“2019成都‘看多’版塊調查”前三期發佈後，一直未有新動態，很多讀者都在詢問後續進展，其實第四期稿件早已寫好，但由於發佈檔期的問題“按兵不動”，在此深表歉意。銳理君對於成都下階段重點開發版塊的探訪、梳理一直在繼續，更多的稿件也會陸續與讀者見面，敬請期待。
今天的第四彈，我們來看看傳說中的遇仙之地——二仙橋（PS.為適應閱讀習慣，本文將二仙橋版塊統稱為二仙橋）。
二仙橋最輝煌的那些年，紅磚、廠房、機車、鐵路……每一個都是這裡響亮的代名詞，“工業”也是這裡引以為傲的資本。但隨著城市迭代和產業優勝劣汰，作為成都最重要的工業片區之一的“二仙橋”，在主動與被動中開始轉身。
如今，以二仙橋為開發核心，東郊文化創意集聚區已有超3000畝的經營性土地被整理出來，是成都主城區土地開發最大牌的“潛力股”之一，也是房企在蓉必須搶奪的制高點。
只不過，與土地和產品一起拋向市場的，還有接連不斷的疑問，靶心也直指：二仙橋如何才能重生？
這裡是三環內不可多得，可大規模成片開發的區域
一. 發展掉隊？今年前八月
先從土地市場來看，2019年二仙橋的供應相比以往加速明顯。
【01】土地供應迎來波峰
銳理君統計了二仙橋近十年（2010年1月至2019年8月）的土地成交（拍賣+掛牌）情況：共成交了7宗地塊，而2019年前8個月就成功出讓了5宗，供應量迎來了首個波峰。
2010年1月至2019年8月二仙橋土地成交情況
【02】慢步兩年後地價終破萬
此前三年的地產牛市裡，地價破萬幾乎成了評判一個區域價值高低的標尺。
回頭來看二仙橋，2017年出讓了一宗地，被鐵投以8260元/㎡競得，雖然刷新了當時區域的樓面地價，但離破萬還有一定距離，甚至和近郊很多區域相比都顯得“落後”。今年5月，慢步於其它版塊兩年後，二仙橋的樓面地價終於突破萬元大關。
【03】最高樓面價來到14000元/㎡
從上方的圖表可以看到，自今年5月地價破萬後，二仙橋版塊的出讓節奏有所提速。7月，區域內陸續有兩宗純住宅地塊走上拍賣席，地價紛紛破萬，分別被首鋼和朗詩競得。其中，朗詩斬獲地塊最終樓面地價來到了14000元/㎡，這也是片區目前的最高樓面地價。需要注意的是，朗詩斬獲地塊的起始樓面地價也已經達到了11595元/㎡。
這是不是未來片區土地供應的起跳線？
二. 供不應求？後續商品住宅貨量充足
近十年來，二仙橋的住宅地塊供應並不多，這也直接導致區域內商品住宅產品短缺。
【01】供應尷尬正在緩解
據銳理數據統計，從近兩三年的數據來看，二仙橋的商品住宅很長一段時間都處於供不應求的狀態，且存量極少。緩解供應尷尬的生力軍，還是2018年入市的青秀未遮山項目。
2017.1-2019.8二仙橋版塊供銷價走勢
青秀未遮山由中國鐵路成都局集團和中國鐵建聯手打造，總佔地面積約415畝，從2018年1月首次開盤至今，這個項目每次推售都會造成轟動。該項目的整體中籤率最低曾達到1.71%，有超6萬人參與搖號。
接下來有望入市的項目還有鐵投紫瑞府和中車共享城，兩者都屬於大體量的“嗨項目”，也在改變版塊內的供求關係。
【02】產品結構全面調整
雖然是老舊片區，但二仙橋僅用一步就跨過剛需門檻，全面進入了改善時代，產品正在經歷結構性調整。
2018年青秀未遮山推盤前，二仙橋的項目以剛需為主，產品面積段為50-90㎡；2018年後，產品以大戶型為主，主力產品面積段集中在110-170㎡之間，170㎡以上的戶型的也不少。
在“中優”背景下，該區域內整理出來的大片空地和在建項目都靠近低密低容，高端、改善成了新“帶鹽”。
三.界面滯後？城市更新進展神速
二仙橋作為東郊文化創意集聚區的核心，除了在建的地產項目外，區域界面、商業、教育、交通等都在發生日新月異的變化。
【01】900餘畝土地“搞事情”
如今，成都鐵誠房產（青秀未遮山項目）、中車置業（中車共享城項目）、四川鐵投都在自家地盤上“搞事情”，三個項目所佔塊地合計面積超過900畝，要知道這可是在寸土寸金的主城中環，它們絕對屬於“巨無霸”。
其中，青秀未遮山和中車共享城堪稱片區級的“城市更新”項目，兩者佔地面積總和超過800畝，體量大、業態豐富是這兩個項目的共同點；在工業遺蹟遍佈的二仙橋，這種大體量項目在樹立區域開發標杆的同時，更帶動了商業、教育、辦公等配套資源的迅速生長。
