首席投資官

我覺得馬雲說的非常對，我贊同——10年後，或許都用不了10年，房地產將走下坡路，沒有什麼資產是可以一直漲到天上去的。馬雲做出這個判斷，可能是基於以下兩點原因：

其一，中國人口老齡化之後，老年居民對於住房的需求將極大減少；其二，中國的城市化進程已經接近尾聲，國家統計局的數據顯示，2016年我國城鎮化率為57.4%。預計2020年將達到60%。

這兩點都是基於供求關係，是基於需求的分析。首先，從國際經驗上來看，房地產市場與人口週期直接關聯：婚齡人口決定了新增住房的需求，人口結構決定的儲蓄率水平決定了買房資金的供給能力，決定了購房者的槓桿能力，也決定了房地產的持續投機能力。人口結構變化影響了居民收入水平和經濟前景，從而影響房地產市場的長期走勢。

其次，是城鎮化率，也就是說城市外來移民對當地房地產發展的影響。其實說白了，還是需求端對於房價的影響。根據國際經驗，當城市化水平達到70%之前，城市化還會繼續增長，只不過速度將會放緩很多。

從以上需求的分析來看，我國人口在2012年首次進入了劉易斯拐點，15-64歲的青壯年人口占總人口的比重開始下降，64歲以上的老人佔比上升，日漸老去的人口對我國房地產市場有著深遠的影響——家庭在合併，越來越少，一個孩子，他父母、爺爺奶奶都有一套房，他結婚還需要再買房？還有就是儲蓄率下降，社會總體槓桿能力也將隨之下降，沒有更多的錢去進行房地產投機。

此外，還可以從供給來看，2008年金融危機後4萬億投資帶來快速的土地供應，形成了巨量的房地產供應，所以2015年底以來都是在進行房地產的供給側改革，即去庫存。而這也導致了三四線甚至是像我老家那樣五線的小縣城，房價都出現了明顯的飆升。但是從長期來看，房地產供給總量已經出現了過剩（當然，這的看是哪個城市的房子）。

按照可以找到的官方數據，國家統計局房地產開發和銷售統計數據，1995-2011年，房屋竣工面積總量73.9億平米，其中57.9億平米為住宅。按照2011年城鎮人口計算，則平均每人增加了4.3平米。而按照城鎮居民家庭調查，則1995-2011年我國城鎮居民人均住房面積增加了16.4平米。

根據聯合國的預測數據，2020年，我國城鎮人口將達到8.88億人，即便是未來不再進行房地產開發投資，我國城鎮人均居住面積也將在2020年達到31.7平米。一個三口之家100平米的面積，基本上可以滿足居住的需求。

房地產是爭議最大的話題，看漲看跌都能找出自己的理由。太複雜了。

艾米米

這個問題加上描述，可以分為兩個部分，下面坤鵬論一一聊聊。

一、身邊的朋友都有幾套房

坤鵬論在北京，所以就以北京為例吧。

70後們，基本上最少一套房，當年有遠見的70初們，有個三四套也很常見。

退回十幾年，2005年左右，北京三環邊上的房子，新房7000多一平米，還是板樓。二手房，就是三環內，基本上也是6000元左右隨便挑。

而70初，那時候恰恰在30歲左右，事業初成，小有積蓄，巧妙利用公積金貸款、抵押貸款，可以一年買一套不成問題，也不會對生活產生太大壓力。

80後們呢，80初，基本上會有一套房，85後大部分沒房。

因為他們趕上了房價飛速發展的階段，那時候，年年漲價，年年有人喊跌，於是滿懷希望的80後們，等呀等，一直等到買不起房。

90後們呢，除了北京土著，基本都是租房過日子，事業初起，沒有積蓄，大部分直接買不起房了。

二、未來十年的房地產

前不久在杭州舉行的全球峰會上，馬雲對中國的最大焦點——房子進行了預測，他說：過去8年內，中國的房子整體上處於大幅上升的狀態。8年後，中國最便宜的東西可能就是房子。

