臨港掛弓山拍地剛結束，馬不停蹄又輪到了南部新區。等待已久的成貴高鐵站前廣場區域終於有了大動作了，而這次一次性就拿出了610畝土地，且居住、商務、交通用地都有，不知道要花落誰家呢？
——居住用地——
323畝，3288元/㎡起！
這次成貴高鐵拍地最大的看點是，拿出了5宗總共超過320畝的居住地塊，先看下這些居住地塊的分佈。
從上表的指標看，本次拍賣的居住用地有幾大亮點：
①配建方面
如果說配建養老服務設施、衛生服務站比較常見，那日間觀察床位、靠門崗配建不小於80㎡的臨街對外服務公廁（納入小區物業管理）等要求，應該算略有“升級”了吧？此外，BQ14-03地塊還需配建獨立用地面積大於4500㎡的幼兒園。
②容積率/價格方面
仔細剖析，這幾宗地塊的容積率指標在南部新區算是正常的（一宗因兼容了商務用地，因此較高），之前拍出的BQ11-04地塊（現邦泰天譽），容積率就為2.5，以4250元/㎡起拍，成交價達到了10140元/㎡，摺合樓面地價約4056元/㎡。
槍口一轉，盯在這次的競拍上，整體來看，由於這次沒有針對每一宗地確定競拍起始價，只有一個總價，起始價133653萬元，摺合成單價為3288元/㎡左右。
分地塊來看，由於居住用地的容積率不同，3.0地塊的起始樓面價約為1098元/㎡，2.5地塊的起始樓面價約為1315元/㎡。
這樣這算下來，如果按照之前華僑城拿下三江口的競拍思路來說，前期拿地成本就不算太高了，一共13個億多點，隔壁剛賣出的掛弓山地塊，233畝就達到了11個億。
不貴！真的不貴！但是，如果仔細一看競拍公告中加的各種附屬條件來說，這個疊加的隱形成本就相當可觀了。（單純這居住地塊，就要配建各種無償移交的公共設施，這部分到時候成本似乎也要計算進去），這對於想要拿地的房企來說，是個不大不小的考驗！
6000套新房！或高層剛需為主？
根據居住用地面積來計算建築面積，預計體量看達到58萬方（剔除了BQ12-05地塊中兼容的商務商業用地部分），粗略計算一下，預計能夠給市場帶來約6000套的新房源。這個數字意味著什麼呢？宜賓主城區目前月均備案約為1078套，一旦這些新房源入市，能保證主城區半年都有房可賣，可以大幅緩解因為庫存不足造成的供不應求的局面，屆時，房價企穩或者一波小降也不是不可能的。
那麼從地塊分析，到底這些房源可能是什麼產品呢？單純從地塊指標來看，如果參考之前的邦泰天譽，自然都是高層平層大戶型，但那塊地更靠近宜居指數較高的大地坡，參考意義不大。
從地塊指標和周邊狀況來看的話，這幾宗居住用地，將會修高層無疑了。那麼究竟是改善大戶型，還是剛需小戶型，或者二者兼有呢？
另外幾塊地中，值得一說的是處在正在打造的天旋山公園對面的BQ12-05地塊，這塊地需要兼容了商業商務用地，so在打造的時候，能夠在一定程度上彌補成貴高鐵商業不足的問題。此外，這塊地距離成貴高鐵有一定距離，可以保證享受其便利而不受其困擾，以上結合起來說，這宗地打造成為改善產品還是大有可為的。
——商務用地——
說了居住用地，我們還是來看看商務用地吧，此次推出了三塊商務用地，分別是BQ14-04、BQ14-06、BQ14-09。
先來看BQ14-04吧，這塊地北鄰BQ12-05，與BQ14-09一街之隔，東面緊鄰南部新區主幹道——金沙江大道，西面是BQ14-03。周邊居住用地聚集，又挨著金沙江大道，可以說不用擔心人氣問題。建築面積為12663㎡，面積不是很大，不過作為社區商業也足夠了。
