撿便宜的法拍房 能買嗎？
最近南方都市報有篇報道火了，深圳男子花369萬買法拍房，竟要交242萬的稅。本來以為佔了大便宜，沒想到拍房拍到“燙手山芋”。
啥是法拍房？
法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
法拍房怎麼拍？
一般由法院發起，委託給地方拍賣地的產權交易所或網上進行公開拍賣，會公開標的物（此特指房產） 房產所在位置，建築面積，評估值（由法院委託評估公司評估）。競買者持有效證件到法院指定的時間和地點線上線下去拍賣（線上線下均可）。
法拍房流程和注意事項
但是，您不得不注意的是法拍房存在的隱患:
原房主身份風險
法拍房基本是由於債務人無法償債而被拍賣房產，如果原房主人品可靠，只是暫時資金週轉不靈，那還比較省心。
但是，我國目前民間貸款無法通過國家機構查詢，如果原房主因債務問題跑路，那麼你拍下他的房屋，入住後可能遭到其他債權人的追討，碰到不講理的人很麻煩。一般情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，所以這個風險不容忽視。
無法落戶
很多時候，法拍房上面是有原戶主落戶的。法院通過拍賣確認書、執行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產權。
但是，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那麼如果你購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能，而戶口不能落戶意味著子女就學等問題沒法解決。
不能馬上入住
如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。實踐中就有原房主故意把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。
甚至有些一開始說沒有租賃的法拍房，等拍賣後，突然又冒出來租賃合同或者有人在裡面居住不肯騰房。一般情況下，執行法院不會強制騰空，購房者還需要另立民事案件進行處理，那就很麻煩了。
補繳費用風險
①要實地查看
購買拍賣房屋，一定要提前到現場實地考察，瞭解拍買房是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費等情況。部分房產如果長期無人入住拖欠了很久，這可是一筆不小的費用。
如果房屋破壞狀況較嚴重，未來可能需要大量維修費用。而且部分法拍房可能因為種種原因無法實地查看，存在一定風險。
②查清是否抵押
法拍房可能因為房主債務問題被多次抵押，而法拍房後續的所有費用均由購買者承擔。如果有抵押一定要了解清楚是否可以辦理解押，否則可能面臨債務償還風險。
③預交保證金
法院拍賣前通常會要求競拍者預交一定的保證金，保證金的多少由法院或拍賣執行方確定，但是通常不低於
評估價或市場價的百分之五。也就是說如果你想要拍賣一套價值500萬的房子，首先你要準備幾十萬的保證金。如果競拍失敗，可以申請退還保證金。④稅費高
法拍房也需要交納稅費，一般法院會出具相關文件材料，可以辦理免交增值稅。如果法院無法出具材料，購房者可能需要承擔較高的稅費，導致最後成交價高於市場價。法拍房是可以購買的，但是有風險，除了以上提到的幾點，法拍房還面臨著不能貸款的風險，只能全款支付。法院要求拍賣所得房款要在一定期限內交足，不允許貸款，因此購買者要充分估計購房款、拍賣手續費以及稅費負擔等情況。
⑤執行迴轉的風險
法律規定的執行迴轉《民事訴訟法》規定“執行完畢後，據以執行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；拒不返還的，強制執行。”這一規定，就是我們所說的執行迴轉，法院錯判後，可以依據該規定執行。通俗地講，“執行迴轉”即是在執行程序結束後，原據以執行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至於取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據，法院重新採取執行措施，將已經執行的財產退還給原被執行人，恢復到執行程序開始前的狀態的情形。
⑥侵房的風險
一般法院拍賣的房子,產權沒有問題,你需要注意的是這樣的房子裡面都有住戶,你需要考慮如何遷走住戶的問題。如果住戶不遷走，就屬於侵房行為。
法拍房怎麼過戶
拿到法院的拍賣成交確認書、裁定書、協執通知書後，銀行向法院申請拍賣所得房款。房款到賬後，需要法院把協助執行書送到住建局進行解封。解封后需要房管局發文公示後，開始辦理過戶手續，過戶稅費和正常房源稅費相同。
跟著小艾瞭解了這麼多，不得不說法拍房雖然便宜，但是坑還是挺多的，各位拍房的親們真的需要擦亮雙眼，做足前期調查工作，算好稅費再出手！買房過戶有任何疑問歡迎諮詢過戶通小艾哦~
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