前几天，一个老家的亲戚问我，老家的房子能不能投资。
我的老家，是江苏省三线城市的下属县城，没有高铁、没有特色的产业支撑。这里就用X县代称。
X县经济发展的跟周边县相比尚可，建了几个工业园区，但是活下来的厂并不是很多。房地产看起来一片欣欣向荣，新楼盘一个接一个，品牌开发商也进了几个，像碧桂园早几年就进驻了，恒大去年在城区边缘地带打造了温泉小镇，现在新城吾悦广场也在今年入驻，品牌房企进驻，让很多手里有点闲钱的人开始有投资房地产的想法。
但是对于X县这样的县城，房地产投资真的合适么？ 房地产的繁荣景象又能维持多久呢。
首先要搞清楚，是什么在支撑目前X县房地产繁荣。
X县人民生活富足，对于6000元/㎡左右的房价，资金问题不大。现在城区的医院、学校基建都在不断推进，商业能级也在提升。
城区的繁华吸引了下属乡镇的居民进城置业，一部分留在本地的年轻人也有分巢置换的需求，当然还有少量的外地人在县城工作、创业的。这些人群构成了数量还算可观的购房群体，是支撑起了目前的X县房地产市场的主力军。
而对于投资而言，要看到的不仅仅是现在，还要预测一下未来。未来的市场需求、城市发展能不能给与房地产足够的支撑力。
从城市发展而言，X县显然不可能成为下一个河北雄安，一夜之间房地产市场格局发生翻天覆地变化，而依赖现有发展格局，X县也很难扭转人口外溢的局面。
其次是参考三四线城市升值的逻辑，增强与一线城市互通，如通过交通规划，缩短与一二线城市的距离，
而光靠内部基建推动的升值空间是比较小的。毕竟对于一个县城而言，一个商业综合体在城东，对于城西的住户而言也就是十几分钟的车程，在城北的医院，城南的居民同样可以享受。
能够拉开房地产价值的就剩下学区，但，X县的学区划分虽然提出来了，却并不严苛，加上一些私立学校的师资力量强于某些公立学校，导致学区的概念并不被购房者所重视，也不能为房产带来太多价值空间。
所以，靠城市发展、靠地段带来的升值空间也是有限的。
投资的另一个逻辑就是有人接盘，不管涨不涨，涨多少，投资的房子总是要卖掉套现的。
目前X县属于人口净流出城市，现有产业无法满足年轻一辈的就业需求，年轻一辈的多选择外出就业。这样的城市最直观的提现就是，节假日的人流量、车流量大幅度高于日常。而这种流出，还在持续，中小学的人口减少，不少小学因为学生人数少而选择合并。投资的房子谁来接手？这是一个问题。
春节的时候，恒大打造的温泉小镇俨然变成了热门景点，斥巨资造湖造景、人造沙滩、儿童游乐场，精致大气的售楼处吸引了大量人气，夜幕下的售楼处一片火热，据说当时卖的还不错。刚刚打听了一下，价格似乎有所下降。
夜晚，灯火通明的主干道两侧，林立着交付多年的商品房，但亮灯率并不高，这些空置的房屋可能还在等着接盘的人，而新的楼盘还在热热闹闹的建造着。
所以，X县到底能不能投资呢，答案不言而喻。