燕郊，這片距離北京最近的“飛地”，近三年來被夾在北京與河北的政策之間，左右搖擺。從沸騰到冰點，成就了無數地產商和炒房客，也讓不少人一腳踩空，後悔不已。
三年前那個夏天，楊斌行走在北京與河北交界地帶，架設在潮白河上、通往大廠回族自治縣的大橋兩端，車流湧動，人聲鼎沸，走幾步就能碰到同行。
他當時27歲，在燕郊本地一家房產公司做代理銷售，給華夏幸福的孔雀城項目賣房子。後來辭職到北京，自己開了家小中介。雖然現在經手的都是動輒五百萬以上的交易，但他仍然忘不了三年前在燕郊的巔峰經歷——樓盤一天一價，買家動輒全款兩三套。
大廠隸屬河北，卻與燕郊香河共同組成位於京津之間的一個三角地帶。因為被京津包得嚴嚴實實，它們成為中國廣袤土地上最著名的“飛地”之一。這片夾在北京和天津之間的區域本該因為地理優勢而獲得發展，但多年來，隨著房價一波波上漲，一幕幕樓市鬧劇也在這裡反覆上演。
徐芳2016年第一次到北三縣看房時，當時整個北三縣的均價已經超過15000元/平方米。她最後只能選擇在更遠的香河買了兩套房，因為通州副中心的熱炒，香河房價當時也要近兩萬元，而燕郊部分熱點樓盤更是被炒到了3萬元以上。
但在2018年5月初的一個下午，曾經的盛況早已不復存在，三年過去了，這片飛地因為限購，成交稀少，房價也大幅下滑，香河大廠現在房價只有一萬出頭。
2017年5月7日，河北大廠，購房者在房產中介的帶領下來到某小區看二手房。（東方IC/圖）
三年前由“北京副中心”引發的北三縣樓市熱潮，而今早已偃旗息鼓。在政府用各種辦法杜絕炒房後，北漂們的買房通道也近乎被堵死。樓價大幅下滑之後的北三縣，今天正處在一種複雜而奇怪的狀態，一邊風聲鶴唳，一邊暗流湧動。
燕郊，這片距離北京最近的“飛地”，近三年來被夾在北京與河北的政策之間，左右搖擺。從沸騰到冰點，成就了無數地產商和炒房客，也讓不少人一腳踩空，後悔不已。
當然，最好運的是更早之前住在那裡的一批北漂。他們因為早年定居燕郊而在牛市成功套現，脫離了睡城，成為新北京人。
這樣的故事激勵了更多後來者，雖然一河之隔到底是兩個世界，國道依舊擁堵，通勤也仍然辛苦，但很多人還是覺得，這是搬進北京的最佳“跳板”。
有人踏過跳板有人接盤被套
汽車堵在北京國貿橋下的時候，陳峰點上一支菸，打開車窗。視線裡，排隊等候814路公交的長龍，從車站一直延伸到馬路上。
這是北京到燕郊最熱門的通勤線路之一。每天下午六點，國貿橋下車水馬龍，再加上共享單車和快遞摩托，三車道的輔路上一點空隙也沒有。而排隊等車的人們就站在道路兩邊，大多低頭看手機。直到一輛公交車轟鳴著緩慢進站，他們才抬起頭踟躕向前。
歷史上，燕郊因春秋戰國時地處燕國城郊而得名。但過去十多年來，這裡也是中國最著名的“睡城”——近百萬北漂居住在這裡，白天去北京上班，晚上回河北睡覺。
“一年前我也這樣排，有時候在這兒，有時走幾步去大望路。”陳峰說。因為大學畢業後找的單位不能落戶口，在北京租了一年房子後，他選擇搬去燕郊，由此開始了此後十年的通勤生活。他今年33歲，在一家旅遊公司工作，去年春天才剛剛搬來北京。
那時候燕郊的房子幾十萬一套，首付不高，除了路上的時間成本外，相對於在北京長期租房還是很划算。2008年，每個月工資只有五千元的陳峰從朋友那裡借錢，全款在燕郊一個名叫普羅旺斯的樓盤買了一套房。
“當時沒想那麼多，就是買不起北京的房。”後來因為父母的原因，陳峰硬著頭皮在燕郊天洋城又買了一套，那時候天洋城也賣將近七千元一平米，比普羅旺斯又貴了一些。
但陳峰覺得小區環境不錯，管理也還行，入住率很高。連他的父母都覺得，這裡和老家縣裡的集市一樣熱鬧。“那時候覺得可能就這樣安定了。除了上下班很痛苦，說實話在燕郊住還是很舒服的”。
