商业之道
现代化的购物中心，
在你心里的是不是都是这个样子?
购物中心作为一种商业项目，汇聚了各大品牌入驻，如何通过独特的设计和优质的商业内容获得顾客的青睐，在遍地开花的商场中脱颖而出，成为各大运营商最迫切需要解决的难题。
购物中心要留住顾客的心，即便现有的运营方投入了精力，但商业竞争犹如战场：总是有人成功，有人失败。那么购物中心应该怎么设计建设运营才能赢得顾客的心？单单购物中心自身的靠好区位和所谓的人流，能赢得“上帝们”的青睐吗？
下面，我们来看看APM广场，或许可以引发一些思考。
APM广场设计草图
福建东百集团股份有限公司去年发布公告，称与永辉超市股份有限公司就承租运营商场部分物业事项签署《租赁合同》，租赁面积共计约53139.97平方米。
此公告一出，代表着福州首个倡导全天候经营模式的购物中心以失败告终。
APM广场前年5月开业，项目原定位为“福建全省首个全天候经营模式的大型城市生活中心”，提倡夜行消费，意欲解决全城夜猫子们的消费需求。为此，APM广场打破晚上10点打烊的惯例，将营业时间延长到凌晨，甚至是通宵。
同时，APM广场还曾放言要打造福州“三新”MALL，即：“新业态·新体验·新空间”。
但是，经过一年多的发展，APM广场明显水土不服。
据相关资料显示，截至2017年底，永锦商贸净资产为17482.7万元，2017年营业额为799.64万元，净利润为-1780.18万元。
要知道，APM广场开业时的开业率高达90%以上，人流量在该地段不算差，但许多商户撑不过培育期便陆续闭店。为什么会出现这样的景象呢？
是这样，APM广场虽然被赋予了一个全新的概念，并在招商中按照重餐饮、重休闲、轻零售的业态方向发展，但是从前期入驻其中的品牌来看，如BRAVOYH、超级物种、迪卡侬、国惠大酒楼、云创生活、爱婴室、HAAPPY大家庭娱乐中心、MGF私影汇、大喜牛火锅、1Cake、抒果SU-GO、贤合庄、屈臣氏、汉堡王等品牌，与福州大多现有的购物广场并无太大区别。
近年来，经济下滑加上电商冲击，让全世界的传统商业面临着严峻的形势。
其实我们通过观察购物中心周边发现，这里还是有一定的客流：APM广场地处金融街CBD，拥有较好地段，但是观察整个福州的环境，就不难理解，现有的购物广场业态太过雷同，吸金能力不足，加上商场后期运营不太理想，导致商户陆续退出后，此广场整个沦陷。
由此可见，单靠人流、地段、玩概念、推特价商品
接着往下看，您或许会找到问题的答案！
2014年年底，一个日本零售集团在川崎市一个小地方开设了一个名叫Grand Tree（格林木）的集百货、超市、零售、餐饮、休闲娱乐为一体的创新社区型购物中心（该集团是日本首屈一指的零售大王，旗下拥有7-Eleven、西武百货、LOFT等公司）。
这个商场从开业至今每天人气爆棚，一举成为行业内的佼佼者。这么说，它开业13天，客流破100万。在大都市如北京恐怕这个数字都难以企及，何况这个小地方一直不为世人所知。
别急，看到现场生图你才能感觉到什么是人人人人人人人人，顾客多得感觉就像是中国五一十一的景点啊！
你可能会问，为什么这么多人？
我们总希望能从成功者口中听到秘诀，但这个项目的成功没有走任何偏门。
任何行业想要挣钱， 必须得先搞清楚你的获利来源，服务好你的终极顾客，他们满意以后，就能给你想要的。
商业运营，计在长远，不要总想着从客户口袋里直接掏钱，先从服务好“上帝”开始。
一家商场从无到有要经过规划设计、建筑设计、市场调查、商业策划、招商、经营管理等众多环节，这些日本这家集团都有得天独厚的经验，在合适的时机上，拿到一块好地，精心运营。
格林木的成功，我把它归结为：天时占20%，地利占50%，人和占30%。
在人和的30%中，Grand Tree的成功来自于对消费行为的敏锐洞察：有别于传统商业模式的创新模式就是“把格林木购物中心建成大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家”，把“购物休闲”转化为“休闲购物”。
商场概览
天时
天时——集团的多年多方位经验
拥有丰富经验的集团公司，在拥有各大商超便利店的基础上，也正是围绕这一理念，从概念创新、到项目筹备、设计、装修、陈列、布置，开业，这个日本集团共花费两年半时间打造出这个广受欢迎的创新社区型购物中心Grand Tree.
