洞泾的新盘，一出手大多是别墅，住宅少之又少。
但跟其他别墅区相比，这里的别墅属性似乎又不太明显。
松江几个板块里，洞泾的地位挺尴尬的——
没地铁、没区域级产业（尚在规划）、没生活氛围。
今年，很多人因为一个新盘，开始关注洞泾。
01
洞泾，被包围的尴尬之地
目前，九亭、泗泾板块借着大虹桥早已升了一个台阶，最明显的就是房价高了。
去年，九亭新盘绿庭尚城璟悦均价约4.45万；而今年刚取证的贝尚湾，已经4.8万元/㎡。
泗泾待开新盘，同济晶粹均价约4.4万。
松江新城不算别墅，去年的新盘合景天悦高层均价也达到了5.1万/㎡。
佘山，老别墅区就不用说了，谈均价未免太小儿科。
板块位置示意图
被几个板块包围的洞泾，很难直接受到大虹桥的影响，再加上没有地铁向外连接。整个板块就像是掉进奶油蛋糕里的一粒白米饭，对比之下滋味全无。
这就是在松江买房的人群，无人关注洞泾的原因。
而洞泾唯一新盘——光明云庐，周边暂时没有新盘，就算在售或售罄的也多为别墅，均价4万+。
光明云庐
去年9月份就传出入市消息的光明云庐，最近终于要取证认筹了。
这次光明云庐也推出了部分叠墅，按板块内别墅4万+的均价来算，125㎡的下叠（附赠地下室），也要500-600万。
叠加效果图
除了叠墅，光明云庐还推出了89㎡3房。
由于整个板块住宅少之又少，这个洋房在洞泾几乎没有竞品，预计最低总价300万出头。
洋房效果图
单看价格，确实极为符合刚需置业者的偏好。
不过周边离最近的地铁至少5公里，大型商场也不在项目旁，大地产商光明为什么要在这么一个地方，死心塌地的打造一个项目呢？
洞泾，难道还有其他可能？
带着好奇，小行家实地探究了一番。
02
洞泾，一无所有的潜力股
到洞泾这个地方，当下给小行家的直观感受就是：啥都没有。
光明云庐距9号线泗泾站直线距离约5公里，距9号线洞泾站
周边高速线路
至于地铁12号线延伸段，2020年了，连规划文件都没下来，状态始终停留在“某个业内”的一句嘴滑。
确定不下来，难免有人要猜，自打16年至今，各路“传言”甚嚣尘上。
上海地铁12号线延伸到洞泾站，与9号线实现换乘，似乎是一个“顺理成章”的方案。
示意图
线路和站点大致预测为：
沿九新公路-莘砖公路延伸至9号线洞泾站，使轨道交通12号线和9号线成网，缓解9号线交通客流，同时加强本地区与中心城的联系。
届时，洞泾板块内将有可能增设的地铁站点之一，在九新公路和莘砖公路交叉口，靠近拉斐尔云廊以及临港松江科技城。
如图所示（非官方规划图、仅供参考）
这个站点的预测并非空穴来风。
拉斐尔云廊
何况附近还有临港松江科技城。
没有地铁，势必无法快速引入市区人才。而18年的文件直接指出，12号线延伸段主要是对莘闵地区及未来拉斐尔云廊的服务。
临港松江科技城
一条地铁，除了能明显提升出行效率，还能让地价
如果12号线真要落地，洞泾恐怕又是另一副模样了。
03
板块内唯一新盘：光明云庐
一条规划中的地铁，确实是板块的弱点，也恰是板块的优点。
也许这就是光明地产选择此处的原因，看的不是现在，而是洞泾“地铁+产业”组合模式下的未来。
再加上，未来泗泾、九亭饱和之后，虹桥置业人群最有可能的选择，就是作为洼地的洞泾，届时凭借拉斐尔云廊等产业集群，洞泾可面向全市吸纳人才，势必能成为松江最热门的板块之一。
而目前板块内唯一的新盘光明云庐，自然成了吸睛热点。
光明云庐效果图
