近日,南京10大跌幅較慘樓盤出爐,雲谷山莊排第一。據365數據顯示:
雲谷山莊一共23棟,體量很大,面積段滿足剛需三代人同住的需求,周邊配套設施也相對完善,小區均價31691元/㎡。
我實探雲谷山莊後發現:
1、房齡都很新,外立面卻像經過了快二十年。
2、拆遷戶很多,小區環境很一般。
3、小區成交量很大,每個月十幾套,一年130多套左右。
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從五塘廣場地鐵站出來,我掃了一輛共享單車,到雲谷山莊。導航顯示很近,眼瞅著有個上坡,騎不動了。
看到體量特別大的小區,從外立面和建築風格來看,以為是很老的房子。
▲雲谷山莊
但中介告訴我:雲谷山莊是中低價商品房,大概2012年賣給拆遷戶,將近5000元/㎡,非拆遷戶近9000元/㎡,品質一般吧。
▲雲谷山莊大門
這個小區的面積段只有三個:83㎡、85㎡、89㎡,
但是,一進門正對著衛生間。有些人把小臥室,改成了小餐廳。
張女士笑著告訴我:我們2015年就住在這裡了,這裡靠著幕府山,風景好。在家帶帶小孫女,生活得也很好,「都挺好」。
她兒子看起來35歲左右,坐在客廳沙發,擺弄著遙控器,有點憔悴的樣子,沉默不語。
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我看到,小區大面積草坪枯死,裸露出成片黃色的土地,有些地方出現了裂紋。頗有種 “龜裂的大地,重複著悲傷”的既視感。
▲雲谷山莊小區內
小區入住率不錯,但,無論走到哪兒,一種提不起精神的破敗感,儘管房齡不是很久。
水果攤位直接擺在小區裡面,我看了一下價格,不算貴:
▲雲谷山莊小區內 水果攤
中介:可能是外立面塗料的關係吧,時間一長,雲谷山莊“顯得”老舊而已。
雲谷山莊的初中學區,和隔壁旭日景城、小洋房德水香林是一樣,離學校很近,上學特別方便。而云谷山莊的房價便宜很多呢!
雲谷山莊的學區:
小學:旭日景城小學;中學:二十九中幕府山莊初級中學。今年,二十九中幕府山莊初級中學第一次出成績,2019年中考630分以上,29中幕府校區小劉同學,總分649分,。業主們都很高興。
▲雲谷山莊小區
雲谷山莊體量比較大,有23棟。樓間距超大,採光不受影響,但馬路上噪音直接傳到家裡來,關窗與否,區別不大。(我心想,業主其實可以更換隔音窗的,但沒好意思說)
過道里,堆放著業主暫時不用的雜物:
▲雲谷山莊小區 樓梯間
才5年不到的房子,房子內部瓷磚陳舊,有些邊角破了飯粒大的一小塊一小塊!
中介瞬間收起尷尬的笑容:附近這一片低總價的房子,本來就是剛需為主。很多剛到南京的人,會選擇這裡。
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中介小哥坦言:雖然戶型沒那麼方正,但是房間數和總價能滿足一家三口,老人還能幫忙帶小孩,可以了。
小區裡,娛樂設施比較簡單:
▲雲谷山莊小區 公共場所
夜色漸濃,我看到小區外,一位古銅色皮膚、面目猙獰的中年男人,唾沫橫飛大聲地打電話,蹲在路邊花壇上,說著方言,吵架一樣。
中介忽然看起來有點慍色,但沒有顯露出來:這一片的房子都是這樣,雲谷山莊最初的拆遷戶比較多,但是每年都賣出130多套,也慢慢出清了,所以你不用擔心。
他強調:大多數剛來南京的年輕人,都需要一套房,太貴房子真的負擔不起。
▲雲谷山莊附近的商店
晚上六點半,我在雲谷山莊附近走了一圈,發現到了繽紛廣場,才顯得熱鬧一些。實際路程並不近,一排商店,有些沒開燈。一路走過來還有種荒涼、寂寥的感覺:
▲雲谷山莊附近的商店
在途中,經過了蘇果社區店,附近一些小商店,也能滿足附近居民日常生活。過了紅綠燈,一些小蜜蜂的電動車前綁著大牌子,上面寫著附近房源信息:
▲路上拓客的小蜜蜂
對於年輕人,找不到共享單車解決最後一公里,實在是頭大的事情。而如果是家人老人帶小孩來繽紛廣場玩,百度地圖顯示有1公里,要走15分鐘
▲截圖來自鏈家
對於一手非拆遷戶雲谷山莊的業主來說,其實也賺了不少。畢竟剛入手才9000元/㎡,而現在均價已經31691元/㎡。我總結了雲谷山莊價格跌的原因,至少有三個:
1、房齡雖新,但品質實在不能看;
2、小區附近人員素質也一般,拆遷戶較多;
3、距離周邊商業不近,而且老小區比較多。
看完這個小區,心情很複雜。儘管如此,雲谷山莊優勢仍在於:總價較低,而且面積段,滿足三代人的同住。
對於新南京人而言,如果買這樣的房子,算是有了落腳城市的動力。慢慢演變成置換更好房子的動力。有這兩點,足矣!