後來發生的事陳峰壓根沒想到。從2015年開始，燕郊乃至整個北三縣進入了罕見的上升通道。而在那之前，整個北三縣樓市經歷過很長一段時間的緩慢上漲，雖然各種“併入北京”“副中心”“衛星城”的傳言每過一段時間就要被炒作一波，但從沒有後來那種強大的吸引力。
轉折從靴子正式落地開始。2015年7月11日，北京市委全會通過文件，正式將通州定位副中心，當地房價隨後暴漲，限購令隨即接踵而至。但這種熱度卻早已傳到了與通州相鄰的北三縣。
在通州被正式定為北京副中心的前夜，北三縣的樓盤銷售們還要跑到距離燕郊十多公里的通州潞城地鐵截客，有的甚至還會到國貿去。而在那之後，他們只要躺著也有客源，即便不是早晚高峰，通往燕郊和大廠的兩座大橋也會被看房客的車輛堵死。
楊斌正是在那一年見識到什麼叫真正的“牛市”。據他回憶，那時候自己根本不可能一對一接待客戶，人太多，後來直接拉群，客戶與客戶之間經常會記混。
那時，一天忙完回到家，他恨不得能把手裡客戶分出去幾組，實在忙不過來。在這樣的盛況之下，此前銷售數年的超大盤潮白河孔雀城，僅用了一年多就清盤了。
2016年冬天，陳峰發現自己的房子已經漲到了近3萬元/平方米。於是他賣掉了天洋城，搬到了北京南三環。
那年初，26歲的徐芳剛到北京半年、在一家傳媒公司上班。因為沒有北京購房資格，家裡還算寬裕的她打算在環京先買一套。但當時她在燕郊和大廠找不到便宜的房子，於是去了香河。
在此之前她從未去過北三縣，這一去，就被當地樓市火爆的景象震驚了。她當即拉著家裡人一口氣買了兩套。和她同時買的，還有幾個同學和朋友。
“是有賭一把的心態，畢竟需求擺在那兒。”徐芳的房子要到2018年底才交房，貸款買房的她原本認為北三縣樓市看不到下跌的理由。可到現在，香河的房價已經幾乎跌了一半。
變化來自政府的連續限購政策。2016年4月1日，廊坊下發“廊九條”，對外地人限購一套，且首付不得超過30%。隨後4月11日，廊坊下屬的三河市再次嚴控樓市，除了貫徹外地人限購外，這份文件還直接提出了限定申報預售價格上漲幅度，銷售價格六個月內不準調整，六個月後上漲幅度不超過10%等嚴格要求。
這份文件曾為北三縣建立起一套“日報告、周彙總、月分析”的樓市監管聯席會議制度。嚴格的要求曾一度讓市場溫度大降，但在“越限越買”的思維之下，仍然有很多人湧入市場尋找機會。
於是到2017年，隨著雄安新區落地，環京區域大部分地區限購。北三縣限購也再次升級，要求“本地三年社保納稅”，北三縣樓市才再次跌回原點。
徐芳從沒想到自己這麼快就變成了接盤者。更讓她失望的是，2017年以來北京、河北連續出臺的限購政策已經將她逼入窘境——因為在香河有貸款記錄，她現在想在北京再買房，按新規就得六成以上首付。
而對過去十年紮根燕郊的陳峰來說，他經歷了燕郊的房價從四五千漲到兩三萬的整個過程。他最早在普羅旺斯的房子有110平米，到天洋城之後變成90平米，而他現在北京的家只有75平米，房齡超過10年。
陳峰覺得自己很幸運，“也沒關係，就好像是從頭又開始了。但如果沒有燕郊我也沒有這機會”。
打從搬走之後，他就沒再關注過燕郊樓市。而徐芳現在每天都會看政策看價格，她的房子兩年間縮水了近一半。好在今年底終於要收房，她也在尋找離開的機會。
一切回到原點
自2017年限購以來，如今的北三縣樓市已經跌入冰點。
燕郊著名的“售樓一條街”，就在連通燕郊和北京的G102國道兩側。開車穿過效仿北京建國門和復興門設計的彩虹橋，馬上就能看到連接成片的售樓處廣告牌，過去多年，幾乎所有在北三縣開盤的開發商，都要在這裡訂個地方。
孔雀城現在也把售樓處搬到了這裡。由於2017年清盤，潮白河對岸，楊斌曾工作過的那個孔雀城豪華的售樓處早已空無一人。
