首富的女婿
你好，嗨住租房來回答這個問題。
我國的商品房預售制度是從香港引進來的。
這與當時的歷史背景有關。上世紀90年代的時候開發商力量普遍弱小，如果不實行預售制度，沒有開發商願意介入市場，則市場的供需問題根本不會解決。為了保進房地產行業的快速發展，降低開發商資金使用成本、加快建設週期的速度，所以才有了預售制度的出臺，它是順應時代而引進的事物。所以，開發商賣期房的實質就是一個槓桿的原理，利用開發商自身較小的資金來啟動項目，通過預售制度引流大量資金來推動房地產的進程。
所以，只要符合相關的法律法規，並取得合法的預售證，開發商賣兩三年的期房是合法的。
賣期房，誰是最大的受益者？
房地產開發所需要的資金非常龐大，少則幾千萬，多則幾百億；開發週期很長，通常都是以年為單位；再加上人工、材料等鉅額的成本費用，如果沒有預售制度，恐怕能介入到房地產開發的公司少之又少。這會直接影響著整個城市化進程。所以，從一定程序上說，我們所有人都是這種預售制度的受益者。
同時，在房價呈上漲趨勢的情況下，通過預售來購買期房，價格也會更便宜一些。
而最大的受益者是誰呢？自然還是開發商。從拍賣土地的款項支付、到建設工程的帶資、再到以預售方式銷售，他們利用預售期房這個槓桿，解決了資金成本問題，利用較少的資金投入來撬動大規模的運營，以獲取利益的最大化。
買期房，潛在的危險在哪裡？
凡事都有利弊兩端，這種方法亦是如此。開發商的風險就是，沒有那麼多人想預購他的房子，那他就拿不到資金去建設，就可能導致他出讓自己拿到的土地。
而購房者的風險就是，有可能遇到開發商資金鍊斷裂或者捲款而逃，最後留下爛尾樓，或者工程建成後由於各種因素導致無法取得產權證，這對買房者的打擊是致命的。特別是房價趨勢平穩的時候，買期房對消費者來說也沒有價格上的優惠，更是沒有租房來得划算。
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嗨住租房
買期房主要是開發商要回款，然後拿著購房者的錢來蓋房子，自己根本不要付出成本。所以有這麼好的賺錢方式為什麼還要自己出錢蓋房子呢？
開發商說到底追求的還是盈利問題，而在一個項目的運作過程中如何最大程度的降低風險才是開發商最先要思考的問題，因為只有風險越小開發商才能賺的更多。
而且大家都知道蓋房子是一件很耗錢的事情，開發商在前期拿地要錢，後期開工買各種材料也要錢，請工人也要錢，所以其實開發商都很缺錢，99%的開發商都要從銀行不同程度的貸款。而從銀行貸款需要利息，這會減少開發商的後期利潤，但是如果用購房者的付的首付來蓋房子的話，那麼就不需要付出利息。
但是對於購房者來說，因為期房存在各種問題所以很有可能會出現爛尾的風險，特別是在現在樓市資金收緊的背景下，很多開發商都已經無力支撐項目的開發了，很有可能就會因為資金斷裂而破產。這樣的背景下，如果你還繼續購房期房的話，那麼後期買到爛尾樓的風險真的很大。
樓盤網
1.解決資金問題。如果企業從銀行貸款，利息是高的可以的。而且還特別麻煩，你企業償還能力強還好點，差的話就批的難些。尤其現在銀行對房地產貸款是謹慎的，一般比較難。
2.企業用把三年後的利潤提前拿到手，或者是成本先拿到手，一個是緩解資金問題，解決資金成本問題，這個錢肯定比從銀行借成本低。不要怕兩三年後房子漲價了，因為它用這錢投資的另一處也會漲的。
3.即使資金沒問題，提前拿到更多的錢，在去投資生產，這就是金融槓桿作用了，一片地的開發，撬動兩片地，兩個項目，只要你有兩個項目，你的抵押能力強，又可以從銀行容易拿到貸款了。小企業如此就賺大了，大企業全國各地都撬動起來，不得了。
4.這也是房地產公司債務率高的一個原因之一。
設計好好
首先說一下，房產預售的機制不是大陸所創，這是由於上個世紀改革開放後，港澳地區先行發展，在房產方面逐步發展實驗出來的方法，後來被內陸引進，一發不可收拾！
開發商為什麼賣期房？？
1-大家想必知道認籌的意思吧，說了不好聽就是把錢弄一塊，開發商先挖坑，直接預售，每人比如先付10萬，1000套房子就是一個億，有了這錢，開發商才可以繼續建房，或者開始籌備其他項目！
2-開發房地產項目，房產商都需要交保證金的，大概是總項目成本的20%左右，意思就是假如有問題停工了，政府會接盤！暫且別說為什麼很多爛盤沒人管，大家都懂，他們是一家人！！佔用資金太多，預售才可以大大的緩解資金壓力！！
3-可以假如城市的建造，一個地方建好了好，還是說全部建了一半，形勢一片大好？？這是被鼓勵的！！！
理論上來說，是不允許預售樓花的，但是現實往往很骨感，很氣人，爛盤多的沒法說，上訴無門！！！！
小崔說房產
這是因為有預售機制存在，就是說開房商先把房屋規劃設計好，而後通過廣告宣傳向購房者預售，購房者需要先支付一定比例的房款。
這樣一來開發商就利用預售提前拿到了錢，再使用這筆錢開始建設房屋了。
這種方法對誰都是有風險的，開發商的風險就是，沒有那麼多人想預購他的房子，那他就拿不到資金去建設，就可能導致他出讓自己拿到的土地，而購房者的風險就是，有可能遇到奸商捲款而逃，最後留下爛尾樓，或者工程建成後由於各種因素導致無法取得產權證。
所以選擇期房，還是需要選擇信譽度高的開發商，避免後期的麻煩。當然了，期房的單價也會比現房略低一點的。
小小評論員666
為什麼不等到房子建成後再賣？
那麼問題來了，買房者不付錢開發商哪來的錢建房……
So絕大多數房地產開發商都是先拿地（有的開發商之類的拿完地基本就沒啥流動資金了），然後賣期房（向買房者收取蓋房的錢，然後拿著這錢再來蓋房），最後兩三年後再交房（有的黑心開發商甚至拿到錢就跑路了，導致很多房子成為爛尾工程，建到一半就停了）。
這兩三年間開發商光用購房者的房款所獲得的利息之類的收入就是一個很大的數字，更不用說其它的收入了，相當於借雞生蛋吧。所以房地產開發商各個都富得流油啊!
