恰逢南沙自貿區掛牌5週年，大家都想知道現在的南沙樓市到底再怎麼樣了。
就在4月10日，南沙有盤低調開賣，最高單價2.9萬+，但當天仍然去化八成——就是號稱“COCO Park就是我家”的那位。
一起來看看星河東悅灣這個蛻變自南沙舊村改造的項目，是否能成為當下南沙的代表吧。
項目區位:此蕉門河非彼蕉門河
樓盤位於南沙區黃閣鎮市南路、鳳凰大道交匯處東南側，東面臨近蕉門河。
所屬位置屬大蕉門河板塊範圍，其南端距離蕉門地鐵站和萬達廣場商圈的直線距離分別是0.4公里和1.1公里。
雖說項目地處蕉門河板塊，但畢竟項目還是依託原來的東灣村，所以周邊開發階段，居住未成氣候，有點此焦門河非彼焦門河的味道。
樓盤示範單位遠眺景色
不過，就目前而言，蕉門河兩岸聚集了南沙的精華，配套最完善也最高端。整個蕉門河的公建配套，差不多都在直線2公里範圍內，就是開個車10分鐘的事。
基本上，項目算是南沙中心區樓盤，區位較好，配套完善，公建可達性高。再加上，項目東面緊鄰蕉門河，還是有一定吸引力的。
需要注意的是，從產業、規劃角度來看，蕉門河板塊的未來很可能不如靈山島尖。
配套:我家自帶COCO Park
作為建築面積超90萬㎡的大盤，樓盤的配套還是有諸多可圈可點之處的。
1.自帶高端商業綜合體
項目自帶大型商業綜合體，並且將引進星河自家商業旗艦COCO Park，這也是樓盤的賣點之一。
該商業體9.7萬㎡，有4層購物空間，將引進大型超市、電影院、以及國內外知名品牌店。
南沙COCO Park效果圖
按照設想，COCO Park將是未來數年南沙僅有的一個高端購物中心，或將為南沙未來消費的主力場所。但是，一個商業項目從竣工到達成預期目標，中間沒那麼容易 。人氣人氣人氣，重要的事情說三遍。
從過去4年南沙人口增長情況來看，不如預期，南沙的常住人口還非常少，這意味著產業落地較慢。
現在南沙本就人氣不足，東悅灣的業主什麼時候才能享受到人流聚集帶來的物業升值， 這是個問題。
2.一期到地鐵挺遠的
目前，到項目最方便的方式是打的或自駕。自駕路線不多說，主要說說公共交通。
項目距離黃閣地鐵站約2.1公里，步行需要30分鐘左右，或者換乘公交車南8路，2個站到達市南路站，下車往回走200米左右就到售樓部。
另外，項目南北長達1公里，最北的售樓部到地鐵蕉門站直線距離1.3公里，車程2.4公里；最南的四期，也就是COCO Park到蕉門站400多米。
值得注意的是，根據規劃，地塊最南端預留接駁蕉門站的地下通道，並同時預留地鐵15號線地下接口。
3.華附南沙中學在附近
項目配建有18班幼兒園（配3班託兒所）、24班小學，此外，華南師範大學附屬南沙中學就在項目周邊1公里左右。
由於，星河集團在南沙最早的樓盤星河山海灣成功引入公辦華南師範大學附屬南沙小學，因此星河東悅也一直說將引進名校。這點當然要真正落實後才能信，但如果想樓價有支撐，發展商還是會極力推動的。
需要注意的是，華南師範大學附屬南沙中學是按照劃定範圍及“指標到校+電腦派位”的方式招收南沙區戶籍和學籍的小學應屆畢業生，買了項目房子並不意味著能入讀該校。
4.婦兒中心醫院一河之隔
醫療方面，目前項目周邊已投入使用的是南沙中心醫院，三甲，從項目二期駕車約4公里。
不過，項目東面一河之隔，就有廣州市婦女兒童醫療中心南沙院區在建。
在建中的婦兒醫療中心南沙院區
產品:使用率高達9成
