小縣城也限購! 三四線城市房價還會漲嗎?
山東齊河，估計很多人都沒怎麼聽說過，是行政區劃屬於德州但毗鄰濟南的一個小縣城。5月23日，這個不起眼的小縣城也搞起了“限購”。
齊河在全縣範圍內實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。嚴控非本縣戶籍居民家庭購房（含新建商品住房及二手住房，下同），主要保障引進人才和在齊河工作的外籍人員剛需購房，嚴格核驗購房者身份。本縣戶籍居民家庭已有2套及以上住房的，原則上不允許購房，以最大限度保障剛性需求。
小縣城也限購，這是唱的哪一齣？很多人都被這個消息弄蒙了。在大多數人的印象裡，只有北上廣、新一線城市、部分二線城市才搞限購限售限貸等。小縣城限購，對三四五線城市房價意味著什麼？三四五線城市房價將如何走？
其實，小縣城限購也不是太新鮮的事。目前，河北涿州市、張家口崇禮區、張家口懷來縣、河北保定淶水縣、浙江嘉善縣,除了冬奧會滑雪項目的舉辦地崇禮外。其他的地方都是老百姓感覺陌生的名字。
為什麼這些四五線城市會被限購呢？因為位置。
這些地方大都是北京的街坊、上海的鄰居。因為與一線城市接壤，於是乎這些地段成了炒房者熱錢的聚集地。
以最近限購的齊河為例，開發商悄悄佈局黃河北的一個背景是,《濟南新舊動能轉換先行區總體規劃草案》中,齊河縣也被納入研究區內,且與濟陽被同時定位為濟南新舊動能轉換先行區的“東西兩翼”。2018年4月，齊河當月出售的存量住宅均價，也就是平均房價達到8134元，環比上漲3.4%。小縣城房價也八千多了，也讓人不禁出一頭汗。
那麼，三四線城市房價還會漲嗎？回答這個問題，主要看購買這些城市的人群都有哪些。
其一，一二線城市的溢出效應。
從2016年房地產市場去槓桿以來，中心城市樓市調控政策趨嚴，購房需求、資金流向周邊政策相對寬鬆的城市或縣城流動，這種溢出效應會給當地帶來影響。齊河的個別項目有三成客戶來自濟南市區，尤其齊河有發展預期，被開發商和部分購房者看好。
其二，人口迴流。
隨著大量畢業生等就業人口的湧入，打破了房地產市場原有的供需平衡。而對於一些此前不被關注的小城市而言，近幾年也出現了人口迴流。比如，此前一直是人口輸出大省的四川，在2011年-2017年，每年分別增加8.2萬、26.2萬、30.8萬、33.2萬、63.8萬、58萬和40萬常住人口，平均每年增加37.2萬人。至此，四川省常住人口規模連續7年增加。其中一部分人經過多年的積累，也有經濟能力在縣城購買新房。
而新一線城市中蘇州、成都、杭州、南京等城市返鄉置業人群佔比位居前列。
其三，農村人口進城買房。
而在全國不少地方的縣城，鄉鎮居民已儼然成為縣城的購房主力軍，村裡人都來縣城買房了。年輕人結婚，家在農村的父母很多也要給孩子在縣城或者周邊買套房。隨著農民富裕，不少家庭也具備了這個能力。
三四線城市往下的鄉鎮中，教育資源和醫療資源的分佈很不均衡。在這種情況下，城鎮化其實就體現在了人們從小城鎮往上一級的城市走，這一需求也支撐了三四線城市近年來房價的上漲。
其四，改善型住房需求。
過去，三四線城市在所修建的小區大部分為7層及以下非電梯公寓，而隨著家庭成員年齡增大，購買電梯公寓的需求大量增長。
其五，棚改貨幣化。
近幾年政府大力扶持棚改計劃。棚改貨幣化安置，去庫存，這是三四線房價上漲的原因。
自2005年首次提出棚改政策以來，我國的棚改工程越來越火熱。據住建部數據，2017年全國各類棚戶區改造開工609萬套，順利完成年度目標任務600萬套，完成投資1.84萬億元。三四線城市的去庫存政策較好，尤其是棚改貨幣化安置後，購房資金能力上升，同時新房的建設力度加大，這都會帶來市場交易的上升。
其六，一二線城市限購後，開發商在新區域拿地。
大量的房地產開發企業進入三四線城市，是隨著一二線城市的限購、限價，影響了開發商的利潤，再加之市場需求被抑制，以及一二線城市地價過高等因素影響。不少開發商轉為在新的區域拿地。而這些區域一個共性是：對消費者不限購，對開發商不限價，同時隨著經濟的發展，具備了承受更高房價的地區人均收入水平。
易居研究院發佈的最新研究報告稱，三四線去庫存週期為近 9 年最低 。三四線城市的存銷比下跌較為明顯。 當前數值也是 2010 年以來的月度最低值，即最近 9 年中三四線城市的去化週期達到了最低值。庫存是降下來了，不過，三四線樓市房價和火熱度能延續多久？
尤其是隨著大量開發商湧入，三四線城市人口數量少、購買力有限的短板會將凸顯。在“房住不炒”的政策下，三四線的房價熱度難以長期持續。如果繼續大力度開發，這些城市將來可能又會出現大量的存量住房現象。
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