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■徵地拆遷律師四有新標準：有專長；有態度；有口碑；有人情味
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導讀：在徵地拆遷中，很多人覺得徵收方比被徵收人高一等。前者是當官的，後者是老百姓。前者是與生俱來的高貴，根本無法平起平坐，徵收人和被徵收人商量協商徵收事宜的時候，就像是領導在給員工下命令一樣，讓你搬遷你就要配合搬遷；說你是違法建築，你就沒有補償；告訴你補償沒法增加，你就不能再多要了······
這個時候處於上級且強勢的徵收方總會想出一些“錦囊妙計”來爭取和被徵收人早早的簽下協議並搬家。如果出現對補償安置政策不滿意、不願意簽訂協議的當事人，他們更是會採用各種“套路”“手段”，減少“釘子戶”的產生。如果被徵收人遇上這種情況，應當怎樣去認出和應對解決這些長期存在的違法現象呢？
手段一：上門入戶，宣講政策
所謂的上門入戶就是進家中去，一家接著一家挨家挨戶的“做動員”工作，這麼做的目的有兩點：首先是先找出想要籤協議搬遷的“領頭羊”，為整個徵地拆遷項目起到一個“開門紅”的效果；其次是以一輪接一輪宣講政策的方法摸清被徵收人的心理狀態和心中房屋價格，也就是摸清心態和被徵收人想得到多少補償。上門入戶，宣講政策的重點在於，通常情況下講政策，講補償安置方案，講這個徵地項目的緊迫性、重要性和民生意義，而不是去講這個徵收行為是否合法，項目是否合法，補償是否合法。因為正常情況下，越是著急、重要的徵收項目，往往在法定程序上越容易存在問題，甚至可能出現違法用地、違法徵收的情況。沒有人會搬起石頭砸自己的腳，故而徵收方只會談法律以外的政策話題。
律師團隊想要提示大家的是：遇到上門入戶來宣講政策的情況，被徵收人完全可以用包容、放鬆的積極正面的態度去面對，將重點放在研究涉案項目的法律性質、徵收補償安置方案具體內容等關係到自身補償權益的信息上，爭取通過對話多收集對方的信息，做到知己知彼。“借力打力”永遠是最高明的方法，徵收方來了解我們的情況，我們正好了解藉此瞭解一下他們的情況。通常而言，如果被徵收人想得到較高的補償，過早籤協議總是不利的。要多聽多看少說，才是這個階段的重中之重。
手段二：高額獎勵金的誘惑
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條規定，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。補助是有明確的標準，但獎勵就一樣了，獎勵的目的則在於促拆——在一個期限內簽字搬走就有獎勵，過了期限簽字搬走就不獎勵了。就因此，這種有的人有、有的人無的獎勵，是非常容易讓徵收人利用的。有很多被徵收人就是中了徵收人的圈套，進了挖好了的“陷阱”，還被人加以利用，籤協議走人後，不僅自己沒得到應得的補償，到時候其他人也就有可能隨著大流簽了協議。
律師團隊想要指出的是：有獎勵可拿，增加獎勵對被徵收人肯定是好事，被徵收人沒有必要將其當成是一種痛苦。客觀的講，被徵收人最應該關心的，是自己能否得到公平合理的補償，能否保障自己未來的生活和居住，如果這點能接受，其他全都是次要的。無論這份獎勵怎麼高，無非是幾萬塊錢，那個輕那個重，我們相信被徵收人可以做出正確的選擇。
手段三：精心設計引導“誘籤”
最典型的“誘籤”方式就是預簽約，這在棚戶區改造和城中村爭執項目中極為常見。預簽約就相當於一個摸底的過程，將同意和不同意簽約的人分成兩波，形成被徵收人互相壓制的局面，如果一個徵收項目在啟動之初就拿到了80%的預簽約比例，那對於剩下的人來說，無異於增添了巨大的壓力。
律師團隊需要提示的是：預簽約模式雖與《國有土地上房屋徵收與補償條例》所規定的程序有相違背的地方，但由於諸多地方性規定的出臺，其在實踐中已被普遍適用。所以廣大被徵收人一定要對此程序足夠熟悉，明白簽完協議的後果，看清協議內容尤其是補償條件，做到簽約不後悔，不滿意就暫且不要簽約。
手段四：評估報告陷阱多
在城市房屋徵收中，房屋價值評估環節是最直接影響補償數額核心的環節，但也是存在問題、陷阱最多的環節。因為被徵收人對評估不熟悉，評估報告的“專業性”也就因此被忽視了，逐漸演變成評估師怎麼評自己就得怎麼拿著。而事實上，評估報告雖有較高的專業性，但也並不是非常難懂，發現問題也不是難事。僅僅需要被徵收人掌握一些技巧，辨別出常見的陷阱並不在話下：
1.看評估機構選擇程序。如果是讓我們自己選了，不管是採用投票、抽籤或其他形式，那就比較放心了；如果自始至終都我們都沒參與，而是冒出來一個評估機構上門就評，那麼程序違法就是必然的了；
2.看評估人員是否上門入戶勘查。上門入戶評估是法定的環節，如果評估人員都沒見過就收到了評估報告，那麼這份報告肯定是人為杜撰的，程序和實體肯定是違法的；
3.評估報告外觀很重要。雖說“以貌取人”不靠譜，但憑外觀也能做出初步判定，判斷其合法性也有一定的依據，一份合法的評估報告要包含的內容非常大，絕非是三五頁紙所能涵蓋的。如果看上去很隨意、草率，甚至就一張紙，那麼這樣的評估報告必然是不合格的；
4.看評估的方法是否合理。
最簡單的，城市房屋拆遷，通常採用市場比較法，這是較為準確、客觀的，不用不行。而市場比較法在報告中是要體現出來的，如果翻了半天都沒找到，則報告存在問題的可能性較大。
手段五：採取“組合式促遷”
“組合式拆遷”是在明團隊近期總結出的一個詞，說的是將“棚改”“拆違”“危改”“環境整治”等項目組合一起實施，形成極為複雜的局面。應對有兩點要注意：首先，弄清自己的房屋情況土地情況，不要聽信別人的說法；其次是收到法律文書的時候，一對一解決，該複議就複議、該訴訟就訴訟，進而使對方放棄“組合”的心思，將問題轉化到同等級的協商談判中來。
律師團隊最後要提示廣大被徵收人的是：上述提到為了加快徵地拆遷，徵收方用了不少違法“手段”並不是意味著徵收方有多惡劣，其實也是被現實所逼迫才做出的無奈之舉，可以說是兩邊“誰都不容易”。一方面要將程序拉入合理合法的軌道，並需要合理維權。另一方面要掌握足夠的靈活度和變通的，沒必要死腦筋。需要知道的是，法制是允許調解、協商、溝通、談判的，能不訴儘量不訴，只要實現了徵收補償的雙贏結果就好，這也可稱為“法治”！
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