跟蔥一樣便宜！

其實，馬雲不止一次說過這話，他還曾經勸過年輕人不要買房，十年後房子就像樹葉一樣。

坤鵬論認為，馬雲的言論要分開來看。

第一，8年後，房子絕對不可能是最便宜的東西，如果這個理論成立，那些比咱們發達的國家，房子是不是應該和野草一樣隨便割了？

馬雲說這個話，要看他的語境，他是在推芝麻信用，未來租房免押金，也免中介費。

言外之意，年輕人現在都別買房了，不買房咋整，租房，租房有了芝麻信用，免押金，免中介費！

第二，馬雲在一定程度上也不全是忽悠。

像房地產這樣反常的賺錢生意，越是猖狂，越是有著週期性，除了搶劫。

王健林曾表示，中國房地產行業好賺錢的時代過去了，今後將成為一個平均利潤行業，無論上策、下策再怎麼刺激，二三四線城市，都不可能有大變化。

他還說，中國經濟減速打破了土地神話，房地產行業將難以繼續獲得高額利潤。

坤鵬論一直推崇規律，好比人均GDP就存在很多顛撲不滅的規律。

一國的人均GDP到10000美元時，房地產會進入平穩期，人均GDP超過13000美元時，住宅業會開始衰退。

2020年，中國的人均GDP將達到10000美元。

2025年，差不多咱們國家的人均GDP正好落在13000美元上。

所以，8年後，房地產肯定會衰退。

第三，站的位置不同，馬雲勸你別買房，因為他的人生和99%的人不一樣，高度和境界也不在一個水平線，他早就過了以房子為第一安全感的階段，對於他來說，他有著無數個比買房子更好的投資途徑，可以獲得比買房子更好的收益。比如他在北京延慶四季花海景區搞的天貓小鎮，典型的文化旅遊地產，特色小鎮。

我國《十三五規劃建議》指出，到2020年要讓“文化產業成為國民經濟支柱性產業”。報告顯示，文化娛樂產業2015年總體規模將達到4500億元，在2020年更有望達到一萬億元。

五年要翻倍的大市場，上升到萬億級，再加上國家政策加持，這樣的大機會，只要有錢，誰會？誰能？視而不見？！

馬雲這樣的精明商人絕對不會放過！

坤鵬論

先說結論，貝姐認為中國一線城市和準一線城市，5-10年內還有投資空間，不可能出現大跌。

周圍的朋友都有房並不是房地產下跌的理由，一線城市的核心地段，學位房，永遠是稀缺資源，稀缺資源自然有高定價。

另外還有以下原因:

1.每年瘋狂印刷的人民幣

2.萬眾期待的全民收入提升

3.農村人口城市化進程還有大約15-20年

對於成家立業，有小孩的，任何時候買都是對的

對於投入短期要賺錢的，近期沒啥好機會

可能明年會好一點點

每年都有各種政策，以及每年都有人YY房價要暴跌多少，貝姐從09年發貼子到今天，一直看多，事實勝於雄辨

好多人根本沒明白房價上漲的最基本條件是啥，就在那裡覺得房子怎麼貴

支持中國房價上漲的理由，只有2點是最基本，最重要的，也是中長期不可能改變的，大家記下來：

1.以光速印刷人民幣（全世界都在瘋狂印刷），這說明啥問題？就算房子的價值一分錢不漲，假設人民幣印刷發行的量，一直增加，

2.說說房子的市場性，中國處於城市化發展初期，離成熟期還遠得很，也就是中國的城市化進程起碼還有10幾年以上。這是房子有市場的根本原因，別說什麼房價炒得有多高，高只代表短期過快上漲，透支未來一段時間的漲幅。其實，它就是一個對未來的預期而已。中國的房價我覺得，沒有任何可能會大幅下降，因為國家始終會發行人民幣和放出貸款來填這個洞。這是一個接龍游戲，因為這已經是不可逆的，如果房價要大幅下跌，整個經濟直接死掉。任何領導人也不會幹這樣的事。前幾年的手法時，抑制過快上漲，注意看，是“過快”！也就是說，上漲是應該的，只是不要漲得太快。這幾年的主旋律是，抑制非理性投機，是投機，懂不懂？

隨著二胎政策的廣泛開通，未來，住房小換大，再過十來年存在多子女分家居住的情況，房子的需求一樣不會降。

貝姐預測，2018年中，一線城市開啟上漲模式，有買房打算的剛需或者要換房的同學

貝姐理財

我的孩子上高中，他將來的房子多的是，自己一套，我的二套房將來也是他的，還有爺爺一套、老爺二套，他自己將擁有六套房。再找個對象，對象的父母、爺爺、老爺的房子也是他們小倆口的，他們小倆口將至少擁有9套房，到時候房子多的成負擔了！

田野152990578

現在家庭擁有多套房現象比較普遍，有錢人把房產作為資產配置的主要部分。那麼作為社會財富的重要組成部分，房子在未來會發生什麼樣的變化呢？

5年以內

5年以內房價有可能理性回調，現在的房價泡沫化程度很高，雖然政策一再出手，但還是很難抑制房價的非理性。

2016年國家首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”概念，並於2017年寫入十九大報告，說明房價上漲已到了中央下決心整治的地步了。