Grand Tree
Grand Tree
地利
地利——商业的最大底气
身处一线的商业地产人往往都有同感：做商业，企业实力、管理团队再牛，也不如地段牛。
地段一流+团队二流+企业三流，也依然能做成一个好项目。团队一流+企业二流+地段三流，只能说祝你好运。
Grand Tree选址于交通便利多样的枢纽地区，紧邻交通站，步行4分钟即可到达东京急行电铁武藏小杉站及JR东日本武藏小杉站，前往新宿、涉谷、品川、横浜等地耗时10分钟左右，交通十分便利，但这不是最重要的。
楼层花园
人和
人和——商业发展的基础
1.人口
据了解，Grand Tree半径5公里的商圈内约有居民117万人，50万户家庭，人口年龄基本在25-45岁，上班族数量巨大。由于70后、80后年龄层的人较多，来这里游玩的孩子也多。
此外，由于该商圈内大多为高级社区，基本每套房子的价格都高于东京的平均房价，且很多都是年轻人，所以住在这个地方的人，收入的保障性较高。
2.竞争对手
Grand Tree是武藏小杉商业设施中规模最大的项目，综合性更强、内容丰富度更高，它周边有两个竞争对手。但是经过分析，会知道这并不是大患。
Lalaterrace：由三井不动产开发，目标客群专注于女性，商场中几乎没有儿童商业配套。因此，Lalaterrace正在加强其以家庭为导向的功能。
Musashi-Kosugi Tokyo Square：规模较小，共有90家店铺。一楼和二楼放置了一个小尺寸的食品展示，此外，还有家居用品、服装和杂物等店铺。
3.孩子为王
在整个购物中心RF层，是这个小而精的购物中心最有魅力的地方之一。
与很多购物中心的屋顶花园不同，这个几乎和一个足球场一样大的屋顶花园占地面积约4300平方米，是真正给孩子的空间。
这是这个项目聚集人气的一大法宝，因为周边全是缺乏公共空间的塔楼建筑，而这个游乐场的所有设施都是开发儿童智慧的玩具，全天免费开放，并有专门的安全指导员，孩子们可以在此尽情玩耍，这里就成了孩子们难得的欢乐之地。
所以，你就会发现，这个购物中心里孩子超级多，
首先，你会看见购物中心的楼顶铺设了800多吨土，300棵树，树上都有品种介绍，建设初期这里的很多花草都是附近的孩子们亲手种下的。
这些花花草草陪着他们一起长大，让他们无论什么时候都能想起家乡，想起他们在Grand Tree留下的美好童年回忆，也给现在很少能见到果树的小孩子一个学习场所。
屋顶花园中花草的品种会因季节的不同而更新，让孩子们感受到四季的变化，拼成的不同造型也是人们喜欢观赏拍照的地方。
平衡木可以在孩子们玩乐的同时增强他们的平衡能力
地面铺设的特制缓冲材料用来减少儿童的安全隐患。
室内图
生活
方式
4.打造前所未有的生活方式
当初7&i集团承诺：“动用集团的所有力量要创新一个到目前为止从未有过的购物中心”。
现在他们的Grand Tree并没有遵循购物中心的常规结构布局简单划分为化妆品、服饰、杂货、餐饮、休闲娱乐等业态种类，而是经过调整，利用简而精业态种类，
切身考虑到每位顾客的个性需求精心规划，将每层的结构布局进行了创新混搭，品牌落位颇具特色，品类齐全，搭配合理，各楼层均有主题划分并赋予生动有趣的命名，满足了其周边客群的个性化功能需求。
1F：My Beautiful Life
从楼层图中可以清晰的看出业态种类的混搭设计，按照生活方式和生活场景组合商品，更多照顾到年轻时尚生活方式的青年男女。
