1，房产现状
从90年代开启了房地产业，开始启用开发商土地批售，从而进行一轮又一轮的市场化改革。根据房地产近年的交易总量走势，。我们需要从造成近年来增长主要原因来进行分析。
房产之所以造成如此巨大的增长幅度的主要原因：
（1）城市化及城市规模化。由于人民的生活水平得到极大提高，本地人口增加，县城人口朝城市转移及外来务工人员大量涌入等原因导致城市化进程加快，人口在迁移过程中带动房产业增长。
（2）拆迁改造。为了实现交通，商务，住宅等集聚区域建设，拆迁间接造成了一部分房产交易量增长。
（3）生活质量提高及使用寿命年限限制。我国房屋先后经历了，茅屋，木质房屋，土泥房屋，砖瓦结构房屋，及钢混结构房屋几个阶段，使用年也逐渐延长。除近年来钢混结构房屋使用年限较长外，其他结构房屋都在20年以内，价值改革开放初期大量不合格商品引入，造成房屋达不到使用年限就已拆除重建。
近年来这种趋势有所放缓，
（1）城市扩张速度会逐渐放缓，随着城市人口红利减少，会放缓城市率建设。
（2）拆迁改造总量逐年递减。总体来讲以后大规模拆迁工程逐年减少。
（3）人均住房面积不会有太大提升，使用年限有所增加。目前我国人均住房已经50平米，这个数字在短期内不会有太大变化。有效使用期已经很大提升，未来在这基础上还会增加使用年限。
2、发展方向
个人倾向于三个地方。分别是中心城市，大都市周边城市，城市群建设。
（1）中心城市指除了省会之外同等级别的中心城市。
（2）大都市辐射周边，会形成城市圈。
（3）城市群里的大中型城市往往会效仿超大城市做法，以增加本区域竞争力。
3、房价判断
在过去数年中房价上涨十几倍，
形成这种现象的原因：
（1）供求关系。过去房地产一直是供不应求的，造成了房价不断攀升的现象。
（2）通货膨胀。通货膨胀是经济发展的必然过程。房价上涨也是通货膨胀现象之一。
（3）外部影响。主要包括汇率、国际购买力等。经济增长的过程吸引外资，他们会注资地产。也是造成房价上涨原因之一。
根据以上原因不难看出，在房地产供求已经进入到总量过剩的阶段。
（1）虽然在局部地区依然供不应求，但总体来说供不应求时代已经结束。因供不应求造成房价上升，已经不大可能。
（2）从通货膨胀层面，近两年GDP增长率百分之六点几，八点几，物价指数加两个点，以此可以预判，会小于家庭收入的增长率。
可以推断，房价在未来十几年会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。
4、房地产开发企业数量变化
中国房地产企业现有特征：
（1）房地产企业散、小。
（2）房地产企业杂、乱。一
（3）房地产企业空壳多。
粗放发展产生的不良后果，将全面被遏制。房地产开发企业会大量萎缩。
房地产企业减少方式会有以下几种：
（1）房产企业自动降级收缩。
（2）企业主动注销或被动吊销。
（3）房产企业转行。
（4）收购兼并。
5、房地产开发商资产负债大幅下降
中国房地产开发商的高负债率是有目共睹的。各环节都是高负债运行。
买地基本不靠自有资金，而是靠贷款融资
这样的一个运转模式，形成开发商的高负债率，由于高负债率频发，一旦资金链，地产商部不能承受高负债带来的压力，于是跳楼跑路现象层出不穷。这样的现象是必须解决。
（1）买地的钱会得到管控，国家早有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是一直没有监管到位。只要管控到位，高负债率就会减少。
（2）预售规范，，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。
（3）经营模式转变。资本形态的运转，不同于商业银行贷款。由此可以预测地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年内得到彻底的改变。
6、土地供应模式
过去供应土地是逆向供应，造成不合理的空间布局、高地价及产业束缚。
这是一个畸形。
现在国家已经把地票试验政策，在全国范围配置。通过这种市场优化配置，增加大城市土地供应，满足城市化发展的土地需求，预测今后10年将会出现城乡土地一体化发展的基础规模。
以上几方面是个人认为，影响整个中国房价的主要原因，还有更多侧面变化会影响房地产其它各个环节变化，这里不再多做赘述。着重介绍以上几种类型，因为个人认为它是根基，主干，他们的变化才是会影响整个地产房价宏观震荡。
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