圍繞房子是用來住的這一目標，調控大招陸續放出：加大公租房土地供應、土地供應主體多元化、房產稅制定等，一旦這些政策落到實處，將會對高房價產生實實在在的打擊。

從房價走勢週期來看，房價經過幾年的上漲，其頂峰期已過，房價回調符合房地產週期性走勢。

從全球貨幣環境來看，收縮流動性已經是全球一致目標，美國在2018-2020年還會有數次加息動作，也就是說流動性收縮週期至少要到2020年才能結束。流動性收縮意味著資金成本提高、市場熱錢減少，這對過熱的房地產起到一定的降溫作用。

所以5年以內，房價很大可能會出現理性回調。

5-10年內

土地是稀缺資源，隨著土地面積減少，國家對土地供應指標控制會越來越嚴格，土地價格未來上漲是必然。

中國經濟在增長，原材料價格、人工成本都會隨著增長。

房地產行業是國家支柱性產業之一，也是地方財政收入的主要依靠，在未來5-10年裡可能很難改變這種地位。

所以房價在上述因素的支撐下還會保持合理增長。

10年以後

隨著老齡化社會的到來，年輕人口增長率逐年在下降，如果這樣的趨勢持續10年以上，那麼10年以後住房市場將出現嚴重飽和，全國三四線城市鬼城、空城將到處可見，一個家庭擁有多套住房現象將會比較普遍。

10年以後隨著房產稅的普遍徵收，多套住房家庭將每年額外承擔一筆負擔，到時候住房將是買方市場，大量的老舊住房拋向市場，而10年以後人的居住品味提高，年輕人對房屋居住要求更高，那些老舊住房很難有合適的買主，房價將會出現真正的下跌。

財經微世界

如果真是馬雲說的房子是最便宜的時代，就是你連淘寶都逛不起的時代。

到時候可能出現的情況：貨幣越來越不值錢，貨幣面額越來越大，發行1000元的面額，10000元的面額，吃個茶葉蛋可能是百元的小鈔。中國貨幣的單位：1釐、1分、1角、1元、10元、100元。現在1分的貨幣已經沒有流通了，接下來幹掉1角，再幹掉1元、10元等，百元起步，發行萬元面額的貨幣。

有錢人為什麼都喜歡買房？

至少在當前的市場經濟，買房能跟得上通貨膨脹，能保值+升值。

有錢人為什麼不把錢放銀行了？

銀行存款失蹤的案例還少嗎？銀行臨時工都能挪用儲戶資金的案例還少嗎？變相、莫名、隱形的理財產品虧損還少嗎？銀行利息還有用嗎？

大家身邊的朋友都有幾套房？

都有幾套房的人了，還不知道房子的好嗎？可以問問身邊的朋友是不是買了第一套房後，變出好多套房了？

馬雲先生說十年後，最便宜的可能就是房子。

大家都拿著錢買房去了，都省吃儉用的還月供。沒人逛淘寶了，他的生意還能做得下去嗎？

天天房知道

我們兄弟三人，都是軍人出身，大哥在部隊已經是付師級幹部，我和弟弟都已轉業！大哥有一套一百三的房子，又和朋友單位集資了一套160的房子。第一套一千八一平買的，嫂子是建設銀行的，竟然不貸款，而是把一套一百的房子賣了！我是兩千年買的當時是正連級，部隊分不到房子，所以乾脆貸款買，一個月還六百多，當時只有一千塊錢一個月。後來姥姥去世把她的75米的房子給了我！弟弟結婚是岳父拆遷給的房子，120平，開發區的房子，才五萬，後來為了孩子上學，又貸款買了一套九十多的。去年又買了一套一百多的，他和愛人一個月公積金有四千多，他說不買也取不出來，所以又買了一套！我始終堅持房子不會再漲，所以一直沒買，他們兩個都勸我再買一套，我覺得房子太多了，很多家裡都好幾套，將來不可能再升值，最近頭條裡突然出現很多房子要降價的文章，我感覺房地產的好日子要到頭了！同學的一套門市，八年前買的花了一百八十萬，現在二百萬都賣不出去，根本沒有升值！過去一年租金十三萬，今年才租了七萬，形勢嚴峻！我也說不好未來會是啥樣，但是現在買房等升值肯定是不行了！十年以後，我的父母這一代人就不多，他們沒有沒房子的，到時候會空出很多房子，再過二十年，獨生子女的父母估計也會有大部分離去，那時房子會更多，所以房子會大大富裕！這種形式下，你手裡的房子還會值錢嗎！