3000平米的生鲜食品超市中商品玲琅满目，保证所有食品的新鲜。容易打蔫的婴儿菜2-3个小时更换一次，更容易打蔫的绿叶菜从最开始就放进盒中用保鲜膜封好，还有各种儿童喜爱的图案的食物。
超市对面则是不同于传统购物中心布局的杂货店。一个大型餐饮区反常的出现在一楼，很多顾客都赶在营业时间前来排队。
2F：CLOSET&MIRROR
二层以日本本土品牌为主的为主，同时潮流时尚的服饰、餐饮、杂物、美妆美容店也应有尽有，目标消费群体为成熟女性、家庭主妇。
Grand Tree还尝试了一个百货店从未有过的新挑战，主力店西武SOGO百货店提供与SOGO横滨店、西武涩谷店现场实况购物服务，网上试穿预定，从其他店寄送商品等。
3F：Enjoy living
三层则是家庭生活用品和杂货，比如书店，乐器、室内装饰等，再加上一些与生活关联的商家，是一个满足顾客享受生活和追求兴趣爱好需求的业态组合。
这里说的最突出的一点是定制服务，商家几乎可以定制所有你需要的生活物品，解决各人不同的消费需求，怎么组合，怎么消费，档次材质一应俱全。
此外，这层还有一家名为“武藏小杉园的保育所” ，可以接纳50个孩子的幼儿园。
4F：Handy for Moms
四层不仅是儿童的乐园，也是妈妈们的欢乐天堂。依旧延续Grand Tree独特的混搭布局，从儿童用品到家庭时尚、餐饮区，休闲娱乐区，无处不充斥着孩子们的欢声笑语，感受到一个个小家庭的温馨。
本层有goodday park等9家儿童用品店，11家餐厅和咖啡厅，4家杂货店，包括母子共享的SPA等6家服务业态店。
goodday park紧邻儿童娱乐项目，里面关于孩子的用品非常多，从服装到奶粉，到各种各样的用品。
这样的布局是将一种业态集中到一个地方，做好关联陈列，带动消费者消费，使其消费起来非常顺畅。消费者不用多跑地方，就可以买到自己想要的东西。
旁边的Food Terrace看似不是消费的主力店，但是这些大人们在看孩子时经常会顺便买一些小吃饮品，很多家长手里都拿着咖啡和甜点。
Food Terrace的外侧一个名为Party for You的室外休息区吸引了很多顾客在这里停留，绿化墙给人以强烈的清新舒适感，大家可以在在这里享受自然的气息并享用美食。
儿童玩具免费玩，不仅仅是为了售卖，更多的是成为了儿童们的玩具乐园，很多孩子停留在这里体验欢乐。
5.打磨细节
购物中心的细节设计也是相当值得称赞！对顾客的关心程度关怀并不是只停留在口头上，而是要通过顾客的亲身体验得到认可。
盲道：门口的盲道引导需要帮助的顾客寻求服务，按动墙上的按钮便会在最短的时间内得到帮助。
残疾人：残疾人专用购物车在这里也有设置，根本不用担心给他们购物过程会有不便。
存储：四楼角落的储物柜还具有冷藏功能。
母婴：母婴室的设备更是应有尽有，贴心至极。整齐放置的育儿手册方便家长阅读，了解育儿的相关知识。
安全：室内娱儿童乐场，还配有专业的指导、看护人员，受到许多婴幼儿父母的欢迎。
化妆室：特意为美而设的化妆室。
等等.......
从以上来看，商场也好，购物中心也罢，最重要的是能提供给顾客真正日常所需要的
同时，也是家庭、老年人、附近居民和其他来购物中心的顾客在城市中呼吸新鲜空气、晒太阳休息的一片净土。
不论是在日本还是在中国，消费升级的年代，只有从顾客的需求出发，提供很多贴心细致、创新有趣的服务，真的实现打造者自己都能沉浸其中，这样的地方，相信每一位顾客都是来了都不想走~
—THE END—
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