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在今天，“房住不炒”是行業最大的政治正確，在這種思維之下，如果其他部門、省市發佈了調控政策而自己沒有，就大有“不正確”之嫌。因此，關注地產行業的人大多知道，地方政府對樓市的調控總是一環連一環的，雖然有時我們看兩個政策之間似乎沒有聯繫。
這也是我們今天要談的最近地產行業的兩個熱點話題，一個是住建部約談12城，重申堅持調控不動搖；另一個是海南的百萬人才引進新政。看似不相關的兩個政策之間，有什麼內在的聯繫呢？
約談之下的新一輪調控
5月9日，住建部負責人就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志。約談中，住建部再次強調，要堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。
成都和太原不是這輪約談的第一批，就在五一節前，住建部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州和佛山等10個城市的相關負責人。
促成這次約談的原因，是近期部分城市出現非理性上漲。以西安為例，原本房價一直古井不波的西安樓市，自2016年起出現大漲。而這背後的推手有兩個，首當其衝的是棚改貨幣化安置，根據公開數據，西安在2015年、2016年分別完成棚改貨幣化安置率40%、51%的基礎上，2017年上半年棚改貨幣化安置率達到70.51%。結果是，2016年下半年，西安商品房市場在全國樓市一片高熱的環境下開始飆升，到2017年春節更是暴漲，西安從急於去庫存到鬧房荒，可謂快速反轉。也許是怕漲得太快引起恐慌，2017年春夏，西安市政府出臺兩輪限購政策，勉強壓住了上漲的勢頭。
如果說棚改貨幣化安置是西安房價上漲的內生動力，那2017年開年，全國各地開始了搶人大戰則是外部增量了。搶人大戰之下，西安也不甘落後，2017年1月，西安市政府出臺《關於進一步吸引人才放寬我市部分戶籍准入條件的意見》（以下簡稱《意見》），戶籍准入條件大幅降低，2017年3月，西安市開始推行這個被稱為“史上最寬鬆”的戶籍政策，按照《意見》的規定，西安對全日制普通大中專院校學生集體戶口放開，降低技能人才、投資納稅人的落戶條件。相比於同一人才競爭市場的武漢、成都、鄭州等城市，這意味著戶籍准入條件近乎零門檻。
按照西安市政府的規劃，這場以放寬戶籍制度為主導的西安“人才、人口”攻堅戰將會持續三年時間。從2018年至2020年底，實現西安市主城區人口規模達到1000萬、全域人口達到1500萬的目標任務。而網上流傳的各種人才“誓師”大會、極速落戶也帶來了積極效果，2018年1月以來，西安新增落戶人口已經突破三十萬，並且這個數字仍在持續增長。
不過，相關的效果是房價的暴漲，人才的淨流入帶來的買房潮，直接助推房價，有評論指出，“西引力”是西安市政府在此輪搶人大戰中提出的一句標語，買房落戶政策，這對高考難度號稱全國第一的河南人來說，吸引力陡增。再加上西安一直以來被稱為全國二線城市房價窪地，因棚改貨幣化安置和人才搶奪政策雙管齊下，實現了十幾個月的連漲。
因此，無論是西安還是成都、太原，住建部的約談，恐怕下一階段就是又一輪的調控。
| 3月以來樓市現四大變化
住建部的約談並不是首次，據報道，在2013年、2016年等樓市週期高點，住建部都曾對熱門城市和重點房企進行約談，2016年的約談更是直接推動了國慶前後全國各地密集出臺調控政策。但在今天普遍推行“限購、限貸、限售、限價”的調控環境下，接下來又有多少政策可用？
更主要的是，在人才爭奪戰的大背景下，要人才還是要調控又該怎麼破解？
最主要的例子，就是我們接下來要談的海南。
海南全域限購，人才政策怎麼推？
當時間回到4月22日，一個《關於進一步穩定房地產市場的通知》讓全國各地買房團“到海南島去”的歡呼戛然而止。當時有評論說，七八千億流入海南樓市的熱錢被“關門打狗”。
不過，門在關了不到一個月的時間，就悄悄拉開了一條門縫。5月13日，海南省委七屆四次全會通過
《百萬人才進海南行動計劃》，計劃到2025年，實現“百萬人才進海南”的目標。百萬人才進海南，是不是似曾相識？
按照該計劃，全日制大專以上學歷、中級以上職稱等人才，可在海南省工作地或實際居住地落戶。各類高層次人才、碩士畢業生、“雙一流”高校和留學歸國本科畢業生以及相關創新、創業人才可在海南任一城鎮落戶。自落戶之日起在購房方面享受本地居民同等待遇。
落戶和同等待遇，也即意味著“4.22”政策對外地人的限購已經被擊穿。
在這一輪的人才爭奪戰中，海南是屬於後知後覺的。在4月份國家宣佈海南建設國際自由港之前，海南雖然作為國家首批開放開發的經濟特區，卻長期“特區不特”、“開而不放”，經濟整體落後，因此所謂的人才爭奪戰，它有心卻無力。類似的還有江西，身處中部，在武漢、長沙、合肥、鄭州等中部城市2017年就早早開始搶人後，南昌一直到2018年5月2日才發佈人才新政，內容乏善可陳。
不過和南昌不同的是，海南有國家政策的加持。4月份國家支撐海南的政策剛出，全國各地熱錢蜂擁而至，一時間海南成為香餑餑，海南地方政府也“傲嬌”地發佈樓市限購政策：
“全域限購+五年限售”！當時市場哀鴻遍野，不少行業觀察者悲觀地說，既不讓進，也不讓出，這幾乎鎖死了海南樓市！在4月26日的《現在去海南買房，還來得及嗎？》一文中，我在結尾寫道，“去海南買房，何必那麼急，萬科、恆大手中還有那麼多的房子呢！”沒想到，萬科、恆大還沒有急，地方政府卻已經急了——話又說回來，能不急嗎？建設新海南，無論是國際旅遊島還是自由港，要花錢不？
可以說，在“4.22”調控新政之後，海南就已經醞釀下一個鬆綁政策，理由也很充分啊，我要打擊的是投機客，要招徠的是人才。
| 2018年3月70個大中城市房價出爐
雖然我一直覺得“夜壺論”太直白，但所有的黑色幽默都告訴我們，調控當不了飯吃，土地卻可以換錢，各地方政府深諳此道。
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「 圖片 | 視覺中國 」
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