一直有朋友让我写点关于最近土拍的事情，但说实话很难写。
作为市场土地唯一的供应商，里面有些什么故事，咱也不敢问，咱也不敢说。说得好，可能被那啥；说不好，隔靴搔痒毫无意义。
但是，换个角度我们聊聊咱们贵阳人的房价耐受度如何？不是有人又在叫嚣，贵阳即将迎来新一轮猛涨么？所以，聊聊房价耐受度，很重要。
这篇文章中，我们先确定两个定义：房价耐受度、贵阳中产
房价耐受度，又是我发明的一个新词儿。我发现我不是一个写作者，而是一个发明家。经常就发明一些新鲜词汇。
房价耐受度：指的是某个城市中，城市居民对于当地普通住宅商品房价格的忍耐程度。
任大师说过：对于中国房价，短期看金融、中期看土地、长期看人口。
对此，我深以为然。不过我想长期看的人口，应该不只是看人口数量，也要看人口质量。比如同样是人，鸟叔月入2500，人家深圳的华为员工月入25000，一个打鸟叔十个都不带喘气的。落实到买房，人家可以买千万豪宅，鸟叔就只能蜗居经济适用房，唉，人和人之间的差别太大了。
所以说，对于一个城市的房价，城市人口（关键是购房主力人群）的收入水平很重要，这直接决定了房价的均值、中位数和上限水准。收入高，土豪多房价就高得上去；收入低，房价再高卖不出去有个蛋用。
好了，我们还是回过头来看贵阳的房价耐受度吧。首先应该看的就是贵阳人的收入水平如何？也就是说我认为的贵阳中产应该如何定义？
根据2018年贵阳市国民经济和社会发展统计公报，贵阳市城镇常住居民人均可支配收入35115元，比上年增长9.1%。对这个数字，其实我觉得参考性并不大。因为这是摊薄到每一个城镇常住居民头上的收入，实际上有多少是主力购房人群呢？可能只占到很小的一部分，用来评估房价偏差太大。
那我们应该用什么数据来做参考呢？我思来想去、翻来覆去、辗转反侧了好久，终于找到一个相对比较靠谱的数据来作为我们的收入参考数据。
在岗职工年平均工资
在岗职工，是指在本单位工作且与本单位签订劳动合同，并由单位支付各项工资和社会保险、住房公积金的人员以及上述人员中由于学习、病伤产假等原因暂未工作，仍由单位支付工资的人员。
平均工资 ，指单位就业人员在一定时期内平均每人所得的货币工资额。它表明一定时期职工工资收入的高低程度，是反映就业人员工资水平的主要指标。计算公式为：
为什么用这个数据相对靠谱呢？原因如下：
1、作为贵阳这种经济模式比较单纯的城市（除了北上广深等几个超级城市外，国内大多数城市虽然规模不同，但其实模式差异并不大），大部门买房人的收入主要还是依靠工资居多；
2、签订劳动合同，并有单位支付各种保险、公积金的单位，就已经是比较靠谱的单位啦。特别是公积金，对于买房的重要性不用我说了吧。
3、从描述来看，其实在岗职工就可以理解成为我们平时说的“正规工作”，对贵阳这个商业一般的城市，大多数人还是老老实实找个“正规工作”上班的多，他们也是购房的主力军团。
所以，使用在岗职工年平均工资，可以相对有效的评估贵阳主力买房人群的真实收入水平，从而推理出贵阳的房价耐受度如何。
贵阳的在岗职工年平均工资是多少呢？没有找到2018年的，只是在国家统计局网站上找到了2017年贵阳在岗职工年平均工资，考虑到工资增长如龟速，这个数据和2018年相差也不大。
贵阳市在岗职工年平均工资=73939元
看见没有，年入73939元、月入6162元，就是大部分贵阳买房人的工资水平（实际上东扣西扣，拿到手比这个要少）。这也就是“贵阳中产收入”的水平，严格来说应该调换成中产家庭，也就是两个人的收入加在一起才是“贵阳中产家庭收入”的水平，约为15万元/年。
▲全国主要城市在岗职工年平均工资，可以看出北上、长三角、珠三角确实比中西部高不少。
这个数据是国家统计局的一个主要统计数据，我们有理由相信采信度还是很高的。所以我们后面的计算，就以这个数据作为主要依据来测算。
一般来说，考虑买房会是在即将结婚或者是结婚以后，也就是两口子的家庭收入。OK，我们就以家庭来作为基准来设计贵阳家庭购房模型：
前提一：家庭收入由夫妻二人收入共同构成，也就是单人收入X2=147878元；
前提二：响应六个荷包号召，首付由两个家族承担大部分；
前提三：家庭年龄在30~40岁之间为主，按揭贷款多占点国家便宜，统统按贷款30年测算。
