直不受重視。
直到1992年10月，北京市人民政府批准成立了良鄉經濟開發區，如今園區已經形成生物工程與醫藥和新材料兩個主導產業，美國、日本、臺灣等知名企業也相繼入駐。開發區在房山工業經濟中起到重要作用。
但是，這個經濟開發區並沒有為房山帶來多少GDP和就業，房山的居民大多還是去海淀、豐臺、朝陽上班。
這是2016年北京各區GDP總量排行榜，從表中可以看出，在北京近郊區域中，房山已經算是倒數第二了（倒數第一是門頭溝）。如此薄弱的產業基礎，著實支撐不起更高的房價。
■配套較差
前面提到的長陽、籬笆房、良鄉三個板塊，已經算是房山目前發展最好、配套最齊全的了，但是，依然感覺很荒涼。相比於市區，配套實在差的太遠了，既沒有很好的教育，更沒有好的醫療。交通配套又跟不上，房山房價能高嗎？
■沒有政策支持
樓市是政策的晴雨表，政策利好哪裡，房價就漲到哪裡。比如通州，有副中心的光環傍身，當下發展的那叫一個風生水起。再比如雄安，自從2017年4月1日被列為“千年大計”之後，直接搖身一變，從破敗的小縣城，成為了炙手可熱的城市新星。
而房山呢，近些年來一直沒有政策的傾斜，發展不起來也是意料之中。
可是最近，正負清單和人才新政都相繼出爐，這對北京近郊來說，確實是一大利好。房山會不會藉此次利好崛起，是購房群體比較關心的問題。
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房山利好
■總體規劃
前段時間發佈的正負清單，對北京的未來做了一個明確的規劃。關於其詳細解讀，請看米宅之前的文章《大局已定，北京置業者，請儘快買入以下片區！》
升級版的人才新政，明確了北京積分落戶政策：其中規定，居住地、就業由城六區轉移到本市其他行政區的，每滿一年分別加2、4分。具體請參考《重磅！北京搶人升級，瞬間秒殺二線！》。
總之，這對四環以內，是利空。對五環外，是利好，五環和六環之間未來會承接更多的機會和資源。但是，五環外的區域很大，光行政區就包含了順義、大興、昌平、房山。房山能獲得多少利好，還需要拭目以待。
■交通改善
4月17日，北京市金融支持實體經濟暨2018年重點項目融資工作會召開。會上，市發改委的信息顯示，涉及16條地鐵線路的19項工程將在今年到2021年這4年裡竣工。
其中，涉及到房山區的有：2019年12月竣工的房山線北延線、2020年12月竣工的燕房線支線。
房山線北延線南起郭公莊，北至豐益橋南，全長約5.3km，設置樊羊路、四環路、首經貿、豐益橋南4座車站，平均站間距約1.5km。其中首經貿、豐益橋南為換乘站。通車後，市民可以乘坐地鐵直達麗澤商務區，到市區也方便了很多，特別是到豐臺的路程，將會大大縮短。
燕房線支線起於燕房線饒樂府站，止於周口店鎮站，共設3座車站，全長6.1公里。
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房山未來會崛起嗎
從房山的整體發展來說，近年來，個別區域規劃建設已經相對成熟，華北最大奧特萊斯購物中心落成也使得房山商業吸引了足夠人氣，區域商業價值以及配套開始逐步提升和完善，燕房線支線、房山線北延線的規劃建設也使得房山交通發展迅速，價值也不斷提升。
然而，由於房山實在太大，從實拍圖中可以看出，目前還有大片未開發區域。而且，除了地鐵沿線幾個板塊之外，剩下的大片土地，要麼尚未開發，要麼城貌極為落後。現在，在房山周口店、韓村河一帶，還有許多單價不上萬的樓盤......
此外，產業、醫療資源的匱乏仍然是硬傷。雖然近期也有正負清單、人才新政的利好，但是，這些政策的著力點太多，房山只不過是其中一個而已。就拿通州——這個集全北京之力發展的地方來說，誰又能保證100%成功？誰又能說得好多長時間會發展起來？
那麼，房山就更不必說了，除非將來有特別大力度的政策支持，引進足夠多的中高端產業，發展成熟的商務CBD，才有崛起的可能性。
米宅北京
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