按照法律规定，征收拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和产权调换。在北京在明律师事务所代理的一起案件中，却出现了一种新的补偿支付方式：购房券。这一新颖名词让人联想到的是网络购物后的返券。这种新颖的补偿方式合法吗?
风中摇曳的“钉子户”
四川省Q县的刘勇(化名)在自家宅基地上建有两层楼房，并种有瓜果蔬菜，夏有绿荫，冬有暖阳，一家三代同堂居住在此。日子虽不富裕，但他们生活得自在、幸福。2017年6月12日，Q县Q乡政府突然告知刘勇，其宅基地及房子要被征收。至此，刘勇一家人祥和的生活被打破。
在Q乡政府未发布征收公告和补偿决定的情况下，Q乡政府的工作人员就多次找到刘勇要求其搬迁至别处。当问及如何补偿时，Q乡政府表示：没有补偿款，更没有安置房，乡政府仅提供了有效期为一年的购房券，并表示这张购房券可购买房屋，购房后还需将房屋抵押，抵押权人为Q乡政府。面临着购买的房屋质量和位置不能得到保证，甚至不能得到Q乡政府提供的购房券与安置房相对应的保证，刘勇一家人既不愿搬迁，却也不知该如何是好。
就在刘勇一家人一筹莫展的时候，Q乡政府开始了大刀阔斧的征迁行动。同村人迫于来势汹汹的拆迁行动，纷纷按照Q乡政府的要求签订了补偿协议，离开了世代居住的家园。而后，他们的房屋纷纷被推倒、碾平。刘勇一家人则慢慢地成了村里的“钉子户”。此时，刘勇慌了，也蒙了，Q乡政府的行为到底合法吗?自己的合法权益到底该如何保障?谨慎思考后，刘勇找到了北京在明律师事务所的马丽芬、闫会东和宋晓峰律师，请他们为自己维权。
多个回合的拉锯战
马丽芬等三位律师接受刘勇的委托后，针对刘勇遭遇的特殊情况，先是向Q乡政府所在的省、市、县三级人民政府发出法律建议函，详细地阐述了目前刘勇正遭受的违法征拆行为，建议拆迁方合法、文明、阳光地拆迁，并进行积极协商谈判。于此同时，他们还向当地国土资源局、住房和建设局等六个政府部门申请政府信息公开，要求其公开刘勇宅基地上涉及的征收拆迁项目审批状况及补偿标准。
几天时间内的维权行动让Q乡政府明白了刘勇不屈服和坚持维权的决心，乡政府开始寄希望于速战速决，铤而走险地向刘勇下发了限期拆除违建决定书。面对Q乡政府“以拆违促拆迁”的套路，马丽芬等三位律师立即对限期拆除违建决定书向Q县政府提起了行政复议，详细列明了限期拆除决定书在程序及实体上的违法情况，并做好了Q县政府可能维持限期拆除决定书后的应对举措。
复议申请书提出后不久，Q乡政府开始主动找刘勇谈判。谈判过程中，虽然乡政府在态度上发生了重大转变，但在对刘勇家房屋的补偿方式和标准上没有变化，并言明不在规定期限内签署补偿协议完成搬迁，将对刘勇房屋进行强制拆除。此时，马丽芬等三位律师一边告诉刘勇要沉住气，不可自乱阵脚，一边帮助刘勇分析Q乡政府此举的真正用意是击垮他的心理防线，进而让他接受不公平的拆迁待遇。同时，他们建议刘勇调整应对策略，坚守自己对补偿安置的立场，不主动出击，谈可以，但补偿标准和补偿方式必须按照法律规定进行合理支付。
大约20天过后，Q乡政府改变了策略，突然承诺按照法律规定以现金方式对刘勇进行补偿，补偿数额以评估报告为准，但前提是刘勇必须先签订以购房券进行补偿的补偿协议，只有补偿协议签完后，才能备案，备案完成后财务才能发放补偿款。而且，Q乡政府表示，如果在规定期限内不腾退房屋，将会组织相关人员对刘勇的房屋进行强制拆除。马丽芬等三位律师提示刘勇，补偿协议可以先签，但签署的内容必须是双方协商后的现金补偿。如果先前的协议不改变，则补偿款到位后才可签署以购房券进行补偿的补偿协议。
针对可能涉及的具体问题，马丽芬等三位律师为刘勇制定了详细的谈判思路：
1.先签协议后给钱的风险。若先签补偿协议，补偿协议签订后就具有了法律效力，刘勇会受到该份协议的约束。一旦Q乡政府不守承诺，刘勇将非常被动。
2.先给钱，后签协议。Q乡政府既可以通过银行转账方式也可以通过支票方式支付刘勇的补偿款。银行转账有流水可查，支票支付也可出具收据，写明具体明细并签名捺印。
3.举例说明补偿支付方式的灵活性。关于Q乡政府提出的补偿款需要补偿协议备案后再支付的问题，律师指出希望Q乡政府在补偿款的支付方式及时间上作出变通、调整。
4.谈不成也不怕强拆。律师指出，合法私有财产受法律保护，拆除合法建筑需要严格的法律程序，且强制拆除房屋的主体也不应该是Q乡政府。
最终，Q乡政府同意先支付补偿款后签署协议，案件得以圆满解决。
法律攻略
“购房券”补偿严重违法
无论是国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是以《土地管理法》为基础的农村集体土地征收法律法规，均明确规定了合法的补偿安置方式：货币补偿、产权调换以及集体土地上才有的另行审批宅基地建房。本案中所谓的“购房券”，没有任何法律依据，根本无法保障被征收人的补偿安置权益得以稳定实现。况且，被征收人依法有权选择货币补偿方式。至于Q乡政府所主张的签订与实际补偿方式不一致的补偿协议的做法，更是严重的行政违法行为。
还有一点需要厘清的是，如果是合法的征收项目，那么，Q乡政府最多只能在其中起到从旁协助的作用，尤其是其无权未经司法裁决实施任何强拆行为。而在实践中，却大量存在着各种严重缺乏法律依据的“拆迁协议”。这也是某些地方政府在“公事私办”，且这种行为将会对被征收人的权益造成极大的隐患和威胁。
承办律师
马丽芬，北京在明律师事务所合伙人，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员。
电话：400-6835-600
邮箱：malifen@zaiminglaw.com
闫会东，北京在明律师事务所专业拆迁律师、主办律师，北京市律师协会会员。
电话：400-6835-600
邮箱：yanhuidong@zaiminglaw.com
宋晓峰，北京在明律师事务所专业拆迁律师，中国律师协会会员，北京市律师协会会员，
北京市法律援助中心指定法律援助律师。
电话：400-6835-600
邮箱：songxiaofeng@zaiminglaw.com