天朝在经济体制上，基本上是以新加坡为师，10年前的各级发改委基本上是言必称新加坡经济发展局。我年轻时候与发改委有合作项目，领导看我年轻还送过几本关于新加坡改革发展的书籍。
基本上新加坡发展的特点概括起来就是：华人社会、文化程度低、资源贫乏（除港口外）、一党制、精英政府、政府主导下的基建、产业规划和招商引资，政府就像大家长一样照顾着全体公民。很多地方和大天朝很像，各位请自行对号入座。
虽然天朝很多地方都学新加坡，但土地财政学的却是香港，这其实也不算太意外。因为新加坡虽然资源贫乏，但却是全球著名的枢纽港口。从这个角度来说，新加坡天然有吸引外资的能力，而天朝大部分地方则只有靠土地政策来获取发展所需的资本。
但发展到今天，香港模式的问题却越来越大。从P民的角度来说是贫富差距；从政府的角度来说则是债务危机和企业成本。悖论就是：
如果地价房价继续上升，企业和无房者都苦不堪言，经济失去活力；
如果地价房价被打压下来，则债务危机一触即发。
以上的根源在于土地国有制度。在私有土地制度下，土地可以自由交易，价格高自然有源源不断的供给。所以在不改变土地所有制度前提下，天朝的选择是相当有限的。世界上大部分国家土地都是私有制的，全球一共只有6个国家或者地区的土地制度是国有而非私有，如下：
中国、新加坡、朝鲜、中国香港、古巴、越南。但据说越南实际上已经是私有了，所以只剩下5个。
朝鲜和古巴我们不可能去学，所以只能要么是新加坡，要么是香港。
新加坡和香港的房子都分成两部分，一部分是商品房、一部分是保障房。区别只在于比例。
新加坡80%的房子是保障房（组屋），条件也比较好，不乏100平米甚至更大的，剩下20%是商品房。
香港55%是商品房，剩下29%为公租房，16%为安居房。公租房和安居房条件都较差，人均14平米左右。当然香港的商品房也大不到哪里去，100平米就绝对算豪宅了。
那么我们把深圳的政策拿出来对照一下。
（1）2018年至2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套；2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。
//算下来未来深圳的保障房占比65%以上，更加接近新加坡模式。
（2）安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象。
//深圳1200万人口，每年供应保障房大约6万套；香港740万人口，每年供应保障房不到2万套，排队3年可轮到；新加坡人口560万，每年供应保障房2万多套，排队时间大约是3个月。
所以从比例来看，更加接近新加坡模式，应该不难排队。
（3）人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转。
//新加坡移民只可购买一次祖屋，但新加坡公民一生可以购买两次，其实就是政府给一次升级机会，把小房子换大，最大的是4居室户型。当然买新房之前必须把旧房卖给其他符合要求的人，这个很合理。香港安居房的流转制度没有查到。
所以从流转制度来看，更加接近新加坡模式。
（4）人才住房和安居型商品房各占供地的20%；其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。
//从面积来说，介于新加坡和香港之间，更加接近新加坡。但从价格来说更像香港，大约为商品房价格的一半左右，而新加坡祖屋的价格大约为商品房的三分之一左右。
所以总的看下来，深圳的这次改革以新加坡为师的味道还是比较明显的。而过去的制度则更像香港模式。
这里再简单分析一下为毛过去的制度像香港。首先是经济适用房巅峰时期曾经占政府供地的15%左右，和香港16%的安居房比例很接近；然后是廉租房政策，也是香港公租房政策的翻版。
至于为毛失败道理很简单，因为政策套利空间太大。拿经济适用房来说，很多业主都是有多套豪宅的有钱人；廉租房的情况想必也类似。从理论上来说经适房和廉租房都只能自住，但实际上绝大部分人都是出租。另一个问题是经济适用房无法进行流转，导致很多家庭无力升级住房。
经济适用房可以说是一个从推出开始就必定失败的四不像政策，明眼人谁都能看出问题。明明当时就有新加坡方案摆在那里，为毛不学呢？
无论如何，深圳这个政策看起来比较完整和自洽，有可能完成“房住不炒”的任务。但核心还是执行效率，如果政策制定的时候很好，执行中却处处搞特例，那么这个政策本身也就废了。
深圳目前有150万套商品房，政策保障房40万套。从存量来看，深圳未来还是以商品房为主；但从增量来看，则是以政策房为主。那么到2035年的时候，保障房和商品房的数量可能基本会持平。
不过新加坡政策能够完美执行的一个前提是，当地政府在征用土地的时候法律允许强拆，钉子户那是不存在的。夜报里提到过，目前各地政府的征地成本大概占到了土拍价格的7成左右。所以可以重点关注下会不会有后续法律规定通过。
未来估计深圳的存量商品房价格不会有特别大的波动，但新商品房肯定都走豪宅的那个路子，那就和普通人没啥关系了。目前全国有底气像深圳那么搞的城市不多，估计也就是一线和几个强二线吧。但这也就足够了，天朝搞上7、8个左右的超级城市基本上也就傲世全球了。从深圳的规划来看，未来170万套房子至少能容纳300多万人口，超级城市的雏形已经具备了。
或许深圳的改革也意味着天朝政府某种程度上客服了自己的超级城市恐惧症吧。这可能才是真正的利好。