庚子楼市：猜想或者预言
华说
非常之秋，楼市暗流涌动。
4月11日，山东青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动方案，方案中有四条活动规则令人“遐想”：一，由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算；二，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理相关手续后，就可对新购住房的买卖合同予以网签备案；三，在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策。四，因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策。不能不使人浮想联翩，因为上述规则突破了该市原有的限购和限售政策，大幅放宽了限购的条件——占有部分共有份额不按其拥有一套住房计算，意味着可被认定为无房户，从而绕开限购；本地就业人才购买首套房，将不再受到户籍和个税、社保缴存限制；外出求学迁出户口者符合条件可享受本市户籍人口购房政策，也直接削减了限售年限——从原先的5年降到2年，放松楼市管制的意图明显不过，外界戏谑地名之曰“限时促销式”楼市新政。不过，三天之后的4曰14日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于发布<2020>通知》，“更新”了活动规则，其之要点，是将上述的四条活动规则悉数删除了。青岛“限时促销式”楼市新政历经“三日游”而画上句号。
印象所及，2月以来楼市政策“一日游”或“N日游”的非青岛一地矣。3月下旬，浙江海宁市在启动“云上房博会”前夕突然放出重磅消息：“‘非海宁户籍人口在海宁限购一套住房’政策暂不执行”，但在当天，发布该消息的海宁日报公众号及“海宁发布”便删除了上述内容。此外，驻马店市和宝鸡市“降低首套房贷款首付比例”以及广州市解禁“类住宅”的政策条文，无一不在受到舆论关注之后迅速撤回或者删除，无疾而终。
图片来自网络
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不同于上述城市的正面强攻，另一些城市采用的是“侧击”或者“迂回”战术。“侧击”云者，是说通过发放购房补贴和减免契税来激发需求。譬如说，湖南衡阳市2月18日发布文件，对购买新建商品房和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为1%的，按所缴契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，按所缴契税的2/3予以补贴；所缴契税税率为2%以上（含2%）的，按所缴契税的50%予以补贴。同时扩大人才购房补贴范围，非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。广西桂林市则于3月12日下发通知，2020年2月24日至6月30日期间在桂林本级购买新建商品房的，按已缴契税为基数，契税补贴比例为100%。“迂回”云者，是说以近乎“零门槛”的落户政策来吸引人口流入。无他，有人，自然有居住的需求。譬如说，沈阳4月2日发布《关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策的补充意见》，允许7类人员落户，包括技校、职校及以上学生，初级职称及以上人员，在沈签订合同的就业者，缴纳医保或养老保险的灵活就业人员、创业者、房屋业主以及户籍居民的近亲属等。其实是全面取消了落户限制，来者不拒，“零门槛”无疑。有统计数据说，今年以来国内已有近60个城市发布了与人才相关的政策，而“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”则是其中的三大关键词。如此“不拘一格降人才”，其意之所之，“你懂的”。项庄舞剑，意在沛公也。
相较于需求侧放松的碍手碍脚，地方政府在供给侧的动作则大得多，也坚决得多。在增加土地供应量的同时，各地也针对性出台政策为房地产开发企业“减负”。从内容看，各地政策大同小异，概而言之，大抵有三：一、允许企业延期或分期缴纳土地出让金、调整土地出让方案；二、调整预售条件、解冻预售资金、放松预售监管；三、允许顺延开竣工和交付期限。譬如说，上海、南京、杭州、苏州、天津等多个城市明确可延长土地出让金缴纳时限，允许企业延期或分期缴纳土地出让金；南昌、西安还同步调整了土地出让竞买保证金比例；深圳、武汉、无锡、长春等城市则调整了房地产开发项目的预售条件，同时解冻预售资金、放松预售监管。如深圳对申请预售的商品房项目不再要求提交项目资本金余额证明，具备相关条件的企业项目可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%；武汉则明确，具备相关条件的项目企业可申请100%额度使用重点监管资金，并可申请撤销监管账户的监管；无锡将申请预售时形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可。此外，济南、无锡、苏州、深圳等城市明确，受疫情影响不能如期交付的房地产开发项目，交房日期可根据本地疫情结束时间顺延。
不论是需求侧还是供给侧，动作频频，地方政府放松房地产市场管制的意图一览而尽。青岛、海宁等地政策“N日游”的一幕前赴后继地发生，既是一种试探，更是内心急切和焦虑的真心流露。无他，在这非常时期，房地产市场之发展走向对地方经济增长以及财政收入的重要性越发地凸显出来。
房地产市场对地方经济增长的贡献不论，这里单说财政收入。简单而言，地方政府的收入来源有三：税收收入，非税收入以及发行债券收入。在这三者中，税收收入最重要，因为一般而言，在地方政府的财政收入中，税收收入占比在70%-80%，是最主要的收入来源。这一两年来，国内一直在致力于“减税降费”，加上新冠肺炎疫情带来的重击——第一季度国内GDO的增速为-6.8%，而随着新冠肺炎在全球的大流行，在这经济全球一体化的今天，在可预见的未来，经济前景无从乐观，税收收入的下降是明摆着的。这就带来一个困境：一方面，因为减税降费和经济不景，税收收入出现大幅下滑；另一方面，财政支出不减甚至增加——因为经济不景，对居民和企业的补贴和资助要增加，为拉动经济政府投资要增加。收入减少而支出增加，收支矛盾凸显和加剧。公开的报道说，一些地方基层政府已出现难以“三保”（保工资、保运转、保基本民生）的问题。
在税收收入大幅下降之际，破解收支矛盾，只能从非税收入以及发行债券收入着手。没有疑问，今年各地方政府必然会增加债券发行，但债券发行一方面受制于原有的地方债务规模，另一方面发行额度由中央政府确定和审批，故而地方政府的自主权和操作空间有限。因此，非税收入当仁不让地成为地方政府首选的发力点。刻下而言，地方的非税收入主要是两块：一是国企“混改”出售国有股权获得收入。也没有疑问，今年各地的国企“混改”会加速、加力，但国企“混改”流程复杂，操作漫长，一时半会难以见到真金白银。一是出售土地获得土地出让金。这一块收入，操作简单而且金额庞大，无疑是增加地方收入的上选了。多地楼市政策“一日游”或“N日游”，是无意之失么？非也。前仆后继地频频试探，可不是没有原因的。
问题是，地方政府的“基层探索”，终究受制于“顶层设计”。多地楼市政策“一日游”或“N日游”，根源即在于此。不过，从最新的表述来看，这一“顶层设计”的阐释有了微妙的变化。新华社4月17日播发的通稿说，中共中央政治局4月17日召开会议，分析国内外新冠肺炎疫情防控形势，研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作；分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。其中对房地产市场的表述，新华社的通稿是这么说的：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”对比一下去年4月19日会议的表述，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”；以及去年7月30日会议的表述：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”细微的变化，耐人寻味。
被“五限”（限贷、限购、限价、限售、限商）捆绑得结结实实的房地产市场，在巨大的经济压力下，开始松动了。
2020/4/20