項目佔地面積約19.9萬㎡，容積率3.18，建築面積92萬㎡，規劃25棟住宅，分4期建設，共計4048戶，車位5386個。妥妥的大盤。
其中，一期建有14棟住宅；二期是3棟住宅以及配套建設的幼兒園和小學；三期有8棟住宅；四期也就是廣州首家COCO Park，也是南沙目前最為高端的購物中心，以及寫字樓等商業設施。
據悉，項目一期交樓之時也就是COCO Park投入使用之時，大約在2023年中。
項目一期首先開賣的是19棟，緊靠售樓處市南路，樓高33層，兩梯五戶。
19棟包括86㎡、88㎡、106㎡、108㎡四個面積段的三房，以及126㎡的四房。層高2.9米，主要是面向剛需和改善客戶，不算贈送實用率82%，很親民。
總體上，這是世面常見到的標準化戶型，方正而分區合理，已經被打磨得非常好用了。
86㎡三房兩衛（東北向）
86㎡是05單元，也是最小的戶型，東北朝向。
86㎡，三房+兩個衛生間+雙陽臺。戶型方正，分區合理，每一個房間都不會覺得太小，所有房間均帶東北或東南飄窗，緊湊而實用，算上陽臺的贈送面積，實用率高達90%。
但廚房為一字型，很小，切菜的地方可能都沒有，冰箱擺放可能也是個問題。
值得注意的是，該戶型陽臺對著市南大道，可能會受車流噪音影響。
陽臺近市南路
88㎡三房兩衛（東北向）
88㎡戶型，朝向也是東北，三房兩衛雙陽臺，與86㎡互為鏡像。
和86㎡戶型相比，88㎡入戶方向不同，餐廳位置帶有飄窗，南北對流條件較好；且餐廳為L型，比前者的一字型好用。
106㎡三房兩衛（南向）
106㎡單位，有面積不大的入戶花園，客廳南向陽臺和北向飄窗，做到了南北通透。
廚房為“U”型設計，樣板間是開放式佈局，看起來要比實際的寬敞。
該戶型不足在於，廚房沒有生活陽臺，衣物只能晾在觀景陽臺。
108㎡三房兩衛（南向）
該戶型，擁有7米超長陽臺，廚房為U型，卻沒有入戶花園和生活陽臺。
此外，該戶型的樣板間是交標樣板間。
126㎡四房兩衛（南向）
該戶型位於19棟的01單元，南向，U型廚房，入戶花園明顯突出，7米大陽臺，沒有生活陽臺。
餐廳帶北向小飄窗，景觀陽臺南向，開窗基本可以南北對流。
值得注意的是，樣板間將其中一個次臥也設計成了客廳的一部分，因此初入其中，會感覺客廳特別寬敞特別大氣。
價格:開盤價2.8萬/㎡ 不算低
樓盤開盤當天，折後均價2.65萬-2.8萬元/㎡之間，不過該價格還包括了一個車位的使用權（轉讓時車位迴歸開發商）。
而目前樓盤在售單位的價格則上調到了2.8萬-3萬/㎡（同樣包含車位使用權）。
這個價格，在蕉門河板塊來說，並不低。要知道，越秀濱海新城2.1萬/㎡、陽光城麗景灣均價1.9萬/㎡，就算近在地鐵口，號稱“城央航母級綜合體”的越秀天珹，平層2.8/㎡，複式3.1萬/㎡。
項目園林
最大價差足足1萬/㎡，甚至比配套非常完善的越秀項目還貴，而且這還是較為荒蕪的一期，後面二三期估計還會高走。
已經比肩隔河相望、定位高端的保利半島了，人家複式也是3.2萬/㎡左右。
總體上，說項目是CEO盤（指附加值極其高,但是實際價值待驗證的樓盤），你接受嗎？潛力是有的，就是可能會站崗挺長一段時間，自住的話請隨意。
注意：
一期距離地鐵站較遠，且售樓處外面的公交站已建好但未設站；
小學附近的樓棟，存在一定的噪音影響；
三期最便利，最靠近地鐵軌道和COCO Park，但噪音的影響相對較大，同時價格也會更高。
最後附上樓盤基本信息：