BQ14-06，這塊地分別與南七路、南七街、南八路相鄰，東面是居住用地BQ14-07。三面臨街一面接居住用地，優勢足以顯現了。此塊地建築面積為18695㎡,是此次推出的商務地中面積最大的一塊。另外，這塊地貌似是因對著宜賓東站，還有限高要求，不低於160米。看來，又將誕生一座地標性的建築呢！
BQ14-09，與BQ14-04一街之隔，也緊鄰金沙江大道。建築面積為14988㎡，也只能作為住宅商業。值得一提的是，這塊地還有配套要求，需設置對外服務公廁1處，建築面積不少於80㎡。
——交通混合用地——
本次拍賣的9宗地中，僅1塊為交通混合用地（不兼容其他性質），即BQ15-03地塊。而在今年3月公示的規劃中，這塊地還叫BQ15-04地塊，看來已經“調換”了編號。
據悉，BQ15-03地塊用地面積約144172㎡（合約216畝），是本次拍賣的最大地塊，容積率1.0，建築密度50%，綠地率10%，公共交通設施建築、場地及市政廣場的建構築物連同土地使用權將無償移交市政府指定的單位。那麼這麼大一塊地，用來幹嘛呢？僅從配套要求看，功能性就相當強：
換乘大廳，規劃建築面積不小於0.59萬㎡；
一級長途客運中心用地面積不小於3.6萬㎡，售票及綜合服務建築面積不小於0.52萬㎡；
公交站場用地面積不小於0.9萬㎡，公交綜合服務性建築不小於0.09萬㎡；
社會停車場室內或室外停車用地面積應滿足停車位1200個以上（其中向政府無償移交600個停車位，且不含長途和公交停車用地）；
室外廣場（含換乘大廳屋面）面積不小於6.5h㎡（即6.5萬㎡，其中包含綠化約2.3萬㎡）。
不過說實話，這塊地想要“回本”甚至“盈利”，難度不小。這恐怕也是它與商住/商務用地“捆綁”拍賣的重要原因之一吧。
猜測：綠地拿地可能性更大？
不像國際會議中心、三江口一樣走“先招商再拍地”的流程，也不像掛弓山項目一樣帶方案拍賣，南部新區成貴高鐵站前區域一期這609.62畝地的拍賣，看上去要簡單容易些。不過動輒13億多的起拍價，可不是誰都能“一口悶”。當然啦，僅是4億競買保證金這個門檻，也能將大量房企“拒之門外”。
那麼，哪些地產大佬拿下的可能性更大呢？
2017年2月的南部新區地塊拍賣會上，恆大就以88號競買人的身份參與BQ11-08地塊的競拍；同年8月的推介會上，恆大也直接表現出對於南部新區站前廣場項目的興趣。意欲入駐南部新區的想法如此強烈，恆大應該會盡量抓住這個好機會吧？
不過，綠地的可能性好像更大？
自去年12月進入宜賓以來，綠地在宜賓的項目要麼是基建要麼是旅遊，而其主營的房地產開發卻一直未能真正“上馬”。所以南部新區這一拍，自然也是好機會。那為啥綠地是個“種子選手”呢？從多方資料看，超高層、地標是綠地的“拿手菜”，且公司有打造高鐵站商務中心的經驗，和南部新區的規劃需求也比較匹配。
更重要的是，綠地近日正在大規模招聘宜賓工作人員，從崗位看，幾乎就是為房地產項目“量身定製”的，敢問綠地在宜賓哪裡有相關項目呢？莫非，南部新區這次拍地，它已十拿九穩？
【寫在最後】
如果拋開去年的拍地，南部新區的關注度似乎良久沒有真正爆發了。不過，今年看點倒是很多：6月14日就拍地，而下半年還要迎來成貴高鐵宜賓段的試運行。所以，南部新區的全面爆發，應該會即將到來。
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