1553220491
這類話題是一個讓人糾結不斷的問題,但又不得不面對,並且想辦法保證資產的價值最大化。
首先恭喜你能富餘一套高價值的房產,對於大多數人來,在一二線城市奮鬥多年,擁有一套自己的住房都不容易,並且很多人還需要背上高額貸款,能夠富餘一套市值200萬的房產,確實會是不少人眼中的人生贏家。
如果確定您所在的城市屬於經濟較為發達、人口密度和流動性較大、屬於區域中心的二線城市,且房屋的房齡不大的情況下,建議您保留這套房產。
主要有以下幾點考慮:
1、房產作為一種重要的固定資產和資產保值手段,往往能夠表現出較強的抵抗通貨膨脹的能力,這些年房價的上漲,固然有炒房族在房市中興風作浪的原因,更重要的原因還是因為貨幣超發的速度過快,作為重要的資金蓄水池,房價當然會水漲船高,只要M2的貨幣增速一直為正,其他的投資渠道沒有特別好的收益,房價的堅挺狀態是很難打破的;
2、雖然您的房子按租金收益來看,只有1.2%的年收益率,但考慮到這些年房價的年平均漲幅都會達到8-10%以上,其實總體資產增值的收益是較為可觀的,即便現在說調控,但並沒有實質的看到房價的大幅下跌,尤其是主流的一二線城市(個別炒的過高的城市除外,比如廈門),未來的走勢其實還很難說;
3、目前來看,一線城市的人口過飽和、房價過高的問題,已經嚴重製約了城市的發展和新鮮血液的流入,反而是很多二線城市因為相對房價沒那麼高,也有很強的競爭力,吸引了大量的年輕人、高學歷人群進入這類城市工作、定居、發展,這些群體作為房地產和消費的生力軍,必然會為這些優秀二線城市的發展提供強有力的支持,所以我認為二線城市的房價在當下的情況下同比一線、三四線城市來說是最有支撐力的。
4、同樣是第三點理由,人口的流入也能夠帶來租賃需求的大幅增長,在住房供地受控,房價高企的同時,居住需求仍然是剛需,如果買不起,租的需求必然會上升,供需關係決定市場價格,必然會推動租賃價格的上升,我自己在廣州有一套房用來出租,雖然租金上漲的幅度速度不如房價上漲的速度,但是10年的時間也差不多能夠上漲接近1.5倍左右。
5、目前無論是理財產品還是貨幣基金,基本上很難找到長期收益5%以上的產品,在利率下行的趨勢下,這種收益還有下行的風險,而股票、期貨和其他金融衍生產品的投資風險太大,對知識經驗的要求高,很難保證持續穩定的較好收益,在現在這種大經濟環境下,我認為確實不如放在房產上安全;
元寶爸的奶爸生活
我們先把200萬房產當作本金,出租每月不到2000元,即一年不到24000元,差不多年化收益可以達到1.2%,這樣的收益差不多相當於銀行三個月定存年化1.35%的收益,真的是很不划算。要知道現在很多貨幣基金包括招行的朝朝盈、京東的理財小金庫等都是4%左右的年化收益。
但是需要到賣房子理財這一步嗎?
