楼宇广告收入、停车费收入，究竟是归物业管理公司还是业主？当有的物业管理公司实质上成了业主的“主人”，怎么办？这样用《民法典》保护业主合法权益：
完整、深入学民法典，不再零零散散、只一知半解、略知一二
1.专有部分所有权
系空间所有权，是区分所有人对专有部分的占有、使用、收益及处分的权利。
专有部分，指具有构造上的独立性，能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分，并能登记成为特定业主所有权的客体。
【《民法典》相关规定】
业主对专有部分的权利和义务
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
2.共有部分共有权
是建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。
建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。
【《民法典》相关规定】
业主对共有部分的权利和义务
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
【《民法典》相关规定】
建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
【重要修订说明】
本内容（《民法典》第二百八十一条）系维修资⾦的规定。《⺠法典》增加了维修资⾦使⽤⽅式的示例；增加了紧急情况下业主⼤会或者业主委员会依法申请使⽤维修资⾦的规定。
【在草案基础上的修改】强调维修资金的筹集、使用情况要定期公布
草案第二百八十一条第一款规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布。有的代表提出，应当强调维修资金的筹集、使用情况要定期公布，以更好地保障业主的知情权。
宪法和法律委员会经研究，建议采纳这一意见，将上述规定修改为：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
【案例】建筑物维修资金如何管理？
据媒体报道，2020年4月西安某小区业主发现，物业公司动用公共维修基金300万元整修楼顶，价格虚高，而业主对此事先并不知情。
维修资金情况多年不公示、资金被挪作他用甚至不知去处……近年来，各地频现小区公共维修基金管理和使用问题。此外，还有一些业主急需的小区维修项目却迟迟无法动用维修资金，大量资金陷入"沉睡"。
【说法】民法典加强对业主权利的保护，其中明确规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
为了减少资金"沉睡"，民法典还降低了建筑物及其附属设施维修资金使用的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。
值得注意的是，在2020年全国两会期间吸收有关方面意见的基础上，民法典明确规定建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
维修资金的筹集和使用事关每个业主切身利益，通过定期公布相关情况做到信息公开，让业主们能够在信息对称的基础上参与小区管理，是维护业主权益、维持小区秩序的重要保障。
【《民法典》相关规定】
共有部分的收入分配
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
【重要修订说明】
《民法典》第二百八十二条新增关于管理⼈利⽤业主共有部分产⽣的收⼊在扣除合理成本之后属于业主共有的规定。
【解读】
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入（例如，物业服务企业利用小区空地用作停车场产生的收入，建设单位利用建筑物外墙面产生的收入等），应当属于业主共有。
在民法典颁布前，我国法律对此规定不明确，经常发生争议。民法典这一规定更好地保护了业主的共有权，使其包括了收益。这也意味着物业服务企业等利用业主共有部分产生的收益情况，应当定期向业主进行报告。
【案例】小区业主吃"哑巴亏"怎么办？
现实中，一些物业服务企业经常在未征求业主意见的情况下，擅自改变共有部分的用途，或者利用外墙、电梯张贴广告等从而营利，且将营利收入完全占为己有。
民法典：物业服务企业或其他管理者要改变共有部分用途或利用共有部分的营利活动应由业主共同决定，且共有部分收益也归全体业主所有。
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