以中車共享城為例，其400餘畝地將分為6個地塊打造，包括地鐵文創商業（現藝展中心位置）、寫字樓、住宅、幼兒園等。中車還將規劃打造“最美地鐵站”，通過雙地鐵換乘站，結合TOD模式，激活內生需求，引入外來流量，盤活區域文創商業。
【02】交通開始“內聯外引”
區域內除了已經運營的地鐵7號線外，還有已經批覆的17號線二期工程和規劃中的地鐵32號線，對於以文創產業為核心的區域來說，軌道交通將人流量轉化為居住效力的作用將會十分明顯。
另外，今年5月，連接成都市中心城區與新都區的交通幹道蜀龍路五期（二期）工程通車，在打破片區“腸梗阻”的同時，也讓二仙橋徹底與建設路商圈形成了直連；後期，中鐵建、中車、鐵投項目都規劃有商業體或商業街區，一個新興的商圈開始出現苗頭。
【03】 教育成為發展的跳板
以往，二仙橋能夠“撐場面”的學校僅有嘉祥外國語學校成華校區，隨著由成都七中領辦的成都英才學校（或於2020年9月開始招生）發力建設，二仙橋一夜之間成為了教育重地。值得注意的是，成都英才學校是主城區內首所12年制公立學校，校區從建設施工到師資選拔培訓都由成都七中全面介入，這在成都七中的領辦史上也尚屬首次。除成都英才學校外，靠近中車共享城的萬匯學校也已於今年9月開學。有諸多重磅學校做跳板，二仙橋發展的底氣明顯更足了。
在建的英才學校（主城區內首所12年制公立學校）
嘉祥外國語學校成華校區
四. 區域重生？還要解決很多“老大難”
“桐梓林升級版”“攀成鋼升級版”……二仙橋被市場賦予了高期許，但必須看到，它的完全進化之路還很長，很多“老大難”必須下大力氣解決。
【01】土地權屬分散，增加開發不確定性
在成都市公佈的全市27處近現代工業遺產保護名錄中，有14處位於成華區，其中二仙橋佔了大頭，如：成都機車車輛廠、101倉庫、禾創藥業倉庫等。這些工業遺址與整理出來的經營性用地一起，合成了二仙橋巨大的後發優勢。
大規模的成片開發用地給了二仙橋騰籠換鳥的機會，但分散的土地權屬也給片區整體開發造成了不確定性。
除中車集團、中國鐵路成都局集團依託手中的舊廠房、鐵路等已整理出來的地塊外，有消息稱多個“國家隊企業”手上也有較可觀的經營性用地。土地權屬的分散，在某程度上或導致集中開發成勢難，各方利益、目標與行動的一致性，將成為影響片區快速崛起的關鍵因素。
【02】文創產業落地，激活只是第一步
根據東郊文化創意集聚區的規劃，二仙橋未來將重點發展“工業遺產+文化創意+特色旅遊”。近有東郊記憶，遠有北京798，文創產業在這裡能激起多大的浪花，前人有成功案例，但失敗也不少。
銳理君梳理發現，今年前8個月二仙橋出讓的商業性質地塊均有文創類產業建設條件，如：工業遺蹟改建、引入文創企業與機構、打造文創特色街區等要求。顯然，政府對片區的文創發展已經做出了動作，但引進產業的同時，形成上下游產業聯動才是關鍵，並能為區域居住、商業、商務提供有益支撐，注入長久活力。
今年前8月部分出讓商業地塊的建設條件
據銳理君瞭解，以“遊戲、影視、動畫”等，打造文創產業鏈的完美文創公園已經開門營業，企業入駐率已經達到了90%，更有“龍淵”、“M+”、”華星兄弟”等產業龍頭項目入駐，二仙橋的文創產業發展已經邁出了第一步，上下游產業如何擺脫“好看”模樣，成為“有用”的樣本是下階段的重點。
完美世界已舉辦多場展覽及演出
【03】最大問題：如何擺脫“二仙橋”？
拋開文創產業不談，單從房地產開發角度出發，“二仙橋”三個字雖有歷史的印記，但對房地產市場的塑造性明顯不足，這裡明顯需要一個更貼實際，更接地氣的區域品牌標籤。
有消息透露，關於“二仙橋”的新一輪品牌探討正在被多方求證，一旦落實，政府、企業、媒體等多方的聯合助推必不可少。畢竟，當年攀成鋼片區關於“天府門廊”和錦江國際新城的“改名”失敗案例還歷歷在目……
寫在最後：
二仙橋是房企佔位主城尤其是三環內不可多得的機會。雖然目前片區界面、配套待完善，但相較於主城其它舊改區域，二仙橋正在白紙上作畫，打造空間也很寬廣，只是需要以空間去換更多時間。在多個大體量項目組團助力區域升級後，各土地權屬關聯方應該快速形成合力，“快、準、狠”地把握供地、開發及入市節奏。“慢車”模式只會拖累未來發展的腳步。
PS：根據成華區相關的供地計劃，下階段二仙橋及相鄰片區還有超百畝商業地塊擬供應，但均為商業用地性質，未來是否會有更多住宅地塊現身，只能拭目以待：