那麼我們就需要來分析一下房子了,根據題主描述的二線城市的房產,二線城市到底有哪些城市,我們先來看一份第一財經·新一線城市研究所出的一份2018年中國城市分級完整名單(包含338個地級市)。
因為不知道題主是按照什麼樣的規則劃分,我們暫且把表格中新一線城市和二線城市彙總:
新一線城市15個:成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、西安、天津、南京、鄭州、長沙、瀋陽、青島、寧波、東莞、無錫。
二線城市30個:昆明、大連、廈門、合肥、佛山、福州、哈爾濱、濟南、溫州、長春、石家莊、常州、泉州、南寧、貴陽、南昌、南通、金華、徐州、太原、嘉興、煙臺、惠州、保定、臺、中山市、紹興、烏魯木齊、濰坊、蘭州。
目前來看各地區的房租水平,除了北上廣深這些房價畸高的地方,人口流入又非常大,租房需求大,房租自然也會高,但是二線城市想要靠房租掙大錢,還是有一段距離的。
房子不是靠房租主要還是靠房價漲幅,過去一年隨著搶人大戰,二線城市的房子整體是漲的,有數據顯示,搶了50萬人口的西安2017年房價漲了74%,三四線因為一二線調控再加上棚改利好,才會猛漲,但是個人覺得二線城市的還是比三四線穩得,畢竟短期看金融,中期看土地,長期看人口。
不要輕易的賣房理財,您可以綜合一下,自己房子戶型啊,房子周圍的設施啊,交通啊,學校啊,小區環境啊等等,看一下您的房子未來還有沒有漲的價值,再做決定。
大貓財經
1.房產升值空間如何
2.為何房租這麼便宜
3.理財也有風險
首先理財收益也不會很高,通常5%左右,看上去是比現在的租金高,但是考慮到房價上漲的因素,可能理財反而不值得。其次,如果你想獲取更高收益的理財,投資股票、P2P理財等,風險非常大,一方面有些平臺跑路,另一方面,股票、期貨這類理財,可能讓你不僅不賺,還會虧本,要想一下,這是否你能承受的結果。甚至存銀行,也有一定的風險,儲戶存款丟失的情況媒體也有報道,當然這個屬於少數情況。
最後還有一點需要考慮,如果把這個房子賣了,你以後是否還想買回來,或者說以後以同樣的價格,還能買回來嗎?此外,題主沒說自己的房子是全款還是按揭,如果是按揭,那麼,你賣掉房子後,你實際能拿到手的錢並沒有200萬,所以,你的收益也沒有想象的那麼高。甚至,也許由於限貸等政策,你再想買房已經不可能。所以,整體來說,題主還是應該考慮當時城市的發展情況分析,看房價未來是否有升值空間,如果有,那就堅定地持有房產吧。
坤鵬論
但凡長久關注我的網友都知道,這問題涉及到了衡量房價是否合理的租售比。
所謂的租售比,就是房價和月租金的比值(也可定義為房價和年租金之比)。
國際上通用的合理租售比值為:舊的公寓大樓是120倍(因為收取的管理等費用和樓齡成正比),新公寓是140倍,獨立的house(即別墅)、或townhouse(連體鎮屋)是160倍。
如果計算得出的數字低於這些比值,說明房價是合理的,而一旦超出這個比值,說明房價被高估,也就是說有泡沫之嫌了。
問題中的200萬的房子,出租月租金為2000元,那麼其租售比就是1000倍。年租金不過2.4萬,遠低於200萬定存的利息(7、8萬/年)。
而至於需要賣房子理財嗎?我不能直接回答,因為我從不在平臺上做任何具體操作建議。
剛好剛回復了《有一套房子有車沒貸款,有一百多萬怎樣保值?》(https://www.wukong.com/answer/6572940179315622147/),裡面提到:“現在現金是多麼珍貴,一定要珍惜……”,僅供參考,點到為止。
你對這個問題有什麼好的建議嗎?歡迎在下方留言討論!
陳思進
不能一概而論,任何投資都有風險,而其風險不單單是指虧損,也可能是一種理財產品收益不如另外一種理財產品收益,而自己選擇了前者。
先來算筆賬,出租每月2000塊錢,那麼一年則2.4萬,2.4/200=1.2%,即投資房子收益率為1.2%,連一年銀行存款的基準利率都不如,那麼又為什麼要買房呢?
很多人會說,買房不是拿來租的,是自己住的,是剛需。那麼問一句,租別人了就不能住了嗎?
沒有安全感啊!
假如擁有200萬的數額,做低風險的銀行理財,年化收益達到六個點不是什麼難事。那麼六個點一年利息就是12萬,可以住五套200萬的房子了,難道你還沒有安全感嗎?
所有問題不是出自於實際性的居住和安全感,而是恐懼房價一直嘣嘣的漲,怕以後更買不起!