與我同行184004123

未來我還看好本地樓市，應該不會縮水，即使有一定程度的降價，歷史史實一再證明了，那只是為下一波上漲做準備。

目前地價拍賣仍頻頻高價成交，將來的房價又如何會低？

聽說馬上要租房和購房的待遇要一致，即“租售同權”要立法，這個政策一出，將大大提高租房者成本， 是不是更多的人還是想去買房子？房價，真會下降麼?拭目以待吧！

浪子回頭黃金也不能換

80後一代，解決了剛性需求，再拿錢買房的人不是太多。似乎身邊的朋友不太在意所謂的改善性住房，有閒錢的話不如出國旅遊。

從環境上來看，我們的房價終於迎來了重要的拐點。

但是，不要迷信“房價如蔥”

希望大家還是要分的清在表達上的文學修飾性，因為馬老闆說了一句“未來八年房價如蔥”，結果竟然導致一些人開始產生不切實際的幻想。

對此，筆者也有很大的擔憂，買不起房子已經夠要命的了，竟然八年之後連蔥都吃不起了？

要知道，房價終究會迴歸理性，但是，終究不會出現某些不懷好意的人，所說的那種崩盤。要知道，天天盼著房價掉下來，而不願意努力賺錢的人，這種人是一輩子買不起房子的。

就算房子再便宜，它本質上也有著成本，一套房子永遠不會比一個蘋果便宜，而一個蘋果卻一直比一根蔥貴。

我們來看待大形勢，其實已經能夠發現房地產市場正在好轉。

首先，房價已經控制住了，還在漲的只因為去庫存

確實在2017年後很多城市的房價出現了一個高潮，比如筆者所居住的煙臺，瘋狂跑了七八個月之後，近兩個終於停下來了。

這時候有一個很明顯的特徵，那就是後勁無力，並且二手房持不住高價了。

之所以去年會出現上漲，主要原因還是在於去庫存的一整套政策，比如採取貨幣補償，比如限制新樓盤開發等等。

一系列的工作完成之後，房價已然發生回落。從現在來看，還沒有一個地方能保持去年高昂的勢頭不斷向前。

另外一線城市，基本維持著穩步下跌的態勢，越來越多人驚喜的發現，從買不起忽然變得買得起了。

而隨著房價的逐步穩定，下一步就要解決房屋持有的問題。

未來十年要解決的首要問題不是房價，而是房屋持有成本

我們都知道，房價未來會呈現出一種狀況，那就是無論標價多少，總就會讓人買得起。

也就是說，房價將符合房子本身的價值。

很多人在猜想，猜想房價什麼時候能掉到一千塊以下。這個想法還是不要有了，從現在成本來看，根本實現不了。

而且，希望大家知道一點，如果現在一些房子是你遙不可及的，即使有一天崩盤，這個房子你照樣遙不可及。

好東西永遠存在著競爭，好位置的房子永遠會比其他地方要貴。

而除了基本格局不變之外，房子降價的同時，也會影響到房屋的持有成本。

我們現在的持有成本並不太高，說到底就只有物業費、修繕費，以及防水等問題造成的成本。

這些錢不算高，如果租出去的話，不僅能解決成本的問題，而且還能賺錢。

不過，最大的成本問題要來了，那就是——房產稅。

現在普遍接受的說法，那就是首套房免稅，人均超過一定數額之後，按照市值的一定比率進行收稅。

除此外，房子越多，稅率也就會越高，這樣就能限制囤房子的狀況發生，讓房子作為真正意義上，並且十分靈活的商品進行流通。

也就是說，未來的房產稅徵收比例，很可能是房子越多、越大收的越多。

為什麼馬老闆會認為未來房子可能是最便宜的？

對於這種說法，現在有無數人在分析，是不是馬老闆判斷出了什麼，亦或者得到什麼樣的消息。

對此，筆者還是保持儘量不瞎說的態度，只從字面意思上來看，這其實就是一種誇張的說法。

一棟房子不可能比一根蔥便宜，客觀事實是無論如何都不會改變的。

既然沒辦法從語言本身得出結論，就要看內容的目的性。

馬老闆表達的意圖很明確：勸大家不要買房子。

有人說馬雲要搞租賃，所以勸大家不要買房子。這個說法似乎不太有些片面，至少從他一直以來的演講來看，似乎很少出現勸說如此直接的方式。

至於背後的含義，咱們先不猜測。但至少能保障一件事兒，以馬老闆的智力，他不會去視圖宣揚一種氣氛，從而實現只對自己有利的結果。也就是說，結果還是會對大家有利的，不論未來是租賃市場，還是房價的暴跌。

關鍵字: 房產 財經 小編