老劇回望
這種方法最早是從香港引進過來的。
第一方面，是為了緩解開發地產過程中，出現的資金壓力，防止爛尾樓的發生，讓開發商有充足的資金進行房地產開發，保障地產能夠如期按時的交房。
但是部分國內無良開發商卻利用這種提前銷售的方式，大肆圈錢，壓著老百姓的錢，不按時交房或跑路現象也有發生。國家應該對這種銷售方式嚴格監管。
第二方面，這種制度是為了加快城市發展。如果是建好後再進行售賣，往往會需要資金量相當大、實力相當強的公司才有條件開發。但受限於當時的國內房地產公司的發展狀況，人們開始利用這種期房預售制度，讓更多的房地產公司能夠加快發展地產，加速城鎮化進程。
但是許多小地產公司卻藉機渾水摸魚，許多小開發商拿的地段不太好，售樓處卻利用期房預售這種看不到房子的狀況，大肆炒作概念，讓購房人購買，等到真正交房時，不滿意已經晚了。
聽奶奶講故事
期房，實際就是槓桿。
而這種槓桿實際上是得到官方支持的。因為最初就是以文件的形式下發的。
在上世紀90年代，開發商普遍還很弱小，為了鼓勵開發商買地建房，政府允許他們少交到錢拿地，土地年限批短一些。以前有些房子土地年限不是70年而是二三十年，很快已經到期了，引起大家的廣泛關注，就是因為這個原因。
回到期房，它的初衷就是為了快速發展房地產而引入的一種模式。只要一小筆資金就可以買地蓋房預售。開發商收回預售款能夠滾動開發，極大提高了效率。大開發商甚至能做到拿地五個月就展開預售。而一旦需要全部運用自有資金髮展，那效率就太低了。
期房對購房者也是有好處的，它的價格更便宜，什麼都是現成的，價格自然會更貴一些。
當然期房是有可能爛尾的，特別是行情差的時候，爛尾的可能性更大。
現在由於調控的原因，有些地方開始要求開發商現房銷售，這對習慣了高槓杆高週轉模式的開發商來說，有點難受。
樓市微觀察
這個問題是不是可以倒過來，開發商為什麼不賣兩三年以後得期房？
1、為什麼可以預售期房？
首先，這是合法的行為。
《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》都有關於房地產開發企業預售期房的有關依據和行政許可的有關說明，而《城市商品房預售管理辦法》中規定，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，即可辦理商品房的預售許可證。
2、預售制度的必然出臺。
商品房預售制度的出臺，與我國房地產市場的發展是緊密相關的。長期以來，我國城鎮住房供給不足，開發的總量不足以滿足城市化進城的需要，加快建設、增加住房供應就是客觀需要，於是，商品房的預售制度順應而生，一方面，加快了整個建設週期的速度，提高了資金週轉的使用效率，降低了資金使用成本。因為房地產開發具有資金佔用大、開發週期長、金融工具少的特點，少則幾千萬，多則幾百億，開發週期通常都是以年為單位，加上投融資的方向單一，如果不實行預售制度，沒有開發商願意介入市場，則市場的供需問題根本不會解決，所以才有了預售制度的出臺。
3、正是因為有了上述兩個方面的原因，所以開發商才會實行預售制度，才會賣二三年以後的期房。這也有兩個方面的原因。其一，是因為資金的週轉。房地產業，是一個資金非常密集的行業，對於資本保障體系的建設至關重要，一旦出現資本供應不足，資金鍊斷裂，對於項目來說是致命的，因為，只要項目資金鍊斷裂，項目立馬就會陷入惡性循環之中，已售的房子交付不了，在建的工程停工，銷售陷入停頓，越需要錢，越賣不掉，項目就會成為爛尾項目，政府和主管部門處理起來也比較棘手，因此，對於開發商來說，為了使項目正常運轉，預售期房是必須的。其二，如果銷售市場火爆，開發商也可能在具備預售條件時，保留一部分房源，等過個一兩年再出售，這也可能是一個原因。
或許還有其他的原因，但上述應該是最主要的原因。
希望能夠幫到您，謝謝！
地產管理
這要歸功於現行的房產預售制度，允許開發商沒建好房子就可以出售，因為很多開發商實際上根本沒那麼多資金把房子建起來再出售，要先做預售將資金投入建設，這也是開發商資金快速回籠最有效的方法，要不然很多開發商到處拿地建房他自己哪有那麼多資金，要麼舉債要麼預售，但舉債又要付利息，只有預售拿的錢不用利息。但這種預售制度也給購房者帶來風險，比如開發商跑路或建好房子後驗收不合格無法辦理產權手續等問題，總之當前購房者總是處於被動狀態，購買期房須小心謹慎。
