2019年8月24日，李某与某开发商签订了认购协议，约定李某以140万的价格认购某开发商开发的房屋一套，双方应当于2019年12月30日前签订正式的商品房备案合同。李某于当日交了认购金5万元。协议签订后，李某认为涉案房屋商业价值不大，不想购买，没有在认购协议约定的期限内签订合同，多次与开发商协商退还定金事宜未果，起诉至法院，要求退还认购金。
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- 问题 -
实践中，签了认购协议，买方未在协议约定的时间内签订正式的商品房买卖合同，能够主张退还认购金吗？
- 律师分析 -
区分认购书、意向书等协议是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。对于预约合同，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，如果认购协议中明确缴纳认购金为定金性质，那么在因不可归责双方当事人事由，导致未订立商品房买卖合同的，出卖人应将定金返还给买受人。因当事人一方原因导致商品房买卖合同未订立的，适用定金罚则规定处理，即出卖人一方未履行合同，双倍返还定金，买受人一方未履行合同的，定金不予退还。
司法实践中，除了买受人与出卖人协商一致退还定金的情况，买受人主张退还或者双倍返还定金能够得到支持的主要情况有以下几种：
1、因开发商原因导致未能在协议约定时间内签订合同，此时应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的约定，开发商双倍返还定金。开发商原因导致未能签订合同的主要类型有：
2、双方对合同未能协商一致的情况，此时属于不可归责于双方理由，买受人可以主张退还认购金。司法实践中，买受人要举示双方对合同条款未能协商一致的证据，所以建议买受方在约定的时间内协商合同内容，如果协商不一致书面发函给开发商，最好是开发商有明确的关于协商不一致的回复。
3、因不可抗力的原因导致未能签订合同的，此时也属于不可归责于双方，买受人可以主张退还认购金。
综上，作为有相应行为能力的买卖双方签订认购协议在当事人之间存在约束力，买受人应当按照协议约定履行签订本约的义务。所以，建议买受人在买房的时候多考虑，签订认购协议后反悔的话预交定金很有可能就会“打水漂”。
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- 参考案例-
公报案例：张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷
认购金退还案例：
（2016）辽0214民初611号
（2015）惠中法民一终字第5号
（2014）云民一初字第838号
作者：眷诚法务 吴小娟
图片：网 络
主编：眷诚法务 李 晶
排版：眷诚法务 杨雨柔