这个盘，说缺点，明眼人都看得出来；但仔细看，优点也还不少。
致命缺点：
最大的缺点，依然是地铁。
即使未来12号线延伸段落成，光明云庐到达最近预测站点的直线距离也要2.2公里。
比起地铁盘当然不算优秀，从小区旁最近的公交站出发，2站公交再换地铁，到徐家汇45分钟、人民广场1小时。
不算最差，但还是不出挑。
而且，按照上海规划的一贯风格，12号线西延伸段5年、10年内能不能完全实现，尚未可知。
总之一句话：等吧。
四则优点：
不过，对习惯了自驾的人来说，也许并不纠结有没有地铁。
光明云庐则抓住这一点，把重点放在了社区打造上，老地产商的实力顿时显露无疑。
1、学校资源：出社区门是规划中的公立幼儿园
上下班接送孩子，步行三五分钟。
2、社区配套：旁边还有社区体育文化活动中心和菜场，社区体验感还是不错。
3、自驾出行：自驾也很方便，项目紧邻G15沈海高速莘砖公路出入口。
除了早高峰“稍微”堵车，上班去虹桥半小时、徐家汇40分钟，也用不了太久。
区位图
4、商业配套：稍远一点，有同乐生活广场、亚美尚购物广场、威海商场、万达广场、月星家居等；到松江新城万达商圈约8公里，自驾约15分钟。
松江万达
光明云庐的生活配套，基本是可以满足日常生活的，但想要更高端的品质配套，就要驾车跑一段路才行了。
04
300万出头买89㎡3房
还有一个未来
光明云庐本次推出约89㎡洋房、约115㎡-135㎡叠加，洋房精装交付，叠加毛坯交付。
标红部分为本次主推房源
从周边切身感受看，光明云庐想在一众刚需新盘中出挑，确实令人存疑。
不过，洋房89㎡3房2卫，这个专为刚需者打造的户型，算是整个项目自身的一大亮点。
户型图：89㎡3房2卫
✳ 叠加户型图后台回复“光明”，即可获取。
客厅挑高3.3米，空间设计合理，得房率较高。
主卧+次卧+书房的布局，对首套的年轻置业者来说再好不过。
未来要孩子，次卧可以给父母住，书房也可改成儿童房，实用性和功能性很强。
主卧实景图
其次，飘窗很有特色：附赠飘窗很大，宽60cm，一侧的墙内还设有置物格，对着窗户摆一张小桌子，喝茶看书完全不成问题。
书房大飘窗
市面上的同类3房，控制在90㎡以内还附赠大飘窗的，确实少见。
不可否认，这个精装交付的洋房，细节也是十分到位的：
厨房不用弯腰就能开的储物柜，玄关处一键关闭屋内光源的按钮。浴室地面凹槽自然流水，也解决了日后卫生间积水的麻烦。
周边公路车流少，居住环境十分安静，本来就是在别墅区内，容积率较低。
社区实景
看过很多市中心楼盘，视觉上令人晕眩，楼跟楼之间只剩一个字：挤。
而光明云庐洋房的楼间距，宽的无法想象。社区内景观也是规划的绿意盎然，儿童游乐场、草坪绿地，晚饭后遛弯想必不错。
儿童游乐场
一个新盘，必然是优缺点共存的。而光明云庐作为洞泾板块内的唯一新盘，似乎要更受关注一些。
虹桥已经越来越贵了，很多虹桥置业者想买房，也都会先在周边看看。
89㎡3房，300万出头的低总价，再加上小区门口规划中的公立幼儿园，除了地铁这个硬伤，光明云庐的实力其实不容小觑。
实景图
但对市中心置业者来说，还是不太方便，不过预算、耐心充足，也可以趁规划没起来，先入手。
毕竟多年以后，地铁+拉斐尔云廊双双落成之后，对此地房价势必有影响。
只不过，你愿意等洞泾多久呢？
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