房價漲到這種程度!鄙人短見,像以前每年平均10%的漲幅是不可持續的,在政策的調控下,可能不會下降,但漲速一定會放緩。如某一天房價漲速低於通貨膨脹增度的話,那麼相對而言房價就在走下坡路,說不定在未來的某天,我國也能像外國一樣,普通人幹幾年就能買一套房子。
先不說投資住房風險有多大,其風險就等同於低風險的銀行理財吧!租出去一年獲取1.2%的收益,與6%,還差4.8%,那麼房價每年不能上漲4.8%,那麼這筆買賣就是虧本的了。
在未來要房價每年平均漲速要達到4.8%,筆者拙見,近年或許還可以,但在未來不見得。
所以對於閣下,如果租的只是2000塊錢,房子卻值200萬,那麼賣掉也罷,然後進行理財投資。
邏輯思維的羅振宇曾經把房子賣了,並且呼籲大家賣房子,可自己後來又買了回來,並解釋說:甭管聽誰忽悠你,責任你要自己負,因為,別人不會把自己做抉擇的所有維度和參數都告訴你。
每個人的選擇維度和參數都不一樣,買房與否,或者說賣房與否,每個人的情況不一樣,例如有的是丈母孃要求,那麼就必須買嘍!要不這婚結不成了,這可是關係到人生大事啊!
但對於住房投資者,房子是拿來租的,那麼個人覺得在這個時候買房大可不必了。
三人聚眾
大多數人持有房子是等待升值而不是用來出租取得租金,如果我們不考慮房子未來升值或者貶值,那麼出租房子取得的收益遠低於存款或理財收益。
那麼要不要賣房子理財呢?
我們以10年為假設週期,太長時間不確定因素不好把握。
我們先來看看理財,10年理財收益是多少。目前銀行理財產品的年化收益率是5.5%,而大型理財平臺理財產品年化收益率為7.5%,取平均值年化收益率為6.5%,那麼十年以後本息收入合計:
2000000X(1+6.5%)^10≈3750000(元),資產增值87.50%。
如果不出售,房價需要增值多少才能和理財收益持平呢?
先看看租金收益,10年合計(不考慮複利):
2000X12X10=240000(元)
那麼房價還需要增值:
(3750000-240000-2000000)/2000000=75.50%。
那麼我們現在要看的是房產十年內升值能達到75.50%嗎?
目前來看比較難!房價在調控政策的打壓下,大部分地方房價已趨於穩定,穩中有降將是接下來幾年裡房價的迴歸方向。而即使在幾年後房價有可能回升,但要達到75.50%的幅度難度可想而知。
所以僅從目前的情況來分析,持有房產不如理財收益高。
財經微世界
按照現在的房價跟房租情況來看,中國現在的房租收入比明顯偏低。所以其實雖然現在房租並不低,但是大家還是不願意通過租房來賺錢,因為賣房明顯比租房賺錢。
按照題主的問題,那就是賣掉房子之後,能不能用200萬每個月賺到1600元。1600元一個月,一年也才19200元,如果是200萬的房子,也就是說每年的年化利率只有0.96%。這個利率遠遠低於央行的1.5%一年期存款基準利率。
所以如果200萬的房子,每個月只有1600元的收入,那麼還是賣掉比較好。就算不會理財存銀行都比出租賺錢,而且就算不會理財,把200萬存餘額寶,一個月都有6000多元的收入。
樓盤網
二線城市、富餘房產、市值200萬、月租金不到2000元,這是我們獲得的所有信息。
在二線城市,市值200萬的房產,這麼低的租金,說明地段不優,不在繁華地段,可能是新開發小區,地段比較偏,人口流量不大。是富餘房產,說明題主還有房。
如果僅按目前租金水平,那是應該賣房子,做其他投資或理財,因為租金太低了,按年收益率只有1.2%,還沒有銀行存款高。如果以後按房產市值收房產稅,那純收益就更低了,真不如做理財。
如果考慮該地段今後的發展前景,租金水平可能提高等因素,就要仔細考量了。但國家也正在採取多種方式培育和發展住房租賃市場,在政策、土地、金融等多方面進行支持,推動公租房建設。所以,筆者認為,一般來說,房屋租金上漲空間不大,當然也有特列。
有人說不能光看租金,還要考慮房產升值因素。筆者不知道該房產多大面積,目前房價水平,如果房價水平已經比較高了,那升值的空間就不大;如果房價水平不高,存在價值窪地效應,應該有升值空間。
不知道題主總共有幾套房子,如果還多的話,這套富餘的房產,假如預判升值空間不大,租金上漲也無望,應該提早出手,去做其他投資或理財。目前一年期的理財年化收益率都在5%以上,當然理財也有風險,要選好理財產品,實現複利效應,才能獲得可觀的收益。有興趣、精力、時間的話,也可做股權投資、藝術品投資、債券投資等。
當然,如果該房產所處地段今後發展前景廣闊,租金有可能大幅度上漲,房產有可能大幅度升值,那就留著收穫長遠收益。
正哥說民生