可在冰點之下，就算搬到“售樓一條街”，情況也並沒什麼好轉。受2017年限購令的影響，曾經熱鬧的“樓盤一條街”如今門可羅雀。
楊斌說，三年前孔雀城一個禮拜找來一百多個人代理銷售，不同的代理公司間還搞競爭。“就這樣人也不夠，宣傳單一天要印好幾回。”
但如今，北三縣樓盤的大多數案場空無一人，甚至直接鎖門。“售樓一條街”上，中介和銷售們站路邊，面無表情地打著哈欠，原本走幾步就能碰上發傳單、拉客的人，現在也看不到幾個。
“你沒聽說早安北京的事情嗎，銷售太快，老闆被約談。現在管得可嚴了，能買到就不錯了。”每次看到客戶猶豫，銷售小楊都會把不久前早安北京的例子講一遍，這個因為違規銷售而被管控的樓盤，卻成了他們嘴裡證明市場需求旺盛的論據。
2017年5月6日，在河北固安的一處售樓中心，售樓員們正在為一個北京來的看房團介紹樓盤。（視覺中國/圖）
2018年4月20日，一則“大廠連夜排隊搶房”的消息在各大購房群裡流傳，消息中所指的樓盤早安北京在開盤前夜出現了“冒雨排隊搶房”的盛況，開發商可以替客戶辦理社保補繳，但要求不能貸款，而是全款或分期付清。
這件事隨後經媒體報道引發轟動，早安北京開發商被當地監管部門約談。
徐芳也聽說過早安北京的事，但經歷過2016年熱潮的她現在根本不相信。“這肯定是開發商搞的營銷把戲，政府處理是對的”。
與大多數傳言中燕郊房價“腰斬”不同的是，現在燕郊其實是無房可售。多位樓盤銷售告訴南方週末，現在，外地人都在大廠和香河買房，只有這兩個地方能補社保。燕郊現在對資格查驗很嚴，大多數新房樓盤都不賣了。
“你肯定不是來看房的，現在燕郊看房都是熟人領著，你這樣自己跑來的，不可能。”附近一家麵館的老闆說完這句話笑著走開了。
如果沒有一定的關係門路，在燕郊完全不可能買到房子。但具體是什麼“門路”，這些銷售並沒有明說。
為了限制炒房炒地，官方曾宣佈燕郊未來五年也不會增加住宅土地。這讓燕郊目前公開對外銷售的新房僅有兩個，分別是中興和園和港中旅海泉灣。這些樓盤沒有空子可鑽，價格也沒有腰斬，均價仍在兩萬元以上。
“大廠和香河是可以補交社保。但假如有人和你說在燕郊也能這麼幹，一定是騙你錢。”一位案場銷售這樣說道。
除了中興和港中旅這兩家大企業之外，其他大多數樓盤，都選擇了捂盤不售。“有能力等的當然是賭政策鬆動，畢竟需求擺在那兒。”一位不願具名的開發商人士對南方週末說。
徐芳也有同樣的心思。“都是緊一年，松一年，畢竟不是北京，不批地吃啥？”在她參與的一些炒房群裡，很多人都用這樣的邏輯安慰自己。
在從“睡城”變“炒城”的這三年裡，以燕郊為首的北三縣，雖然經歷了從未有過的熱度，但基礎設施卻沒有提高多少。僅在燕郊和大廠之間，至今仍有不少斷頭路存在。因為連通潮白河兩岸的橋樑只有兩座，往返於北京和燕郊的車輛常年在此擁堵。
“很多事情我們也沒有辦法。修路修橋都要規劃聯動，那邊不推進，就是剃頭挑子一頭熱，沒用。”一位三河市規劃局的人員這樣對南方週末說。
比起相對成熟的燕郊，大廠境內現在還有不少荒地和鄉村。在京津冀一體化的語境之下，這裡近年來被開發商看做潛力之地。但他們對購房者唯一的吸引，實際也只有價格便宜。
一切皆有可能，是所有北三縣樓市參與者的共同心態。以此前同樣被看做“睡城”的通州為例，在沒落地北京副中心時，通州的GDP在北京排名倒數，而今它卻是最有潛力的區域，不僅單獨施行了限購，房價也節節攀升，直到今天也未下滑。
雖然沒在燕郊買房，但楊斌仍然堅信北三縣的前途，“北京房子那麼貴，現在又在疏解人口，除了這裡你說還往哪兒疏解？”
（應受訪者要求，楊斌、陳峰、徐芳為化名）
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