前提四：首付按3成，月收入的30%用于还贷，其余用于生活开支及应急资金。
在这四个前提下，我们设计出来的模型如下
从以上模型我们可以看出：
第一、红色单元格范围是属于低阶房价耐受度人群，总价基本控制在115万以内。月供不高于4500，这种家庭的月收入大概在一万元左右。应该是事业刚起步不久的年轻人为主，年龄约莫在25~30岁之间；
第二、黄色单元格范围属于中阶房价耐受人群，买房总价约为130~190万之间，月供在4700~6900之间，家庭月收入在15000~20000之间，家庭年收入的均值在15万到20万左右。
第三、绿色单元格范围属于高阶房价耐受人群，买房总价约为200~250万之间，月供在7500~9000之间，家庭月收入在22000~30000之间，家庭年收入的均值在25万到30万左右。
对比以上的贵阳市在岗职工年平均工资，贵阳购房的主力群体其实还是集中在低阶房价耐受度与中介房价耐受度这两个区间。高价房价耐受人群，说实话在贵阳属于少数，多数集中在金融、电力、信息技术等高收入行业。
▲贵阳市在岗职工年平均工资分行业统计表
以上面的房价耐受度模型，我们再来反推房价呢？以下是2018年贵阳成交面积最集中的户型面积段
80~140平米（两房、三房、四房）之间的面积段，是成交量最大的面积段，我们取个中值120㎡（比较标准的三房）来进行测算。巴啦啦小魔仙，全身变：
可推导出贵阳市房价耐受均值≈11458元/平米
也就是说，按照目前贵阳在岗职工年平均工资收入来说，买房的主力群体能承受30年月供且能过上相对正常生活的情况下，平均房价的上限基本上就是11458元/平米左右（说实话，对贵阳来说已经很高）。
问题一：贵阳现在已经有一万七八甚至两万多的项目，比你鸟人你说的价格高多了。
回答：市场出现某些高房价项目很正常，但这些项目并不是为买房的主力群体准备的，而是为房价高耐受度群体准备的（他们有这个需求，市场就有这个供应）。比如贵阳市现在卖两万多的项目，那是为一般老百姓准备的么？用这种项目去套整个市场的房价，不是蠢就是坏。
而且房价也要分区域来看，比如观山湖与老城区，作为核心区域房价比耐受均值搞个一两千很正常。但有些发展相对滞后的区域，啥啥都还停留在规划上，产业、城建、环境、配套、服务都不咋地，凭什么卖这个价格呢？
问题二：有些地方收入和贵阳差不多，为什么房价比贵阳高这么多？
回答：房价由多种因素影响，但是最终还是要落实到供需关系来。有一些城市房价出奇的高，比如三亚这种城市。其实从三亚市民的收入来看，肯定是支撑不了三亚的房价的。但是，三亚市全国人民的三亚啊，拥有最稀缺海滩资源的三亚，购房主力绝不是三亚本地居民，而是全国各地的土豪。他们的购买力有多强？相信不用我多说。
还有，超过城市居民房价耐受度过多的高房价正常吗？我个人认为这不正常，这是一种涸泽而渔的方式。
从上面的贵阳市住户负债率来看，从2016年到2018年已经飞速的增长到将近90%。这意味着什么？意味着很多人都背上了不轻松的房贷，更间接影响了其他的生活消费。
11458说实话只是计算的一个理论值，但生活中永远充满太多不可计算的东西
写在后面的话：
1、其实我很不喜欢讲房价这个东西，不管是讲涨还是讲跌，都得挨喷。但研究房地产房价就是必须要说的东西，逃不掉的。只是看你用什么维度去评估房价，推导房价。正所谓我不入地狱，谁入地狱，贫僧法号梦……
2、我不喜欢空口白牙的通过一些莫名其妙的信号，就明里暗里的鼓吹房价。对市场来说，供需关于任然是考虑的第一要素。供方有义务保证价格不剧烈波动，需方有权力选择高中低档的各种商品。大众对房价耐受度才是应该考虑的重点，而不是某些炒作题材。
3、我对近期内贵阳房价的态度不会改变，也就是继续横盘。待到山花烂漫、金桂飘香时（比如八九月份），可能随着一二线城市的回暖，贵阳市场才会真正的开始回暖（不过中间仍充满了不确定性）。
4、刚需的朋友，早点上车永远是你正确的选择；改善的朋友多看看区域和项目，多考虑一下自己生活的痛点才是王道；投资的朋友，我想对你们说的一些话，等我再酝酿酝酿吧，哈哈哈。
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