賣了吧!200萬,理財四釐的利息一年還八萬,你得房租才兩萬多一點。也不知道你得房租咋那麼便宜,一百年才收回本金。差太多了。要是做點其它投資,年回報10%的話,一年可收入20萬,十年利滾利就是518萬多,二十年就是1345萬多,三十年3489萬多,四十年就是九千多萬。附表:
時間(年) 本金 利息 合計
1 200.00 20.00 220.00
2 220.00 22.00 242.00
3 242.00 24.20 266.20
4 266.20 26.62 292.82
5 292.82 29.28 322.10
6 322.10 32.21 354.31
7 354.31 35.43 389.74
8 389.74 38.97 428.72
9 428.72 42.87 471.59
10 471.59 47.16 518.75
11 518.75 51.87 570.62
12 570.62 57.06 627.69
13 627.69 62.77 690.45
14 690.45 69.05 759.50
15 759.50 75.95 835.45
16 835.45 83.54 918.99
17 918.99 91.90 1010.89
18 1010.89 101.09 1111.98
19 1111.98 111.20 1223.18
20 1223.18 122.32 1345.50
21 1345.50 134.55 1480.05
22 1480.05 148.00 1628.05
23 1628.05 162.81 1790.86
24 1790.86 179.09 1969.95
25 1969.95 196.99 2166.94
26 2166.94 216.69 2383.64
27 2383.64 238.36 2622.00
28 2622.00 262.20 2884.20
29 2884.20 288.42 3172.62
30 3172.62 317.26 3489.88
31 3489.88 348.99 3838.87
32 3838.87 383.89 4222.76
33 4222.76 422.28 4645.03
34 4645.03 464.50 5109.53
35 5109.53 510.95 5620.49
36 5620.49 562.05 6182.54
37 6182.54 618.25 6800.79
38 6800.79 680.08 7480.87
39 7480.87 748.09 8228.96
40 8228.96 822.90 9051.85
禹王三世
現在不是二線城市賣房的好時機,如果不急著用錢,建議不要賣。
為什麼這麼肯定的說不要賣呢?主要基於幾個原因:
第一是,限購政策一年多來,大部分二線城市的房價都有所回調,現在基本處於滯漲狀態,現在賣房會賣到低位。
2015年到2016年,全國大部分一二線城市的房價都經歷一輪大幅度的上漲。因此,在2017年初,全國大部分一二線城市都出臺了限購政策。這個限購政策到今天已經實施一年多了,限購的效應基本顯現出來,大部分城市的房價都有一定幅度的回調,雖然回調的幅度不大,但是整個房產市場基本上處於有價無市的狀態。所以現在賣房基本會賣到這個階段的最低價。
第二是,限購政策實施這一年多來,大部分城市房價下跌幅度非常有限,這足以說明當前房價的剛性。
從一年多的限購政策效果,大部分城市房價下跌的幅度非常有限,甚至有不少城市,反而穩中有升,比如西安威海成都重慶等等城市。這足以看出,當前大部分一線城市房價是具有剛性的。同時也可以預見,只要限購政策一放開,一二線城市的房價基本上還會有不小的幅度反彈上漲。
第三是,全國房價上漲的大趨勢還沒有變,二線城市的房價還會繼續上漲的,如果不是急用錢,房子留在手裡不僅可以收房租,更為可觀的是漲價帶來的收益
房地產市場從20世紀90年代末開始緩慢上漲以來,到今天已經連續漲了20年了,從目前的趨勢來看,房價上漲的趨勢仍然沒有改變,至於具體原因,我在最近的回答中分析過好幾回,有興趣的朋友可以關注我,看一看,這裡不再重複。簡單來說就是房地產市場已經成為目前推動經濟發展的最主要力量,這種力量會隨著內外經濟形勢的變化不斷顯現。因此,整個房地產市場上行的格局仍然沒有改變,二線城市的房價還會有不小的漲幅,所以如果不是急用錢,建議留著。
我每天都會關注和分析房地產市場和財經市場的最新動態,有興趣的朋友可以關注我,多一份信息,多一分機會!
打這麼多字,好辛苦,點個贊鼓勵一下吧!